Após anos perdendo espaço no mercado imobiliário corporativo, em meio ao avanço das avenidas Faria Lima, Berrini e Chucri Zaidan, a região da Avenida Paulista está sendo “repaginada” e modernizada, fazendo com que mais empresas considerem instalar suas operações em um dos cartões-postais da cidade de São Paulo.
A região tem registrado uma boa quantidade de retrofits de prédios corporativos, diante da avaliação de que a avenida e seu entorno ainda têm apelo e que a modernização pode gerar bons retornos com aluguéis mais baixos do que outros centros corporativos da cidade.
Um levantamento da Binswanger Brazil, obtido com exclusividade pelo NeoFeed, mostra que a região da Paulista concentra o maior número de retrofits de prédios corporativos em São Paulo. São dez edifícios das categorias A e A+ reformados, totalizando 160,5 mil metros quadrados entregues. Em seguida vêm a Faria Lima, com três condomínios reformados, e a Chucri Zaidan, com dois.
Segundo Melissa Spinelli, diretora de escritórios da Binswanger, essa diferença ocorre principalmente pela dificuldade de formação de terrenos na região. Os poucos disponíveis acabam disputados por incorporadoras de projetos residenciais, sobretudo na área do Jardim Paulista, bairro nobre da cidade, gerando praticamente um leilão.
“A escassez de novos empreendimentos, devido à falta de áreas para construção, incentiva a modernização dos prédios existentes. É a única alternativa viável”, afirma Spinelli.
A modernização visa a atender as demandas das empresas. Quando buscam prédios, as companhias estão de olho em temas como eficiência energética e conforto aos funcionários. Na Paulista, muitos prédios foram construídos na década de 1980 e estão defasados. Isso afasta as empresas, mesmo com a região oferecendo infraestrutura urbana robusta e localização privilegiada.
“A região da Faria Lima e do Itaim apresenta vacância baixíssima, mas em termos de transporte e trânsito, é péssima”, diz Spinelli. “A Paulista tem metrô na porta, está em uma zona central e conta com infraestrutura no entorno, com restaurantes para todos os bolsos — algo importante em empresas com perfis variados de colaboradores.”
Para o investidor, a oportunidade de oferecer um produto de qualidade numa região bem servida de infraestrutura se junta ao fato de a região praticar aluguéis bastante descontados, justamente pela defasagem dos prédios. E o histórico mostra que existe valor a ser capturado.
“Hoje, há retrofit na Paulista em que o valor da locação passou de R$ 55 para R$ 130 por metro quadrado, como no caso do Bravo Paulista, na Alameda Santos”, diz Spinelli.
Fachada e muito mais
Uma valorização desse tipo é o que espera a Barzel Properties. Com cerca de R$ 7 bilhões em ativos sob gestão, a gestora — que tem o fundo soberano de Cingapura como sócio — adquiriu, em maio deste ano, o edifício Rachid Saliba por R$ 83 milhões.
Localizado na rua Bela Cintra, a 100 metros da Avenida Paulista e do metrô, o prédio está sendo reformado. O projeto prevê mudanças nos acessos, na fachada e no visual da entrada, além da troca de nome, de Rachid Saliba para Citadel. Com custo estimado em quase R$ 30 milhões, a expectativa é que as obras sejam concluídas até o fim de março de 2026.
“É um prédio muito bem construído, mas o tempo passou, ele trocou de mãos várias vezes e nunca deu muito certo. Quem comprava fazia pequenas reformas, trocava o piso do térreo, o do banheiro, mas não funcionava, porque precisava mudar praticamente tudo”, diz Nessim Sarfati, sócio-fundador da Barzel.
Ele vê possibilidade de elevar o aluguel para cerca de R$ 125 por metro quadrado, sendo que já conseguiu aumentar o preço médio para R$ 110 — destacando que havia inquilino pagando R$ 60. A expectativa é renovar o grupo de locatários com os novos valores até o fim das obras.
Parte dessa estimativa vem da experiência acumulada pela Barzel com retrofits. A gestora já reformou quatro prédios de um portfólio de 14. Em um deles, o Pinheiros Corporate, próximo à Faria Lima, a gestora elevou o aluguel de R$ 40 para R$ 110 o metro quadrado, com mudanças que incluíram a fachada e a dinâmica de entrada e saída de veículos. A ocupação subiu de 40% para 100%.
A expectativa de ganho também se baseia na avaliação de que a Paulista é uma região privilegiada da cidade. “Tem muita gente indo para o fim da Rebouças, perto da Faria Lima. Lá é ótimo, novo, com lajes enormes e perto do metrô, mas se houvesse espaço na Paulista, iriam para lá”, diz Sarfati.
Quem já colheu resultados com retrofit na Paulista foi a Brookfield Properties. Em 2019, o braço imobiliário da Brookfield Asset Management adquiriu 75% do Brazilian Financial Center, que estava nas mãos do BC Fund, fundo imobiliário comercial administrado pelo BTG Pactual.
O prédio já havia passado por um retrofit em 2010, limitado à fachada, que encobriu os arcos característicos dos edifícios do Banco Real. A Brookfield entendeu que era preciso ir além, diante da baixa ocupação, que estava em 57%.
A gestora promoveu a modernização dos geradores, dos elevadores e a renovação do lobby, em um projeto premiado em 2022 em concurso internacional de design de interiores. O prédio está completamente ocupado, com inquilinos como CNN, Banco Pan e Itaú.
Para Hilton Rejman, presidente executivo da Brookfield Properties, a reforma foi essencial para alcançar valores de aluguel mais altos, afirmando que as obras destacaram o edifício em relação aos demais da Paulista. “Estamos falando de 30% a 50% de valorização na locação”, afirma.
Apesar da valorização que o retrofit pode proporcionar, dificilmente a Paulista terá escritórios com valores muito acima de outros polos corporativos de São Paulo. Enquanto os empreendimentos reformados na Paulista registram preço médio de R$ 110,86, na Faria Lima gira em torno de R$ 242,58 e na Rebouças, R$ 147,43, segundo a Binswanger. “Dificilmente a Paulista alcançará os níveis da Faria Lima, porque ela tem esse perfil premium”, diz Spinelli.
Além disso, não é possível realizar retrofit em todos os prédios da Paulista, pois muitos têm metragens pequenas, o que inviabiliza financeiramente as obras. “A maioria tem lajes de 500 metros quadrados ou menos. Nem vale a pena reformar”, afirma Sarfati.
Ainda assim, a expectativa é que a revitalização de prédios recoloque a Paulista no radar das empresas, atualizando imóveis em uma região desejada.
