Durante muito tempo, investir no mercado imobiliário significava comprar uma propriedade e assumir tudo o que vinha com ela, da negociação à administração do aluguel, da manutenção à eventual venda.

Os fundos imobiliários simplificaram esse caminho ao abrir as portas do setor para milhões de brasileiros, que passaram a acessá-lo de forma mais simples e com valores bem menores.

Não à toa, o mercado vem passando por rápida expansão – em apenas cinco anos, a quantidade de pessoas físicas que investem em FIIs praticamente dobrou. Segundo os dados mais recentes da B3, a modalidade reúne hoje 3,3 milhões de investidores e R$ 196 bilhões em recursos sob custódia.

O crescimento da base de investidores foi acompanhado por mudanças na estrutura dos fundos. Se, no início, predominavam veículos ligados a um único imóvel, a indústria passou, em seguida, a reunir diferentes propriedades em uma mesma carteira.

Agora, segundo Rodrigo Abbud, sócio e head de Real Estate Brasil do Patria, o setor ingressa em uma terceira fase, marcada pela gestão ativa. “Hoje faz mais sentido para o investidor participar de fundos maiores, com mais diversificação de imóveis, inquilinos, regiões e fontes de receita”, afirma.

É nesse novo estágio da indústria que se insere a expansão da plataforma imobiliária do Patria. Em quatro anos, o volume sob gestão da casa saltou de R$ 600 milhões para cerca de R$ 38 bilhões, distribuídos entre segmentos como logística, escritórios, shopping centers, varejo e crédito.

Atualmente, cerca de 90% dos investimentos imobiliários do Patria estão em fundos listados, acessados por uma base de mais de 1,1 milhão de investidores.

Ao mesmo tempo que ampliava sua atuação no mercado imobiliário, o Patria começou a reorganizar os cerca de 30 fundos reunidos em sua plataforma. A estratégia, segundo Abbud, é aproximar veículos com propostas semelhantes e formar fundos com pelo menos R$ 5 bilhões.

Além de ampliar a liquidez e a diversificação, o movimento torna a gestão mais eficiente. “É melhor e mais benéfico para todos os investidores ter um único fundo setorial, maior e mais diversificado em termos de risco, ativos e localização geográfica”, diz o executivo.

O processo resultou em integrações nos segmentos de logística e shopping centers que já foram aprovadas pelos cotistas. Mais do que aumentar o patrimônio sob gestão, o Patria pretende formar carteiras maiores, mais líquidas e menos expostas ao desempenho de um único ativo ou setor.

Abbud recorre a um exemplo para mostrar como a escala reduz os efeitos de eventuais vacâncias. Em um fundo menor, a saída de um inquilino que ocupa 30 mil metros quadrados pode comprometer 15% da receita. Em uma plataforma logística com 3 milhões de metros quadrados, a mesma área corresponde a menos de 1% do portfólio.

O contrato perdido continua relevante e precisa ser substituído, mas seu impacto sobre a receita, os dividendos e o valor da cota tendem a ser muito menores.

O ganho de escala também amplia as possibilidades de atuação da gestora. Fundos maiores podem reciclar o portfólio, investir na modernização dos imóveis e realizar aquisições com diferentes formas de pagamento.

O amadurecimento da indústria, de fato, tornou os fundos mais preparados para atravessar diferentes cenários econômicos. Mesmo com os juros elevados, os FIIs continuam oferecendo acesso a imóveis de qualidade, com receitas provenientes de contratos de locação e a possibilidade de valorização patrimonial ao longo do tempo.

As taxas de juros influenciam o preço das cotas, mas não determinam, sozinhas, o desempenho dos fundos. O comportamento de cada veículo depende também da qualidade e da localização dos imóveis, do nível de ocupação, do perfil dos inquilinos e da capacidade da gestora de negociar contratos e aproveitar oportunidades.

Entre as oportunidades que surgiram recentemente estão o aumento da demanda por galpões modernos, na esteira da expansão do comércio eletrônico, e a retomada do trabalho presencial, que ajudou a reduzir a vacância nos escritórios.

A variedade de estratégias disponíveis é outro fator que amplia as possibilidades para o investidor. Os fundos de papel aplicam em instrumentos de crédito imobiliário, como os CRIs, e geram renda associada às taxas e aos indexadores dessas operações.

Já os fundos de tijolo investem em imóveis, como galpões logísticos, escritórios e shopping centers. Sua receita vem principalmente dos aluguéis pagos pelos inquilinos, enquanto a valorização das propriedades pode representar um ganho adicional no longo prazo.

A análise dos fundos de papel passa pela qualidade dos devedores e das garantias. Nos fundos de tijolo, ganham peso fatores como localização, vacância, perfil dos inquilinos e duração dos contratos.

Abbud lembra que, ao financiar e reunir centros de distribuição, escritórios, lojas e shopping centers em suas carteiras, os fundos aproximam o mercado de capitais da economia real.

Para o investidor, eles oferecem uma maneira eficaz de participar dessa infraestrutura sem comprar diretamente uma propriedade.

Para o setor imobiliário, ampliam as fontes de financiamento e permitem reunir o capital de milhares de cotistas em empreendimentos de grande porte.

Nesse novo capítulo da indústria, o Patria ganha cada vez mais protagonismo.