O mais recente boletim mensal da B3 mostra a força irrefreável da indústria de fundos imobiliários (FIIs). Em fevereiro, o patrimônio líquido do segmento totalizou R$ 174 bilhões. Um ano atrás, o montante era de R$ 144 bilhões.

O número de investidores tem acelerado em ritmo ainda mais intenso, saltando de 1,17 milhão em dezembro de 2020 para 1,62 milhão atualmente. Para efeito de comparação, em 2017 o total estava em torno de 121 mil.

Diversos fatores explicam o desempenho do setor. Nos últimos anos, o mercado de investimentos brasileiro amadureceu, atraindo uma nova leva de interessados. Por sua vez, características inerentes aos próprios FIIs, como pagamento mensal de dividendos livres de imposto de renda, também chamaram a atenção de um número crescente de pessoas.

Alguns FIIs contribuíram de forma significativa para a consolidação do segmento no mercado brasileiro. É o caso do Fator Verità (VRTA11), fundo de investimento imobiliário do conglomerado Fator lançado em 2011 e que, desde então, vem entregando resultados sólidos para seus investidores.

Não à toa, o Fator Verità também experimentou um crescimento expressivo nos últimos anos. Seu patrimônio atual é de R$ 1,3 bilhão, ou quase o triplo em comparação com 2019. O número de cotistas superou os 100 mil – eram 12 mil há três anos.

O que está por trás desse crescimento? “Sempre trabalhamos de maneira arrojada, mas ao mesmo tempo com cautela”, resume Rodrigo Possenti, gestor do Fundo Verità. “Esse equilíbrio, essa calibragem entre operações com mais risco e menos risco, explica a nossa consistência ao longo dos anos.”

O Verità acaba de dar uma demonstração de seu dinamismo no mercado. Em abril, finalizou uma oferta de R$ 250 milhões na qual captou o inicialmente planejado mais o lote adicional, chegando a R$ 300 milhões dada a forte demanda pela oferta. Em tempo recorde, alocou R$ 220 milhões em novas operações.

O Fator Verità experimentou um crescimento expressivo nos últimos anos. Seu patrimônio atual é de R$ 1,3 bilhão, ou quase o triplo em comparação com 2019

Na indústria de FIIs, os gestores são cobrados para realizar alocações rápidas e eficientes. Nesse aspecto, o Fator Verità usa uma estratégia conhecida como “operação compromissada reversa”.

Em linhas gerais, uma operação compromissada consiste em vender um ativo com o compromisso de recomprá-lo depois. Nesse contexto, as operações compromissadas reversas são usadas por empresas como recursos de crédito que as ajudam a administrar melhor os seus fluxos de caixa.

“Qual é a ideia por trás disso? É muito difícil acertar o timing perfeito entre originar, estruturar e maturar uma operação para depois liquidá-la, ao mesmo tempo em que estou fazendo a distribuição e oferta do fundo. Esse descasamento é um problema”, diz Possenti.

O que o Verità faz para resolver o desafio? “Tentamos maturar o máximo possível das operações antes de sair com as ofertas, o que nos permite depois aproveitar melhor as oportunidades”, explica o gestor.

A capacidade de se antecipar aos movimentos do mercado é um fator que diferencia o Verità no setor. Atualmente, o benchmark “extraoficial” do fundo é a inflação mais 6% ao ano. Extraoficial porque, antes, o regulamento do fundo dizia que o benchmark era IGPM mais 6%.

“Com o tempo, porém, o IGPM passou a ser um indexador perigoso, porque subiu muito. Fizemos um movimento rápido e ajustamos o fundo à nova realidade.”

A diversificação é outro ponto forte do Verità. Segundo Possenti, os valores da recente captação foram aplicados em diferentes tipos de ativos, de Certificado de Recebível Imobiliário (CRI) de loteamento a CRI de uma usina solar.

O FII conta com mais de 70 ativos em seu portfólio de 20 segmentos diferentes contemplados

Hoje em dia, o FII conta com mais de 70 ativos em seu portfólio de 20 segmentos diferentes contemplados. Além disso, está presente em todas as regiões brasileiras, embora haja uma concentração maior em operações no Sul e Sudeste do país.

Para se ter ideia do nível de diversificação, o Verità tem ativos na construção civil, no varejo de alimentos, no varejo de materiais de construção, no setor de logística, na distribuição de alimentos, no segmento aéreo e até em rodovias, entre outros ramos de negócios.

“Eu costumo brincar que o nosso fundo imobiliário quase não entra no ramo imobiliário”, diverte-se o gestor. “Temos uma carteira muito ligada a crédito, com uma segmentação muito grande.”

Outro aspecto positivo destacado por Possenti é o fato de o fundo estar dividido, de maneira equilibrada, entre títulos “High Grade” e “High Yield”.

Como se sabe, os títulos High Grade são aqueles mais seguros e com bom histórico de pagamentos. Por sua vez, os High Yield oferecem rentabilidade mais atrativa, embora o risco de crédito seja maior.

O que está em jogo aqui é a clássica relação entre risco e retorno no mercado financeiro. Para calibrar essa relação, o Fator Verità divide os títulos de maneira equânime, sem arriscar demais ou ser cauteloso em excesso.

Possenti, contudo, lembra que o Verità não se aventura no universo dos títulos conhecidos como “Super High Yield” devido ao alto risco intrínseco a essas operações.

O Fator Verità tem aproveitado bem a nova realidade econômica. Com a inflação alta e o aumento da taxa básica de juros, os FIIs “de papel”, como é o caso do Verità, são beneficiados.

Com a inflação alta e o aumento da taxa básica de juros, os FIIs “de papel”, como é o caso do Verità, são beneficiados

O mercado chama de fundos de papel aqueles que investem, por exemplo, em títulos de renda fixa, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

Com os principais indicadores de correção monetária da economia em patamares tão elevados, ativos financeiros que são corrigidos mensalmente por esses indexadores se destacam.

Para os investidores, os benefícios são convertidos em dividendos. O Verità tem um histórico de mais de 1 ano de rendimentos acima de 1% - é um destaque em termos de remuneração do mercado brasileiro.

Possenti lembra ainda que o Verità está associado a um conglomerado financeiro, o Fator, com cinco décadas de existência e a uma gestora que tem no currículo 25 anos de experiência no mercado. “O nome que se dá a isso é solidez”, finaliza o gestor.

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