A empresa de galpões logísticos Log está literalmente com a mão na massa. No momento, a companhia realiza nove obras simultâneas em localidades tão diversas quanto Fortaleza (CE), Natal (RN), Maceió (AL), Salvador (BA), Brasília (DF), São Bernardo do Campo (SP) e Contagem (MG) e Belo Horizonte (MG).

Até o fim de junho, dois ou três empreendimentos deverão ser entregues. Ainda em 2023, o plano é iniciar outros dois projetos, em um ciclo sem fim de expansão que traduz o ritmo frenético que move a empresa fundada há exatos 15 anos. “Estamos prontos para crescer cada vez mais”, resume Sergio Fischer, CEO da Log.

A diversidade geográfica – traduzida inclusive nos novos empreendimentos – é um dos alicerces da Log. Atualmente, a empresa está presente em 16 estados e no Distrito Federal, operando em 34 cidades diferentes.

Poucas empresas do ramo possuem tamanha capilaridade. Segundo Fischer, essa característica tornou-se um diferencial que permitiu à Log aproveitar a expansão do e-commerce, especialmente durante a pandemia.

“Muitas vezes, estamos sozinhos em cidades fora dos grandes eixos”, diz Fischer. “Em localidades como Fortaleza, Goiânia e Recife existe uma demanda pujante pelo e-commerce. E esse processo está apenas no início.”

Marcar presença em todas as regiões brasileiras permite à empresa manter-se próxima do consumidor final. Atualmente, a Log atende 60% da população brasileira que vive num raio de até 100 quilômetros de suas operações.

Um dado que comprova a assertividade da Log em sua estratégia de diversificação geográfica é a vacância dos empreendimentos. Há 10 anos, a empresa tinha 40 clientes ativos e vacância de 17%. Atualmente, são 270 contratos ativos em todos os setores da economia, com vacância inferior a 2%.

A capilaridade é apenas um dos fatores que, segundo Fischer, farão com que a Log tenha uma avenida de crescimento que “deverá durar décadas.” O CEO gosta de citar dois números que mostram o mercado endereçável que a empresa poderá capturar no futuro próximo.

No Brasil inteiro, existem 25 milhões de metros quadrados dentro dos chamados galpões “classe A”, que operam dentro dos padrões de qualidade da Log. Por outro lado, há 170 milhões de metros quadrados instalados em galpões de rua, com infraestrutura ruim, que prejudicam os negócios das empresas.

“Está acontecendo neste exato momento uma migração natural para galpões de qualidade”, diz Fischer. “Apenas esse movimento representará um grande impulsionador de demanda no setor.” No jargão do mercado, o processo é chamado de “flight to quality”, que se tornou um importante “driver” de crescimento da Log.

É fácil entender por que as empresas estão alçando voos em direção à qualidade. Fischer, um apaixonado por números, traz as informações.

“Um galpão de rua de classe ruim custa metade do aluguel de um de classe A”, compara o executivo. “Só que ele tem, em geral, menos da metade da capacidade de volumetria de armazenagem. Se um cliente possui mil metros quadrados num galpão classe A, ele precisaria de três mil num de classe B”.

Além disso, o executivo cita perdas de materiais, problemas de segurança e até o consumo inadequado de energia como fatores que encarecem o uso dos galpões ruins. “No final do dia, é só fazer a conta para descobrir que é mais barato migrar para um galpão classe A.”

Outra estratégia que vem ganhando força é o que a empresa chama de reciclagem de ativos. Em linhas gerais, o modelo consiste em vender parte dos ativos e usar os recursos para construir novos empreendimentos.

Com isso, a Log consegue gerar caixa e assegurar um ciclo de investimento constante. Nos últimos três anos e meio, a empresa reciclou R$ 1 bilhão em ativos. Apenas em 2023, outro R$ 1 bilhão deverá ser vendido.

É um negócio rentável. Como os ativos da Log possuem qualidade, a empresa obtém, em média, margem bruta de 40% nas transações. Atualmente, o portfólio de ativos da empresa totaliza cerca de R$ 5 bilhões.

A reciclagem será fundamental para a Log cumprir a meta “Todos por 1.5”, que prevê a construção de 1,5 milhão de metros quadrados de área brutal locável (ABL) nos próximos anos.

Em 2022, mais de 415 mil metros quadrados de ABL foram entregues. No primeiro trimestre do ano, a companhia concluiu outros 64 mil metros quadrados, mas esse número crescerá substancialmente até o final do ano.

Outro diferencial apontado por Sergio Fischer é a flexibilidade na operação dos galpões. A empresa é capaz de produzir tanto ativos multilocatários – que se destinam para vários clientes – quanto no formato conhecido como BTS (built-to-suit), feitos sob medida para um determinado cliente.

A Log também não trabalha com concentração de clientes ou setores, o que a mantém imune aos solavancos da economia. Se um segmento não vai bem, ela tem agilidade para ajustar a operação para atender outros clientes.

“Nesses nossos 15 anos de estrada, um dos pilares de nosso modelo de negócios é a verticalização”, diz Fischer. De fato, a empresa faz tudo relacionado ao core business: identifica a demanda, escolhe e compra os terrenos, desenvolve e legaliza os projetos, constrói galpões, realiza a locação dos espaços e administra os ativos.

Sergio Fischer aponta as iniciativas voltadas para a agenda ESG como um dos marcos da trajetória de 15 anos da empresa. Nesse campo, ele cita o projeto Log Social, que oferece educação básica e capacitação profissional gratuita para populações vizinhas aos empreendimentos e para os funcionários das empresas locatárias dos galpões. Em 2022, o projeto impactou cerca de mil alunos.

Como serão os próximos 15 anos da Log? Sergio Fischer tem a resposta na ponta da língua. “Certamente serão marcados por novos ciclos de crescimento.”