A Adda Partners está captando para o primeiro Certificado de Recebível Imobiliário (CRI) registrado na B3 sob a nova resolução da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que regulamenta ofertas de crowdfunding de investimento.
A emissão da boutique de crédito fundada em Poços de Caldas (MG) é de R$ 15 milhões para a incorporadora Smart Empreendimentos, de Montes Claros, cidade do norte de Minas Gerais com cerca de 400 mil habitantes.
Com os CRIs passando a ter registro na B3, o objetivo é oferecer esses papéis via crowdfunding também para outras assessorias de investimento.
“Com o papel registrado na B3, o assessor não perde a custódia, que vale muito no universo da assessoria de investimentos. Essa era uma grande dor que tínhamos para oferecer nosso papel para outras casas”, disse Victor Marques, sócio e head da Adda Partners.
A operação é lastreada em recebíveis de quatro empreendimentos dados em garantia — três localizados em Montes Claros e um em Manaus (AM) —, todos com obras concluídas e fluxo de recebíveis em andamento.
O título paga CDI+2,5% ao ano, com amortização e juros mensais, isenção de Imposto de Renda para a pessoa física. O CRI conta com alienação fiduciária sobre os imóveis e cessão dos recebíveis vinculados aos projetos. O tíquete de entrada é de, no mínimo, R$ 50 mil.
Marques conta que esse primeiro CRI foi um teste para poder escalar o formato para outras assessorias de investimento de regiões próximas aos projetos.
“O cliente se sente muito mais confortável em investir em uma construtora que está ao alcance dele, há trinta, quarenta anos, na região e que já se consolidou no mercado”, diz ele.
A Adda Partners pertence ao grupo da Öküs Capital, terceira maior assessoria de investimentos ligada ao Banco Safra, com seis escritórios espalhados pelo interior de São Paulo e Minas Gerais.
Até agora, a Adda estruturou cerca de R$ 300 milhões em instrumentos de crédito, com as emissões voltadas para sua base de mais de 5 mil investidores, com R$ 1,1 bilhão em custódia.
Sem apoio da Faria Lima
Esse é o modelo que a ADDA tem adotado para expandir sua atuação em crédito com incorporadoras do interior. Segundo Marques, quando, anos atrás, projetos — até maiores — eram apresentados a gestoras e investidores nos grandes centros financeiros, o interesse costumava ser baixo pelo desconhecimento sobre o mercado do interior paulista e mineiro.
“Nós levávamos boas operações para o mercado da Faria Lima. Eram CRIs de R$ 30 milhões a R$ 40 milhões. Mas, infelizmente, os gestores torciam o nariz. Nós, que estávamos dentro do negócio, sabíamos que eram empresas sólidas, com histórico e bons ativos”, afirma o sócio da Adda Partners, que é engenheiro civil de formação. “Sabíamos que ali estava o futuro do negócio.”
O executivo, então, decidiu buscar alternativas de como levantar recursos para financiar a construção civil do interior e encontrou a resposta na CVM 88, que regulamenta as estruturas de crowdfunding.
Antes de chegar ao modelo atual, a Adda fez parcerias com algumas plataformas de crowdfunding para entender como funcionava essa dinâmica — desde a originação até a distribuição das ofertas.
Com o tempo, Marques conta que a equipe passou a identificar as principais dores dos assessores que distribuíam os papéis, como a falta de integração entre as plataformas, que acabava pulverizando as carteiras dos escritórios.
“Eu levava meu cliente para duas, três, quatro plataformas diferentes e isso fragmentava toda a base do assessor. Com o advento das mudanças na CVM 88, enxergamos um caminho para centralizar isso via transferência de custódia”, diz ele.
O registro foi possibilitado por uma decisão do colegiado da CVM em abril de 2024, que autorizou a B3 a oferecer uma solução tecnológica para integrar o mercado de crowdfunding ao seu sistema de registro e liquidação eletrônica.
O maior desafio, segundo Marques, não foi estruturar o CRI, mas conseguir o registro do papel na B3 — algo inédito tanto para a companhia quanto para a própria bolsa. “Tivemos várias reuniões, foi um processo difícil e diferente. Era algo que não estava preparado.”
A ideia, conta, é que esse modelo sirva para o mercado de assessorias de investimento e para a regionalização do crédito. “Somando XP, BTG e Safra, estamos falando de pelo menos R$ 100 bilhões em clientes que consomem crédito privado e que poderiam acessar operações reguladas e registradas como essa”, afirma Marques.
