Dos gigantes se unen para crear un coloso en el sector de los fondos de inversión inmobiliaria (FII) enfocados en centros comerciales. Por un lado, Allos , con 45 centros comerciales, 1,93 millones de metros cuadrados de superficie alquilable y unos ingresos de 2.700 millones de reales en 2025. Por otro, Kinea Investimentos , gestora de activos socia de Itaú, con 150.000 millones de reales bajo gestión, de los cuales 40.000 millones están invertidos en FII.

Las empresas acaban de firmar un Memorando de Entendimiento (MOU) para crear el fondo inmobiliario Kinea ALLOS Malls FII, que será gestionado conjuntamente y podrá captar entre R$789,5 millones y R$1.970 millones. En la práctica, según los términos del acuerdo, Allos y Kinea establecen una alianza para gestionar fondos en el sector de los centros comerciales.

«Kinea era el socio más lógico para nosotros», declaró Rafael Sales, CEO de Allos, a NeoFeed . «En primer lugar, porque compartimos los mismos valores, una visión a largo plazo y una reputación impecable entre los inversores. Y también porque, además de ser un gigante en fondos inmobiliarios, no operaba en centros comerciales».

Carlos Martins, socio de Kinea y gestor de fondos de inversión inmobiliaria, coincide en las sinergias entre ambas compañías. «Somos muy activos en fondos inmobiliarios centrados en crédito, oficinas, logística y propiedades residenciales. Y siempre nos preguntaban por qué no teníamos una división de centros comerciales», explica Martins a NeoFeed . «La realidad es que nos faltaba un socio que supiera cómo operar en ese sector».

“A diferencia de los edificios residenciales, logísticos y de oficinas, donde compramos y operamos al 100%, los centros comerciales van más allá del sector inmobiliario. Son casi una operación minorista; son muy dinámicos”, afirma Martins. Allos, como la mayor empresa de centros comerciales de Brasil, es capaz de cubrir esta necesidad.

«Según nuestro acuerdo, cualquier operación de gestión de inversiones que involucre centros comerciales o activos relacionados con centros comerciales, Allos está obligada a realizarla con Kinea y Kinea está obligada a realizarla con Allos», afirma Sales. Sin embargo, esto no impide que Allos venda sus activos a otros fondos, siempre y cuando se respeten las cláusulas acordadas en el contrato.

En este primer REIT, el capital recaudado se utilizará para adquirir activos más consolidados de Allos con una tasa de capitalización del 9,5 %. Estas propiedades son activos emblemáticos de la red, y su valor dependerá del volumen de la captación de capital. Lo que se presenta es una proyección de lo que podría adquirirse.

Se trata de participaciones que van desde el 49% hasta el 100% en Shopping Metrô Santa Cruz; el 65% en Caxias Shopping; desde el 4,5% hasta el 53% en Bangu Shopping; desde el 12% hasta el 40% en Shopping Parangaba; desde el 11% hasta el 50,1% en Plaza Sul Shopping; desde el 10% hasta el 12% en Shopping Villa-Lobos; y desde el 5% hasta el 15% en Shopping Tamboré.

Allos recibirá el 80% por adelantado, en parte en efectivo y en parte en acciones, lo que representa el 24% del fondo. El 20% restante se pagará en tres plazos: 24, 36 y 48 meses después de la liquidación de la oferta. Con este capital, la empresa podrá destinarlo a reducir deuda, realizar fusiones y adquisiciones o pagar dividendos.

“Pero lo decidiremos más adelante, cuando consigamos el capital”, dice Sales. “Lo importante es que es una oportunidad para crear un nuevo frente de crecimiento y una nueva asignación de capital”.

Más allá de simplemente depositar una gran cantidad de dinero en el banco, lo que proporciona mayor flexibilidad al balance, Allos está abriendo una nueva línea de negocio centrada en ingresos recurrentes y liquidez. «Cada vez somos más conscientes de que los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) ofrecen ventajas fiscales, estructurales y consistentes», afirma Sales. «Es un mercado estructuralmente sólido en Brasil, con una base de inversores en constante crecimiento, tanto particulares como instituciones».

Rafael Sales, CEO de Allos, lleva meses trabajando en este acuerdo (Foto: Comunicado de prensa de ALLOS/Claudio Belli).

La idea es convertir este fondo en una fuente de ingresos recurrentes para Allos y transformarlo en uno de los mayores fondos de centros comerciales de Brasil. "Podemos alcanzar los R$10.000 o R$20.000 millones en el futuro", afirma Martins, de Kinea. Asegura que las decisiones estratégicas del fondo "se tomarán de forma conjunta" y que podrían incluirse activos que no necesariamente pertenezcan a Allos.

“Lo que puede hacer crecer el fondo, además de los centros comerciales que ya se han cedido gratuitamente, son las adquisiciones de carteras de, por ejemplo, inversores institucionales que poseen centros comerciales y que se sienten más cómodos siendo socios en un fondo gestionado por Kinea y Allos”, afirma Sales.

En este caso, estos inversores recibirían acciones del REIT a cambio de sus participaciones en centros comerciales. Esto permitirá que el fondo crezca y, además, ofrecerá liquidez a los inversores que eventualmente deseen desinvertir. Al fin y al cabo, un REIT se negocia en el mercado. «Por ejemplo, en Brasil existen fondos de pensiones que tienen una participación directa en centros comerciales», afirma Sales.

Allos y Kinea tienen un acuerdo de exclusividad hasta el 31 de diciembre de este año para completar la transacción. Para la empresa de centros comerciales, el acuerdo abre una nueva vía para captar capital, además de acciones y deuda. El jueves 9 de abril, las acciones de Allos cerraron la sesión bursátil a R$ 32,29, y su capitalización de mercado alcanzó los R$ 16.100 millones.

Los analistas de Santander ven un gran potencial de revalorización en la compañía y recientemente presentaron un precio objetivo de R$ 38,50 para la acción en 2026, recomendando su compra.

“Nuestras perspectivas positivas se ven respaldadas por una alta rentabilidad por dividendo del 12% para 2026 y una valoración atractiva, ya que la acción cotiza a un múltiplo de 9,8x AFFO (la métrica que muestra los resultados más sólidos de las empresas del sector) frente al promedio histórico de 13,9x”, dijeron los analistas.