两大巨头强强联手，旨在打造专注于购物中心的房地产投资信托基金（REIT）领域的巨头企业。一方是Allos ，旗下拥有45家购物中心，可租赁面积达193万平方米，预计2025年营收将达到27亿雷亚尔。另一方是Kinea Investimentos ，这家资产管理公司是伊塔乌银行（Itaú）的合作伙伴，管理资产规模达1500亿雷亚尔，其中400亿雷亚尔投资于REITs。

两家公司刚刚签署了一份谅解备忘录（MOU），共同设立 Kinea ALLOS Malls FII 房地产基金，该基金将由双方联合管理，预计募集资金规模在 7.895 亿至 19.7 亿雷亚尔之间。实际上，根据协议条款，Allos 和 Kinea 将建立合作伙伴关系，共同管理购物中心领域的资金。

“对我们来说，Kinea是最理想的合作伙伴，”Allos首席执行官Rafael Sales告诉NeoFeed 。“首先，因为我们拥有相同的价值观、长远的愿景以及在投资者中无可挑剔的声誉。其次，Kinea不仅是房地产基金领域的巨头，而且它并不涉足购物中心领域。”

Kinea合伙人兼房地产股权基金经理卡洛斯·马丁斯(Carlos Martins)也认同两家公司之间的协同效应。“我们非常活跃于专注于信贷、办公楼、物流和住宅物业的房地产基金领域。我们一直被问到为什么没有购物中心垂直领域，”马丁斯告诉NeoFeed 。“事实上，我们缺少一位了解如何在该领域运营的合作伙伴。”

“与住宅、物流和办公楼不同，这些物业我们都是100%收购并运营，而购物中心则超越了房地产的范畴。它几乎可以算作一种零售运营模式，而且非常活跃，”马丁斯说道。作为巴西最大的购物中心公司，Allos能够填补这一市场空白。

Sales表示：“根据我们的协议，任何涉及购物中心或与购物中心相关的资产的投资管理交易，Allos都必须与Kinea进行，Kinea也必须与Allos进行。”但这并不妨碍Allos将其资产出售给其他基金，只要合同中约定的条款得到遵守即可。

在这笔首个房地产投资信托基金（REIT）中，募集的资金将用于以9.5%的资本化率收购Allos旗下较为成熟的资产。这些物业是该网络的核心资产，具体收购比例将取决于募集资金的规模。目前公布的是可能收购的物业预测。

这些股份比例在圣克鲁斯地铁站购物中心为 49% 至 100%；在卡西亚斯购物中心为 65%；在邦古购物中心为 4.5% 至 53%；在帕兰加巴购物中心为 12% 至 40%；在南广场购物中心为 11% 至 50.1%；在维拉洛博斯购物中心为 10% 至 12%；在坦博雷购物中心为 5% 至 15%。

Allos将预先获得80%的资金，部分以现金支付，部分以股份支付，股份总额占基金总额的24%。剩余的20%将在发行完成后的第24、36和48个月分三期支付。公司可以将这笔资金用于偿还债务、进行并购或支付股息。

“但我们会在筹集到资金后再做决定，”塞尔斯说。“重要的是，这是一个开辟新的增长点和进行资本配置的机会。”

除了将大量资金存入银行，从而提升资产负债表的灵活性之外，Allos 还开辟了一条全新的业务领域，即持续性收入和流动性业务。“我们越来越意识到，房地产投资信托基金（REITs）在税收、结构和稳定性方面都具有优势，”Sales 表示。“巴西的房地产市场结构稳健，投资者群体不断壮大，包括个人投资者和机构投资者。”

Allos 首席执行官 Rafael Sales 几个月来一直在促成这项协议（图片：ALLOS 新闻稿/Claudio Belli）

其理念是将该基金打造成为Allos的持续收入来源，并使其成为巴西最大的购物中心基金之一。“未来我们有望达到100亿至200亿雷亚尔，”Kinea公司的Martins表示。他强调，该基金的战略决策“将由双方共同制定”，并且一些并非Allos所有的资产也可能被纳入该基金。

Sales表示：“除了已经捐赠的购物中心之外，最终还能让基金增长的，是收购例如拥有购物中心的机构投资者的投资组合，这些机构投资者更愿意成为由Kinea和Allos管理的基金的合作伙伴。”

在这种情况下，这些投资者将以其在购物中心的股份换取房地产投资信托基金（REIT）的份额。这将有助于基金的增长，并为最终可能希望退出投资的投资者提供流动性。毕竟，REIT是在市场上交易的。“例如，巴西的一些养老基金直接持有购物中心的股份，”Sales说道。

Allos和Kinea签署了一份独家协议，该协议有效期至今年12月31日，旨在完成此次交易。对于这家购物中心公司而言，除了股权和债务融资外，这笔交易还开辟了另一条融资渠道。4月9日星期四，Allos的股票收盘价为每股32.29雷亚尔，市值达到161亿雷亚尔。

桑坦德银行的分析师认为该公司具有巨大的升值潜力，最近给出了该股 2026 年的目标价为 38.50 雷亚尔，建议买入。

分析师表示：“我们乐观的展望得益于2026年12%的高股息收益率；以及极具吸引力的估值，该股目前的市盈率为9.8倍AFFO（该指标反映了该行业公司最稳健的业绩），而历史平均水平为13.9倍。”