Desde la fusión entre Alliansce Sonae y brMalls, que creó el grupo Allos en 2023, la mayor empresa de gestión de centros comerciales de Brasil, con 50 unidades bajo gestión (47 propias), vendió participaciones en diversas propiedades, captando aproximadamente R$ 2,5 mil millones en ese reciclaje de activos.

Ahora, con tipos de interés al 15% anual y sin nuevas construcciones previstas, Allos ha tomado la decisión estratégica de realizar una especie de “retrofit” en sus centros comerciales, con pequeñas reformas y optimizaciones de espacios que puedan garantizar una mayor rentabilidad.

“Existe un escenario de parálisis en las inversiones en nuevas construcciones. Ninguna gran cadena de centros comerciales está construyendo actualmente, a pesar de las numerosas oportunidades que ofrece Brasil. Sin embargo, con el alto costo del capital, se dificulta la inversión”, afirma Rafael Sales, director ejecutivo de Grupo Allos, en una entrevista con NeoFeed .

El plan es llevar a cabo proyectos que puedan completarse en el mismo año y que se amorticen rápidamente. Un ejemplo es la reutilización de aparcamientos vacíos, que se destinarán a nuevas tiendas y restaurantes.

Actualmente, el grupo Allos cuenta con 1,9 millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA), con aproximadamente 13.000 tiendas y más de 4.000 marcas en su portafolio. Por lo tanto, según Sales, el punto de partida para el crecimiento de los ingresos este año reside en las iniciativas de expansión y revitalización interna.

“Estos son proyectos que completamos en un plazo de seis a ocho meses. Con ello, completamos la oferta de productos en un centro comercial ya consolidado”, afirma Sales. “Tendremos proyectos más pequeños que, en conjunto, serán significativos”.

Para implementar el "retrofit", el grupo Allos destinó entre R$ 350 millones y R$ 450 millones en inversiones para 2026, por debajo del objetivo que se había anunciado para el año pasado, de entre R$ 450 millones y R$ 550 millones.

La estrategia contempla renovaciones en cinco unidades del grupo Allos hasta 2026: Shopping Tijuca (Rio de Janeiro), Parque Dom Pedro (Campinas), Villa Lobos (São Paulo), Center Shopping Uberlândia y Goiânia Shopping.

Algunos proyectos de revitalización, basados en el modelo que se adoptará este año en las unidades, ya se han implementado en los últimos años con resultados positivos. "A finales de 2025, transformamos una zona en la parte trasera del Shopping Recife, donde había un muelle de carga y pequeñas tiendas, en una zona enfocada en la gastronomía", afirma Sales.

En el Shopping Campo Limpo (São Paulo), por ejemplo, la conversión de parte del estacionamiento en una nueva ala de tiendas incrementó el volumen de ventas. En el tercer trimestre de 2025, los ingresos crecieron un 31 % en comparación con el mismo período de 2023, cuando se realizó la renovación.

Además de las revitalizaciones, la compañía también implementará un modelo de reurbanización, con nuevos diseños de las áreas, sin necesariamente aumentar la cantidad de espacio de venta.

En este sentido, el grupo Allos ya completó su primer proyecto en el Parque Dom Pedro, con corredores más amplios, mayor luz natural e integración con áreas verdes. Como resultado, el crecimiento de los ingresos operativos netos superó el promedio de la red. En octubre, el centro comercial de Campinas inauguró H&M Home, la primera tienda de la marca fuera de las capitales.

En el Shopping Leblon de Río de Janeiro, transformamos un área que antes era un estacionamiento en una ampliación del centro comercial. Esto sumó 20 tiendas más, incrementando el área bruta alquilable (ABR) en un 6%, afirma Mário Oliveira, director de desarrollo y nuevos negocios del grupo Allos.

La razón detrás de la expansión de las áreas de estacionamiento para el grupo Allos radica en la observación de una disminución en la utilización del espacio de estacionamiento en los últimos años, debido al aumento significativo en el uso de aplicaciones de transporte por parte de los clientes de los centros comerciales.

Sabemos exactamente qué plazas de aparcamiento están ocupadas por minuto. Y, cada vez más, la gente usa aplicaciones de transporte para ir y volver del trabajo. Ahora, hemos transformado los aparcamientos inactivos en espacio disponible para alquilar —dice Oliveira—. Además, es una zona relativamente económica para expandirse, ya que el terreno ya está pagado.

El sector frenó.

Al igual que Allos, otras grandes empresas del sector ya habían desacelerado las inversiones precisamente por el alto nivel de las tasas de interés en Brasil.

En septiembre de 2025, el empresario Carlos Jereissati Filho , de la familia que controla la cadena de centros comerciales Iguatemi, dijo a NeoFeed que "el gobierno sólo acertará cuando bajen las tasas de interés".

"Tiene un impacto significativo. Esto impide las decisiones de inversión y el crecimiento futuro, precisamente por las altísimas tasas de interés. El sector minorista es muy sensible a esto", declaró entonces Jereissati Filho.

El director ejecutivo de Multiplan, Eduardo Peres , también declaró a NeoFeed en junio pasado que esperaría el resultado de las elecciones presidenciales para definir nuevas inversiones. "La idea es reducir las inversiones, ser más selectivos. Sobre todo porque esta tasa de interés nos obliga a hacerlo. No me siento cómodo con seguir comprando", dijo entonces.

El escenario de menor apertura se confirma con datos de la Asociación Brasileña de Centros Comerciales (Abrasce). Según la organización, se espera que Brasil cuente con 11 nuevos centros comerciales en 2026, en un escenario en el que siete deberían haberse abierto antes. En 2025, se esperaba la apertura de 17 centros comerciales más, pero solo se inauguraron 10.

Aun así, el sector superó, por primera vez, la marca de los R$ 200 mil millones en ingresos por ventas en el año. Actualmente, Brasil cuenta con 658 centros comerciales en 253 ciudades. Estos albergan 124.800 tiendas en 18,3 millones de m² de área bruta alquilable (ABL).

A pesar de esta desaceleración en la construcción de nuevos centros comerciales, los resultados del grupo Allos han sido positivos. En los primeros nueve meses de 2025, registró ingresos netos de R$ 1.980 millones, un aumento del 7,6 % con respecto al mismo período del año anterior. Durante este período, el beneficio neto creció un 21,5 %, alcanzando los R$ 581,9 millones. Los resultados del cuarto trimestre se publicarán el 10 de marzo.

Con un capital muy disperso, el grupo Allos tiene como principal accionista individual, con una participación del 9%, al Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB), el fondo de pensiones canadiense.

El grupo alemán Alexander Otto posee el 6,8%, seguido de Guepardo Investimentos (5,4%), Sonae Sierra (5,3%) y SPX Gestão (5,2%). Del total, el 63,7% de las acciones están en circulación en el mercado.

En los últimos 12 meses, las acciones de la compañía en la bolsa B3 acumularon un aumento del 63,15 %. El grupo Allos está valorado en R$ 15.800 millones.