Tras cerrar su primer ciclo de financiación de vivienda asequible en California, con una rentabilidad anual del 12% y devolución total de intereses y capital, CIX Capital regresa al mercado internacional con un nuevo vehículo.

La firma de gestión de activos de la familia Zogbi, que actúa en el mercado financiero en Brasil y en el exterior con foco en el segmento inmobiliario, acaba de lanzar el ESG Affordable Housing Bond II, una emisión de deuda internacional de US$ 20 millones destinada al desarrollo de vivienda asequible en Estados Unidos.

“La tesis ha sido comprobada. El modelo funciona, el crédito fiscal funciona, y ahora el entorno regulatorio está aún más consolidado”, afirma Carlos Balthazar , director ejecutivo de CIX Capital.

Con un plazo de cuatro años y una rentabilidad proyectada del 10% anual, el nuevo bono financiará la fase inicial de proyectos inmobiliarios, desde la adquisición de terrenos, pasando por el licenciamiento y la estructuración, hasta que los desarrollos sean elegibles para el Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC), el principal programa federal para incentivar la vivienda asequible en Estados Unidos.

La lógica del nuevo bono es la misma que la del anterior. Estructurado en 2022, el Bono de Vivienda Asequible I financió más de 40 proyectos en 34 ciudades de California y permitió la construcción de 2647 viviendas asequibles, beneficiando a más de 10 000 personas. El ciclo finalizó en noviembre de 2025.

Fue nuestra primera experiencia con LIHTC. Hoy contamos con tranquilidad técnica, operativa y legal. Hemos estado siguiendo de cerca la legislatura estadounidense y hemos visto que, independientemente de si se trata de un gobierno demócrata o republicano, el apoyo al programa no ha hecho más que aumentar, afirma Balthazar.

La reciente reforma del LIHTC, incluida en la reforma fiscal estadounidense promulgada en julio de 2025, ha aumentado la previsibilidad y la escala de los proyectos de vivienda asequible.

Según el director general de CIX, el programa ofrece créditos fiscales federales que hacen económicamente viable construir propiedades de alquiler a precios compatibles con los ingresos de las familias de bajos ingresos, que se encuentran presionadas por la inflación, las altas tasas de interés de los últimos años y un creciente déficit estructural.

A pesar de todas estas protecciones, la inversión no está exenta de riesgos. Si bien está muy alejada de los riesgos tradicionales de crédito o impago, la principal amenaza es que el proyecto podría no cumplir con las regulaciones del gobierno estadounidense.

Para mitigar este riesgo, el bono adopta una estrategia de diversificación. Los US$20 millones se asignarán entre 20 y 40 proyectos, todos concentrados principalmente en California.

El segundo es un conjunto de garantías cruzadas, en las que los créditos de otros proyectos de los promotores sirven de colchón frente a posibles pérdidas puntuales.

Además, el modelo ofrece una estrategia de salida. Cuando el proyecto alcanza la etapa de elegibilidad para el programa LIHTC, el capital privado abandona la operación y es reemplazado por financiamiento basado en créditos fiscales federales.

"Eso es lo que nos permite pagar un 10% anual, por encima del Tesoro, con un riesgo que, en última instancia, también está respaldado por el gobierno americano", afirma Balthazar.

La reducción de dos puntos porcentuales en el rendimiento proyectado en comparación con el Bono 1 refleja el nuevo nivel de las tasas de interés en EE.UU. y no un mayor riesgo del producto.

Mantenemos prácticamente el mismo diferencial con respecto a los bonos del Tesoro. Lo que ha cambiado es la curva de rendimiento, que ahora es más baja, afirma el director ejecutivo de CIX.

Inversionista, me voy a California.

El enfoque geográfico de CIX se mantiene en California, el estado con el mayor déficit de vivienda para personas de bajos ingresos del país. Actualmente, se estima que hay aproximadamente 2 millones de familias de bajos ingresos para tan solo 700,000 viviendas asequibles.

A pesar de los desafíos regulatorios, los altos costos y los riesgos climáticos, como los grandes incendios forestales de los últimos años, la firma de gestión de activos de la familia Zogbi ve al estado como el mercado más maduro y predecible para esta tesis de inversión.

En el Bono I, el administrador de activos financió la reconstrucción de comunidades enteras destruidas por incendios, en operaciones apoyadas por préstamos federales de ayuda en casos de desastre.

Aunque California sigue siendo el foco principal, CIX ya está probando la diversificación geográfica. La primera emisión de bonos fue un experimento exitoso en Arizona.

Para 2026, la gestora estudia nuevos conceptos, como el senior living , además de un proyecto de desarrollo inmobiliario en Miami, ya aprobado por el gobierno de la ciudad y que está siendo adaptado a las reglas del Live Local Act, una legislación de Florida que ofrece incentivos a desarrollos con beneficios sociales.

Hace un año, CIX Capital completó un ciclo de reasignación de aproximadamente US$100 millones de su cartera para centrarse en oportunidades inmobiliarias en EE. UU., incluidas propiedades multifamiliares en Miami.

La vivienda asequible y la residencia para personas mayores son necesidades que seguirán creciendo. Cuando la sociedad se dé cuenta de esto, se preguntará por qué no se preparó antes, afirma Balthazar.

Hoy, CIX Capital administra aproximadamente R$ 3 mil millones en activos, operando en Brasil y Estados Unidos.

En un mercado aún dominado por la renta fija tradicional, el gestor de activos cree que los productos híbridos, con rentabilidades competitivas e impacto medible, deberían ganar terreno a medida que el ciclo global de tipos de interés entra en una nueva fase.