在加州完成第一个经济适用房融资周期后，CIX Capital 实现了 12% 的年回报率，并全额偿还了利息和本金，现在， CIX Capital带着新的投资工具重返国际市场。

Zogbi 家族的资产管理公司在巴西和海外金融市场开展业务，专注于房地产领域。该公司刚刚推出了 ESG 可负担住房债券 II，这是一笔 2000 万美元的国际债务发行，旨在开发美国的经济适用房。

CIX Capital 首席执行官Carlos Balthazar表示：“这一论点已被证明是成立的。该模式行之有效，税收抵免政策也行之有效，而且现在的监管环境更加完善了。”

该新债券期限为四年，预计每年回报率为 10%，将为房地产项目的初始阶段提供资金，从土地收购、许可和结构设计，直到这些开发项目符合低收入住房税收抵免 (LIHTC) 的资格，LIHTC 是美国联邦政府激励经济适用房建设的主要计划。

新债券的发行理由与之前的债券相同。第一期经济适用房债券于2022年发行，为加州34个城市的40多个项目提供资金，并促成了2647套经济适用房的建设，使超过1万人受益——该债券周期于2025年11月结束。

“这是我们第一次接触低收入住房税收抵免计划（LIHTC）。如今，我们在技术、运营和法律方面都游刃有余。我们一直在密切关注美国立法机构的动向，发现无论执政的是民主党还是共和党，对该计划的支持都在不断增加，”巴尔塔扎尔说道。

最近，美国税改法案（于 2025 年 7 月签署生效）中包含的低收入住房税收抵免 (LIHTC) 改革提高了经济适用房项目的可预测性和规模。

据 CIX 首席执行官称，该计划提供联邦税收抵免，使得以适合低收入家庭收入的价格建造出租房产在经济上成为可能。近年来，低收入家庭面临着通货膨胀、高利率和不断增长的结构性赤字的压力。

尽管有这些保障措施，但这项投资并非毫无风险。虽然它与传统的信用风险或违约风险相去甚远，但主要风险在于该项目可能不符合美国政府的监管规定。

为降低风险，该债券采取了多元化投资策略。这2000万美元将分配给20至40个项目，这些项目主要集中在加利福尼亚州。

第二项措施是一系列交叉担保，开发商其他项目的应收款项可作为缓冲，以应对潜在的一次性损失。

此外，该模型还提供了一种退出策略。当项目达到低收入住房税收抵免（LIHTC）的资格阶段时，私人资本将退出运营，取而代之的是以联邦税收抵免为基础的融资。

巴尔塔扎尔说：“正因如此，我们才能每年支付比财政部利率高出 10% 的利息，而最终，这种风险也得到了美国政府的支持。”

与债券 1 相比，预期收益率下降两个百分点，反映的是美国新的利率水平，而不是产品风险的增加。

CIX首席执行官表示：“我们与国债的利差基本保持不变。变化的是收益率曲线，现在收益率曲线更低了。”

投资者，我要去加利福尼亚。

CIX的业务重点仍然集中在加利福尼亚州，该州是全美低收入住房缺口最大的州。据估计，目前加州约有200万低收入家庭，而经济适用房仅有70万套。

尽管面临监管挑战、高昂成本和气候风险（例如近年来发生的大规模森林火灾），佐格比家族的资产管理公司认为，该州是这一投资理念最成熟、最可预测的市场。

在第一期债券中，资产管理公司为重建被大火摧毁的整个社区提供资金，这些行动得到了联邦救灾贷款的支持。

尽管加州仍然是主要关注点，但CIX已经在尝试地域多元化。首次债券发行在亚利桑那州取得了成功。

2026 年，管理公司正在研究一些新概念，例如老年生活，此外，该公司还在迈阿密开展一个房地产开发项目，该项目目前已获得市政府批准，并正在根据佛罗里达州《本地生活法案》的规定进行调整，该法案为具有社会效益的开发项目提供激励措施。

一年前，CIX Capital 完成了约 1 亿美元的投资组合重新配置，专注于美国的房地产机会，包括迈阿密的多户住宅物业。

“经济适用房和老年公寓的需求只会不断增长。当社会意识到这一点时，就会后悔为什么没有早点做好准备，”巴尔塔扎尔说。

目前，CIX Capital 管理的资产约为 30 亿雷亚尔，业务遍及巴西和美国。

在传统固定收益产品仍然占据主导地位的市场中，这位资产管理人认为，随着全球利率周期进入新阶段，具有竞争力的回报和可衡量的影响的混合型产品应该会获得市场份额。