Capitalizada por uma emissão de cotas que pode chegar a R$ 3 bilhões, a TRX Investimentos se prepara para investir pesado em um setor até então ausente de seu portfólio bilionário: o de educação.
A entrada da TRX no setor de educação se dará pela compra de imóveis em São Paulo, Campinas e Porto Alegre. O objetivo é ter uma exposição variada, com imóveis ligados tanto à educação primária quanto à universitária.
“Queremos grandes empresas [como inquilinas] e imóveis que atendam a uma necessidade latente pelo espaço físico. Um curso de medicina, por exemplo, não tem como ser feito online”, diz Gabriel Barbosa, sócio responsável pela área de relacionamento com investidores e pela gestão dos fundos da TRX.
Ainda não foi detalhado quanto será empenhado na nova tese. Mas, ao fim das aquisições, deverá ser o segundo ou terceiro setor com maior exposição do fundo TRXF11, somente atrás do varejo, que representa 75% do fundo.
As aquisições, segundo Barbosa, já estão acertadas, faltando apenas os ajustes finais. Apenas 10% do valor da operação será desembolsado em dinheiro e 90% em emissão de novas cotas.
Os valores serão pagos por meio da nova emissão de cotas do fundo TRXF11, de até R$ 3 bilhões. A oferta foi ancorada em R$ 1,9 bilhão, destinado para as aquisições via cotas previstas antes da oferta, como as que marcarão a entrada no setor de educação e a recente compra de imóveis ligados ao Carrefour.
A captação está aberta até meados de dezembro e, caso atinja o limite máximo, tem potencial de quase dobrar o tamanho do fundo, hoje com um valor de mercado de R$ 3,29 bilhões.
Além do valor ancorado, a TRX já contabiliza a entrada de cerca de R$ 600 milhões adicionais, com os cotistas exercendo seu direito de preferência. “Estamos trabalhando na captação de mais recursos para essa oferta para chegarmos ao máximo possível”, diz Barbosa.
Parte significativa do dinheiro novo que entrar, a TRX planeja utilizar para honrar a parte dos pagamentos pelas recentes aquisições que não foram feitas via troca de cotas.
Barbosa conta que a decisão de fazer uma nova emissão veio da forte procura alcançada em uma oferta realizada ainda no primeiro semestre. Na ocasião, a operação estava ancorada em R$ 750 milhões e acabou levantando R$ 1,25 bilhão.
“Passamos a receber muitas ofertas de imóveis após aquela emissão, que viram que compramos imóveis com cotas e aceitaram fazer esse tipo de transação”, afirma Barbosa. A partir dessas ofertas, a TRX escolheu um portfólio de R$ 2 bilhões — cobertos quase que integralmente pela parte ancorada da nova emissão.
Esse tipo de aquisição tem se tornado cada vez mais comum, devido à maior dificuldade que muitos fundos têm tido de levantar recursos novos. Com a baixa liquidez no mercado, muitos proprietários aceitam as cotas para, potencialmente, vendê-las a preço de mercado e embolsar, no fim, o valor proposto pelos imóveis.
Em um mercado em que poucos fundos têm conseguido crescer, a TRX está aproveitando para renovar o portfólio. Um dos objetivos centrais é reduzir a alta concentração no segmento de varejo, onde tem exposição a hipermercados e centros de materiais de construção.
“No médio e longo prazo, vamos continuar fazendo operações de varejo. É onde o fundo é, de longe, o maior player do segmento. Então, muitas operações acabam chegando. Mas estamos trazendo essa diversificação”, diz o sócio. O projeto é que a representação do setor na carteira do TRXF11, hoje em 75%, caia para próximo de 50%.
Novos locatários
Na terça-feira, 25 de novembro, a TRX Investimentos anunciou a compra, por R$ 120 milhões, de 14 agências bancárias da Funcef, o fundo de pensão dos funcionários da Caixa. Todos os imóveis estão locados exclusivamente para a Caixa Econômica Federal, com exceção de um deles, em que o banco estatal divide o espaço com o Santander.
Com a aquisição, o setor de agências bancárias passa a representar cerca de 3,5% da carteira do TRXF11, atrás de hospitais, logística e varejo.
A compra foi oportunística. Segundo Barbosa, este não é um setor em que a companhia deverá escalar, mas o fato de os imóveis estarem locados para a Caixa aumentou a segurança do negócio. “Os bancos privados estão diminuindo de espaço. Mas a Caixa tem uma função social que basicamente a obriga a ter pontos físicos.”
A compra das agências foi feita exclusivamente por meio de emissão de novas cotas, com a Funcef se tornando cotista do TRXF11. Os imóveis adquiridos estão localizados em São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Jundiaí, São Gonçalo e Niterói. O valor já estava previsto na ancoragem da oferta, de R$ 1,9 bilhão.
Com as 14 agências bancárias, sobe para 26 o número de imóveis adquiridos já anunciados pela TRX como parte dessa nova captação em curso. Os negócios também incluem a compra de 7 imóveis locados para o Atacadão, 4 para o Grupo Mateus e um complexo logístico em Varginha, Minas Gerais.
Nessa diversificação de portfólio, diz Barbosa, a TRX segue atenta a oportunidades em hospitais, onde tem um built-to-suit com o Albert Einstein, e em logística. A gestora também ensaia uma potencial entrada no setor de shoppings centers.
“Achamos que é um setor que casa bem com a estratégia do fundo”, comenta.
Focado em renda por meio da locação de imóveis, o TRXF11 é um dos fundos imobiliários com maior número de cotistas, com cerca de 204.500 investidores. Para Barbosa, o grande ativo do fundo é a regularidade em suas distribuições.
“Nossa intenção é sempre trazer muita previsibilidade para o nosso cotista. Temos distribuído em torno de R$ 0,93 por cota já faz algum tempo. E, quando fazemos vendas com lucro, geralmente fazemos uma distribuição maior no fechamento dos semestres.”
Mesmo com o crescimento do fundo, diz Gabriel, o planejamento é manter as distribuições regulares dentro da mesma faixa de valor.
“Temos uma renda recorrente e não gostamos de descer esse degrau. Então, para o ano que vem, queremos manter no mínimo R$ 0,93 de distribuição por mês. E, na medida em que conseguimos vender imóveis, podemos fazer essas distribuições extraordinárias também no fechamento dos semestres.”
