No decorrer de 2023, a Log escolheu dar prioridade à venda de ativos e à redução de sua alavancagem. Agora, porém, essa postura mais cautelosa da empresa de galpões logísticos controlada pela família Menin começa a abrir espaço para uma nova fase de forte expansão da operação.

Nesta quinta-feira, 19 de outubro, a companhia anunciou que planeja investir aproximadamente R$ 4,3 bilhões em novos galpões até 2028. Com essa cifra, a empresa vai adicionar cerca de 2,7 milhões de metros quadrados em área bruta locável (ABL) ao seu portfólio.

“No início do ano, não tínhamos clareza sobre o novo governo, a questão fiscal e a taxa de juros. Por isso, fomos mais conservadores e seguramos um pouco os investimentos”, diz Sergio Fischer, CEO da Log, em evento para analistas. “Agora, temos conforto para soltar esses novos investimentos.”

O montante anunciado hoje será dividido em duas etapas. Na primeira, de R$ 850 milhões, a Log vai acabar de cumprir o plano Todos por 1,5, implantado em 2020 e que previa a entrega de 1,5 milhão de metros quadrados em ABL até 2024.

“Vamos entregar mais de 700 mil metros quadrados de ABL, em 14 projetos, nos próximos 15 meses”, observou o executivo, citando um dos indicadores que deram segurança para esse novo passo. “Já temos cerca de 37% dessas obras pré-locadas.”

Já o novo ciclo de 2025 a 2028 envolverá um capex de R$ 3,5 bilhões e uma ABL adicional de 2 milhões de metros quadrados. Para efeito de comparação, no plano Todos por 1,5, o aporte total da Log será de R$ 2,3 bilhões, incluindo nessa conta os R$ 850 milhões a serem aplicados até o fim de 2024.

Se o apetite cresceu, outras premissas da tese da Log não mudaram. Entre elas, a busca pela diversificação geográfica. Sob essa ótica, os novos galpões do ciclo de 2025 a 2028 serão instalados em 22 cidades do País, nas quais a empresa já tem presença.

O CEO destacou que todas essas praças são mercados de consumo relevantes, com mais de 1 milhão de habitantes. E que o plano é reservar um terço dos projetos para o Sudeste, um terço para o Nordeste e o restante para as demais regiões. Ele ressaltou, porém, um ponto nesse mapa.

“O Nordeste tem uma carência muito grande e uma demanda absurda por estrutura de qualidade”, afirmou. “E, cada vez mais, dentro de uma tendência de nacionalização dos preços, estamos conseguindo praticar valores de locação próximos aos de São Paulo.”

Em contrapartida, Fischer ressaltou que a região Sudeste, em particular, São Paulo, segue com boas perspectivas. O estado será palco de alguns dos projetos desse plano bilionário, com estruturas em cidades com São Bernardo do Campo, Guarulhos, Campinas, Ribeirão Preto e São José do Rio Preto.

A Log já tem 400 mil metros quadrados de ABL “dentro de casa” para o novo ciclo de quatro anos e vai a mercado em busca do volume adicional de 1,6 milhão de metros quadrados. E seguirá seu roteiro recente para viabilizar a formação desse landbank e de todos os projetos até 2028.

“O nosso plano é casar o volume de capex previsto com o funding da reciclagem de ativos”, afirmou Fischer. “Temos sentido um aumento da liquidez, com os fundos imobiliários voltando ao mercado e os investidores institucionais buscando nossos ativos.”

Mesmo em condições mais adversas na comparação com esse cenário destacado pelo executivo, em 2023, a Log vendeu R$ 1,2 bilhão em ativos. Antes, entre 2019 e 2022, a companhia havia captado R$ 929 milhões com essa estratégia.

Fischer observou ainda que o foco na alavancagem da operação, maior premissa, até então, de todos os movimentos recentes de reciclagem do portfólio realizados pela empresa, também seguirá no escopo.

“Para 2024, estabelecemos um teto da dívida de até R$ 700 milhões e da dívida líquida/Ebitda de 4 vezes”, ressaltou. “Eventualmente, podemos trazer mais reciclagens e manter o nível de alavancagem mais baixo se for necessário.”

As ações da Log estavam sendo negociadas com alta de 1,06% por volta das 13h na B3, cotadas a R$ 18,98. Os papéis acumulam uma valorização próxima de 18% em 2023 e a empresa está avaliada em R$ 1,8 bilhão.