Os planos da Multiplan para o início de 2023 estavam traçados. A empresa que detém 20 shopping centers em seis estados mais o Distrito Federal e uma área bruta locável (ABL) própria de 706.181 m² tinha um acordo para adquirir os 49,9% de participação do Clube Atlético Mineiro no Diamond Mall, um shopping localizado no bairro de Lourdes com 272 lojas e circulação superior a 3 milhões de pessoas (sendo 90% das classes A e B).
O primeiro negócio do ano, segundo acordo assinado em agosto de 2022, custaria R$ 340 milhões para a Multiplan ficar com a totalidade do empreendimento localizado na região centro-sul da capital mineira. Mas um comunicado assinado por Armando d'Almeida Neto, diretor vice-presidente financeiro e de relações com investidores, após o fechamento da bolsa de valores na segunda-feira, 2, informou que não houve conclusão para o negócio.
Com Ebitda de R$ 322,6 milhões no terceiro trimestre de 2022 (R$ 1,19 bi anualizado), a Multiplan baixou seu endividamento para 1,72 vez a geração de caixa, a menor alavancagem em 10 anos. E com R$ 1,12 bilhão em caixa, a aquisição não pressionaria os números da companhia.
Além disso, o Diamond Mall apresentava o maior valor de vendas por metro quadrado e a maior receita de aluguel por metro quadrado em comparação aos outros dois shoppings que a empresa detém em Belo Horizonte, o BH e o Pátio Savassi. Com 21.351 m² de ABL, o Diamond Mall rendia R$ 2.932/m² em vendas e R$ 316/m² em aluguel ante R$ 2.680/m² e R$ 270/m² do Pátio Savassi, por exemplo, que tem um ABL semelhante, de 21.107 m².
“Não é que a transação não tenha sido concluída, ela está suspensa. O Atlético Mineiro precisa de dinheiro e mais cedo ou mais tarde o negócio sai. E para a Multiplan faz todo o sentido ter 100% desse ativo”, diz o analista Marco Saravalle, sócio da Sara Invest. “Um dos melhores investimentos para qualquer shopping center, e não só para a Multiplan, é comprar a participação em um ativo que já se tem o controle. É muito benéfico.”
Apesar de ter sido inaugurado em 1996, a Multiplan só comprou 50,1% do Diamond Mall em 2017, quando o Atlético Mineiro precisou de caixa para dar início à construção do seu estádio de futebol. Até esse período, o contrato entre as partes era de arrendamento da área do clube de futebol por 30 anos (vencimento em 2026). Nessa negociação, que custou R$ 250 milhões, a Multiplan estendeu o arrendamento até 2030 e concordou em manter o repasse de 15% da receita bruta anual até 2024 pela cessão do terreno.
Na última teleconferência de resultados, o analista do Citibank, André Mazini, questionou os executivos quais seriam as condições precedentes que precisavam ser cumpridas para que a aquisição fosse concluída. De forma evasiva, D’Almeida Neto informou que estavam em processo de diligência e contratos, o que ele considerava normal. “Estamos 100% dedicados e queremos concluir o mais rapidamente possível”, disse o diretor de RI.
Para o Atlético Mineiro, o desfecho é uma ducha de água fria nos planos de reduzir o endividamento do clube, que ultrapassa R$ 1 bilhão. O dinheiro da venda do Diamond Mall seria integralmente utilizado na redução da dívida onerosa de, aproximadamente, R$ 500 milhões.
A partir de agora, o Atlético vai em busca de outros interessados nos seus 49,9% do Diamond Mall. Como a Multiplan tem preferência e pode aguardar igualar os valores, a empresa deve aguardar a oferta de um terceiro. “Provavelmente a parte vendedora, pela sua necessidade de caixa, quer valorizar o seu ativo para arrancar um dinheiro maior da Multiplan. Será uma negociação ferrenha”, afirma Saravalle.
Para a Multiplan, o plano é dar seguimento à construção do Golden Lake, que é considerado o primeiro bairro privativo de Porto Alegre com 18 torres em um terreno de 250 mil m² e valor geral de vendas (VGV) de R$ 4 bilhões, com entrega programada para o fim de 2024, e nas expansões e revitalizações de seus shoppings. Neste momento, cinco passam por esse processo de modernização. Procurados, Atlético Mineiro e Multiplan não quiseram se manifestar.
