O adiamento inesperado do julgamento sobre a cobrança de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de imóveis em holdings imobiliárias no Supremo Tribunal Federal (STF) reacendeu a tensão entre famílias e empresas que usam holdings imobiliárias.

O caso, que estava prestes a ser decidido com placar favorável aos contribuintes, voltou à estaca zero após pedido de destaque e que o julgamento ocorra em plenário presencial. Ao mesmo tempo, abriu uma janela estratégica para quem pretende recorrer à Justiça antes da decisão final, um movimento que pode ter impacto bilionário para municípios e redefinir o planejamento patrimonial de investidores.

“Na cara do gol, tudo voltou. Todos estavam surpresos com a vantagem de 4 a 1 e parecia ganho. Agora volta a apreensão”, diz Manoela Vargas, head de wealth planning da TAG Investimentos.

A decisão tem caráter de repercussão geral, o que obrigará todas as fazendas municipais a seguir o entendimento final. Mais de 90 casos já chegaram à última instância e aguardam esse julgamento, além de outras dezenas que estavam ainda em fases preliminares.

Ao mesmo tempo, o adiamento reforçou a percepção de que ainda existe uma janela para buscar o Judiciário antes da decisão final.

“Esse é um dos julgamentos mais relevantes deste ano. Impacta diretamente famílias que investem em imóveis por meio de empresas, as holdings, mas também construtoras e todo o mercado que gere imóveis”, afirma Camila Bacellar, sócia da área tributária do Cescon Barrieu. “Foi um balde de água fria, mas não deve ser visto como indicativo ruim.”

Na avaliação dos especialistas ouvidos pelo NeoFeed, se o Supremo validar a tese dos contribuintes, a tendência é que a Corte limite esse benefício a partir de um marco temporal, por meio da modulação, para evitar um impacto bilionário sobre os cofres municipais. É essa possibilidade que sustenta a corrida ao Judiciário, podendo ampliar muito o número de beneficiários da decisão.

Se o Supremo decidir a favor dos contribuintes, mas modular os efeitos, o benefício pode ficar restrito a quem já tiver ação em curso. Essa combinação entre placar favorável, adiamento e risco de modulação tem levado famílias a revisitar operações feitas nos últimos anos e avaliar entrar com uma ação.

“O que se discute é que essa incidência de imposto estaria coberta por uma imunidade tributária constitucional. Estamos muito otimistas com uma decisão a favor dos contribuintes pelo que os ministros votaram até agora, o que torna o momento atual uma janela única de oportunidade”, afirma José Antonio Martho, sócio do CGM Advogados.

É possível entrar com um processo na Justiça até cinco anos após o pagamento do imposto. Assim, quem pagou o ITBI nesse período está apto a tentar essa restituição.

“Se a pessoa vai ingressar com ação agora, ela consegue voltar até uma operação imobiliária que ela fez em 2021. Para trás, ela já não consegue mais”, diz Angélica Santos, advogada tributarista e sócia do CGM Advogados.

O que está em discussão

As holdings patrimoniais são recursos usados para eficiência tributária e planejamento patrimonial e sucessório, cada vez mais populares, inclusive entre famílias com apenas três imóveis.

A lei não prevê a incidência de ITBI na transmissão de imóveis de uma pessoa física para outra, mas há uma interpretação de que, para uma pessoa jurídica com finalidade imobiliária, como as holdings, o imposto seria devido, o que encarece essas estruturas.

A interpretação é dúbia até aqui. De um lado, as prefeituras defendem que empresas com atividade imobiliária não estão protegidas pela imunidade tributária. De outro, os contribuintes afirmam que a Constituição não limitou a integralização de capital nesses casos e que a cobrança se apoia em uma leitura mais ampla do que o texto constitucional permite.

Uma decisão favorável aos contribuintes não só afastaria o imposto daqui para frente, como poderia beneficiar quem já tem ação na Justiça, o que pode gerar uma despesa bilionária aos municípios. A alíquota do ITBI varia entre 2% e 4% do valor do imóvel, a depender do município.

O ponto de atenção é que a mudança de rito para votação presencial não é apenas processual. Agora haverá sustentações orais, debate entre os ministros e uma nova formação de convencimento da Corte. Na prática, isso prolonga a indefinição, porque os votos podem mudar.

“Existe uma insegurança porque o julgamento zera e tudo pode acontecer. O placar era favorável aos contribuintes, mas isso não é garantia a partir do destaque. Não é o que se espera, mas a Corte pode mudar de opinião e os outros ministros terem outro entendimento”, afirma Barcellos, do Cescon Advogados.

ITBI pode sobreviver sobre o valor excedente

Mesmo em um cenário favorável aos contribuintes, a disputa pode não encerrar todas as frentes de discussão. Isso porque permanece uma questão relevante sobre o alcance exato da imunidade: a base de cálculo do imposto.

Na prática, esse ponto faz diferença em estruturas em que o valor de mercado do imóvel supera o montante levado ao capital da empresa. Nesse caso, ainda que o Supremo afaste a incidência do imposto sobre a integralização, pode continuar existindo espaço para tributar a parcela que exceder esse valor.

“A interpretação das prefeituras é que a imunidade vai até o limite do capital social, o que foi integralizado. E não o valor de mercado, que é em geral maior e a base do ITBI”, diz Mariana Pavani, head de wealth planning da Fami Capital. “E isso é um grande asterisco que não está sendo discutido.”

Esse recorte mostra que, mesmo com decisão positiva, o desfecho não deverá padronizar automaticamente todas as estruturas. O desenho jurídico de cada operação, a forma como o imóvel foi aportado e o valor destinado ao capital social seguirão no centro das análises futuras.

“O ponto que mais preocupa hoje é o tamanho da imunidade. As prefeituras criaram uma tese para limitar esse alcance, e isso pode manter uma parte da discussão aberta mesmo com decisão favorável. Prevemos aumento do contencioso nesse quesito ”, diz José Dumont, head do family office solutions da Brainvest.

Os riscos que estão em jogo

Para as famílias que já ingressaram com ação, a avaliação é que a sua posição é confortável caso o Supremo reconheça a imunidade e module os efeitos. Nesse cenário, quem judicializou antes do julgamento final com certeza recuperaria o ITBI pago indevidamente ou afastaria a cobrança em operações futuras.

Já para quem ainda não entrou com ação, mas estuda aproveitar a janela, há riscos. O STF pode fixar a data da modulação em um marco anterior ao esperado, como o início do primeiro julgamento. Neste caso, quem entrou depois ficaria de fora do benefício.

Mas os advogados consideram esse cenário menos provável, especialmente porque o julgamento virtual foi anulado e terá de ser refeito integralmente.

“Esse é um caso que eu tenho certeza absoluta que vai sofrer modulação. Mas, com a anulação do julgamento virtual, a tendência é que esse marco respeite quem já tiver ingressado com ação até a nova decisão do Supremo”, diz Martho, do CGM Advogados.

Sobre o calendário para a retomada do julgamento, a expectativa é que o julgamento não seja retomado no curto prazo. A avaliação é que dificilmente voltará ao plenário ainda neste semestre e pode até se arrastar para 2027, o que amplia a janela para contribuintes que ainda estudam judicializar a discussão.

Mas o imprevisível pode acontecer e a votação voltar já no segundo semestre. Por isso, a recomendação é agir rápido. “Acredito que o ideal seria terminar o semestre com a ação ajuizada”, afirma Santos, do CGM Advogados.

Holdings perdem parte do apelo

O julgamento do ITBI se soma a uma discussão mais ampla que já vinha ganhando espaço entre famílias de alta renda, planejadores patrimoniais e gestores de fortunas: o investimento em imóveis continua atraente, mas a estrutura usada para carregá-lo passou a exigir uma conta mais cuidadosa.

Se antes as holdings imobiliárias apareciam quase como uma solução natural para combinar governança, sucessão e eficiência tributária, agora essa equação ficou mais pressionada por novas variáveis fiscais e regulatórias.

A estrutura tinha o ponto negativo da incidência do tributo municipal, mas garantia o recolhimento de 14,5% de IR sobre os rendimentos, em vez dos 27,5% da pessoa física, o que compensava financeiramente.

Mas, com a reforma tributária, as holdings passarão a ser contribuintes de IBS e CBS, o que pode elevar a alíquota total para 28%, tirando a diferença em relação à pessoa física. Os fundos imobiliários exclusivos passam pela mesma leitura.

“O brasileiro gosta de investir em imóveis. Há uma preferência pelo bem tangível. Existe ainda interesse nesse produto, na holding imobiliária, mas hoje há vários problemas novos, como dividendos, IBS e CBS. A isenção do ITBI pode vir como um alívio”, diz Vargas, da TAG.

Isso não significa que o apetite pela classe tenha desaparecido, mas que o mercado passou a revisar com mais cuidado se a holding continua sendo, em todos os casos, o melhor caminho.

“O cenário mudou. Hoje não é claro que a holding é um bom instrumento do ponto de vista tributário. Talvez só tenha vantagem para contribuintes de volume maior ou de fato com foco em sucessão”, afirma Dumont, da Brainvest.

Na prática, a avaliação dos planejadores é que a decisão passou a depender menos de uma fórmula pronta e mais de uma conta individualizada, que leve em consideração o custo da estrutura, o peso do ITBI, o patrimônio envolvido e o objetivo sucessório da família.

“Precisamos fazer a conta e ver se os benefícios tributários e sucessórios vão ser maiores independentemente dos custos adicionais. Se sim, aí constituir”, diz Pavani, da Fami Capital.

Ao mesmo tempo, o mercado passou a olhar com mais atenção para estruturas alternativas. Entre elas, aparecem os fundos imobiliários de mercado, que são isentos de imposto de renda. Por isso, algumas famílias têm vendido seus imóveis em troca de cotas como forma de manter exposição ao setor com outra lógica tributária e operacional.