最高联邦法院 (STF) 对向房地产控股公司出资征收财产转让税 ( ITBI ) 的裁决意外推迟，这再次引发了家族与使用房地产控股公司的公司之间的紧张关系。
这起原本即将以纳税人胜诉告终的案件，在原告要求举行当面听证会后，又回到了原点。与此同时，这也为那些打算在最终判决前向法院提起上诉的人打开了一扇战略窗口。此举可能对市政当局造成数十亿美元的损失，并重新定义投资者的资产规划。
“最后一刻，一切都逆转了。4比1的领先优势让所有人都感到惊讶，看起来我们赢定了。现在，担忧又回来了，” TAG Investimentos财富规划主管Manoela Vargas说道。
该决定具有普遍影响，所有市政税务机关都必须遵守最终协议。目前已有90多起案件进入终审阶段，等待最终判决，另有数十起案件仍处于初步阶段。
与此同时，延期也强化了这样一种看法：在最终裁决之前，仍有寻求司法干预的机会。
“这是今年最重要的裁决之一。它直接影响到通过公司、控股公司投资房地产的家族企业，以及建筑公司和整个房地产管理市场，”Cescon Barrieu 税务合伙人 Camila Bacellar 表示。“这无疑是一记当头棒喝，但这并不意味着情况不妙。”
据NeoFeed咨询的专家称，如果最高法院认可纳税人的主张，很可能会通过调整政策，在特定时间段内限制这项优惠，以避免对市政财政造成数十亿美元的冲击。这种可能性正促使人们蜂拥而至，诉诸法庭，并可能大幅增加这项裁决的受益者人数。
如果最高法院判决纳税人胜诉，但对判决结果进行调整，那么受益者可能仅限于那些已经提起诉讼的人。有利的判决结果、延期以及判决结果调整的风险，促使一些家庭重新审视近年来进行的交易，并考虑提起诉讼。
“争论的焦点在于，这项税收负担是否享有宪法赋予的税收豁免权。根据部长们迄今为止的投票结果，我们非常乐观地认为最终会做出有利于纳税人的决定，这使得当前成为一个千载难逢的机会，”CGM Advogados律师事务所合伙人何塞·安东尼奥·马托表示。
缴纳税款后五年内均可提起诉讼。因此，在此期间缴纳了房产转让税（ITBI）的任何人均有资格申请退款。
“如果有人现在提起诉讼，他们可以追溯到 2021 年进行的房地产交易。但他们不能追溯到更早的时期，”税务律师兼 CGM Advogados 合伙人 Angélica Santos 说。
他们在讨论什么？
控股公司正日益成为提高税务效率和进行遗产规划的热门工具，即使是只有三处房产的家庭也经常使用。
法律没有规定对个人之间的房地产转让适用房地产转让税（ITBI），但有一种解释认为，对于以房地产为目的的法人实体（如控股公司），则应缴纳该税，这使得这些结构的成本更高。
目前，相关解释仍存在歧义。一方面，市政当局认为从事房地产业务的公司不应享有免税待遇。另一方面，纳税人则声称宪法并未限制此类情况下的资本投入，而且税收征收所依据的解释范围比宪法文本允许的范围更广。
有利于纳税人的裁决不仅可以免除未来的税收，还能使那些目前面临诉讼的人受益，从而可能为市政当局节省数十亿美元的开支。房产转让税（ITBI）税率因市政当局而异，介于房产价值的2%至4%之间。
需要注意的是，改为现场投票并非仅仅是程序上的改变。现在将进行口头辩论，大法官们会展开讨论，法院的判决也将重新形成。实际上，这会延长不确定性，因为投票结果可能会发生变化。
“由于判决结果推翻了之前的判决，任何事情都可能发生，因此存在不确定性。之前的判决对纳税人有利，但修正案通过后，情况就无法保证了。这并非预期，但法院可能会改变主意，其他部长也可能有不同的看法，”Cescon Advogados 律师事务所的巴塞洛斯说道。
超出部分可以保留房产转让税（ITBI）。
即使在对纳税人有利的情况下，争议也未必能终结所有讨论。这是因为关于豁免权的具体范围——即税基——仍然存在一个相关问题。
在实践中，这一点在资产市场价值超过公司出资额的股权结构中至关重要。在这种情况下，即使最高法院裁定对出资部分征税，仍可能有余地对超过出资额的部分征税。
“市政当局的解读是，免税范围仅限于已全额缴付的股本，而非市场价值。市场价值通常更高，也是房产转让税（ITBI）的计算基础，” Fami Capital财富规划主管玛丽安娜·帕瓦尼表示，“这是一个尚未被讨论的重要问题。”
这段摘录表明，即使做出肯定性决定，结果也不会自动使所有结构标准化。每笔交易的法律设计、财产出资方式以及分配给股本的金额，在未来的分析中仍将至关重要。
“目前最令人担忧的问题是豁免权的范围。各市政府已经提出了一系列法律论据来限制豁免权的适用范围，即使最终做出有利于市政府的裁决，这也可能使部分讨论悬而未决。我们预计围绕这一问题的诉讼将会增加，” Brainvest 家族办公室解决方案主管 José Dumont 表示。
所涉及的风险
对于已经提起诉讼的家庭而言，如果最高法院承认豁免权并调整其影响，他们的处境将较为有利。在这种情况下，那些在最终判决前提起诉讼的人肯定能够追回多缴的房产转让税（ITBI），或者避免在未来的交易中再次被征收该税款。
对于那些尚未提起诉讼但正在考虑利用这一机会窗口的人来说，存在一定的风险。最高法院可能会将调整日期提前，例如在首次审判开始之时。在这种情况下，之后提起诉讼的人将无法享受到这项调整带来的益处。
但律师们认为这种情况发生的可能性较小，尤其是在虚拟审判被宣布无效，必须完全重新进行的情况下。
“我绝对肯定，此案将会有所调整。但是，随着虚拟审判被取消，目前的趋势是，这一期限将尊重那些在最高法院做出新裁决之前已经提起诉讼的人，”CGM Advogados 律师事务所的 Martho 表示。
关于恢复审判的时间表，预计短期内审判不会恢复。评估认为，本学期不太可能恢复全体会议，甚至可能拖延至2027年，这为仍在考虑将此事诉诸法庭的纳税人提供了更宽裕的时间窗口。
但世事难料，投票最早可能在第二学期恢复。因此，建议迅速采取行动。“我认为最理想的情况是，在学期结束时提起诉讼，”CGM Advogados 律师事务所的桑托斯说道。
控股公司的吸引力有所下降。
ITBI（房产转让税）裁决进一步推动了高净值家庭、遗产规划师和财富管理者之间日益增多的讨论：房地产投资仍然具有吸引力，但现在支撑房地产投资的结构需要更加仔细地考虑。
虽然房地产控股公司曾经似乎是兼顾公司治理、继任计划和税收效率的自然解决方案，但如今新的财政和监管变量进一步加剧了这种局面。
该结构的缺点是需要缴纳市政税，但它保证了收入所得税的征收率为 14.5%，而不是个人所得税的 27.5%，这在经济上是可以弥补的。
然而，随着税制改革，控股公司将需缴纳IBS和CBS税款，这可能使总税率提高至28%，从而消除与个人所得税的差异。专属房地产基金也面临同样的情况。
“巴西人喜欢投资房地产。他们更偏爱有形资产。人们对房地产控股公司这类产品仍然很感兴趣，但如今也出现了一些新的问题，例如股息、IBS和CBS。ITBI豁免或许能缓解这些问题，”TAG的Vargas说道。
这并不意味着市场对这类资产的需求已经消失，而是表明市场开始更加仔细地审视控股公司结构是否在所有情况下仍然是最佳的发展路径。
Brainvest公司的杜蒙表示：“情况已经发生了变化。如今，从税务角度来看，控股公司是否是一个好的工具尚不明确。或许它只对那些经营规模较大或真正关注继承规划的纳税人有优势。”
实际上，规划师认为，决策已经不再依赖于现成的公式，而是更多地依赖于个性化的计算，这种计算会考虑结构的成本、财产转让税的影响、涉及的资产以及家庭的继承目标。
“我们需要算算账，看看税收和遗产方面的好处是否能抵消额外的成本。如果能抵消，那我们就应该成立一家公司，”Fami Capital 的帕瓦尼说道。
与此同时，市场开始更加关注其他投资结构，例如免征所得税的房地产投资信托基金（REITs）。因此，一些家族选择出售房产以换取REITs股份，从而以不同的税收和运营逻辑继续投资于该行业。
