A Virgo surgiu, em 2019, com a proposta de ser um “banco de investimento” para as médias empresas através de um marketplace para conectar esse público em busca de crédito com investidores institucionais.
Em 2023, a empresa participou de 54 operações, das quais 25 foram no segmento imobiliário, totalizando em torno de R$ 10,2 bilhões. E, a meta, é chegar a R$ 15 bilhões neste ano.
E um setor vai ajudar a Virgo a dar esse salto: o imobiliário. Desde 2019, a Virgo, que tem a XP Investimentos como sócia minoritária, estruturou um total de R$ 4,8 bilhões para o mercado imobiliário, em 216 operações.
Agora, a companhia quer chegar a R$ 8 bilhões em operações para o setor imobiliário, entre próprias e de terceiros que utilizam sua infraestrutura, quase o dobro do que conseguiu em quatros anos. “Estamos enxergando sinais superinteressantes para esse ano no mercado imobiliário”, diz Daniel Magalhães, CEO da Virgo, em entrevista ao NeoFeed.
A julgar pela forma que o ano começou, a Virgo caminha para cumprir o objetivo. Segundo Magalhães, a empesa está com 33 novas operações, das quais quase 19 são do segmento imobiliário. As outras operações de crédito estruturados são voltados para os segmentos de energia e agronegócio.
Magalhães diz que a companhia está preparada para fazer 110 operações em 2024, entre próprias e de terceiros, esperando que metade seja para o mercado imobiliário. A empresa realiza operações com valor máximo de R$ 200 milhões e mínimo de R$ 10 milhões. O alvo são regiões e empresas menos assistidas pela Faria Lima.
“Temos incorporadores do Centro-Oeste, por exemplo, que nunca acessaram o mercado de capitais e hoje têm quatro operações conosco, mais de R$ 200 milhões captados para os empreendimentos”, diz, Magalhães. “Conseguimos levar para empresas de médio porte fora do eixo Rio-São Paulo acesso a um capital que antes eles não tinham.”
A plataforma da Virgo conta com 132 investidores institucionais que já investiram em títulos gerados pela Virgo e mais de 200 mil investidores pessoa física. A rentabilidade média dos títulos varia de IPCA mais 9% a até IPCA mais 12% ao ano.
“Hoje, você tem um capital disponível muito grande, tanto em fundos imobiliários como nos privates e wealth managers. E eles têm uma demanda muito grande por papéis associados ao mercado imobiliário”, diz Magalhães.
A Virgo também vem intensificando seus contatos nas duas pontas da cadeia, além de apostar em tecnologia e no uso de dados para reduzir custos e a assimetria de informações que existe entre investidores e empresas pouco conhecidas do mercado.
“Com dados, a gente reduz a percepção de risco e com tecnologia nós ajudamos as transações serem feitas de forma mais eficiente, como também acompanhamos as transações, para trazer mais segurança aos investidores e tomadores de recursos”, diz Magalhães.
O principal foco da Virgo, no momento, são edifícios residenciais e loteamentos, mas a empresa vê a retomada de discussões de operações para shopping centers e galpões logísticos, em função da melhora das perspectivas para esses segmentos. Já hotéis e multipropriedades são vistos como mais complexos neste momento.
O otimismo da Virgo vem num momento em que instrumentos como CRIs e CRAs se consolidaram no mercado. Somente em janeiro, as ofertas de CRI totalizaram R$ 3,59 bilhões, aumento de 283,9% ante o mesmo mês de 2023, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).
Já os financiamentos com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), tradicional fonte de recursos do setor, vem apresentando recuo por três anos consecutivos. No ano passado, o volume financiado por esta modalidade somou R$ 153 bilhões, redução de 14,6%, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Nem mesmo as mudanças promovidas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), no começo do mês, limitando o uso de CRIs e LCIs mudaram as expectativas da Virgo para 2024.
Para Magalhães, operações que passaram a estar desenquadradas devem se transformar em outros títulos. Ele diz que esse tipo de operação é de grande volume, mas a remuneração da Virgo não passa por tamanho, mas por quantidade de operações.
“Essa mudança tem impacto, mas das 32 operações que temos, só duas foram afetadas”, diz. “Pode reduzir o volume das operações, mas não deve ter muito efeito sobre a quantidade de operações.”
Ele afirma ainda que, nos últimos anos, parte das operações envolvendo CRIs acabavam financiando empresas que não necessariamente eram do mercado imobiliário.
"A resolução do CMN vai trazer um fluxo de capital disponível para o setor imobiliário super relevante, porque você tem a demanda dos investidores que será direcionada para CRIs ligados à cadeia imobiliária", diz Magalhães.
O bom momento do mercado deve ajudar a Virgo a manter os resultados em alta. No ano passado, a Virgo teve uma receita de R$ 52 milhões, alta de 65% na comparação com 2022, com R$ 6 milhões de lucro líquido. Para 2024, a meta é alcançar um faturamento na casa dos R$ 70 milhões.
