Empresa de galpões logísticos controlada pela família Menin, a Log deu a partida neste primeiro trimestre de 2025 em seu novo plano de crescimento, que envolve a entrega de 2 milhões de metros quadrados de área bruta locável (ABL) até 2028.
Em paralelo a essa estratégia, porém, a companhia tem reservado tempo para dar tração a outra vertente: as receitas que vão além da locação, a principal fonte de recursos em seu modelo de negócios, ao lado da reciclagem de ativos.
Centradas na prestação de serviços no entorno de sua atividade principal, essa área começa a ganhar espaço no balanço da log. Entre janeiro e março, esse leque já cobriu o equivalente a 34% do SG&A da operação. E a ideia é elevar essa fatia nos próximos trimestres.
“Nós começamos, por exemplo, a administrar imóveis de terceiros de forma mais agressiva. Hoje, já administramos 2 milhões de metros quadrados nessa área”, diz Sergio Fischer, CEO da Log, ao NeoFeed. “São serviços que demoram para escalar. Mas começamos a monetizá-los e o céu é o limite.”
Classificadas por Fischer como “periféricas”, essas receitas estão divididas em duas frentes. A primeira delas, a Log ADM, que, além da administração de condomínios e ativos de terceiros, inclui ofertas como gestão de energia e de seguros.
A segunda é o Log Shop, marketplace que começou a ser estruturado há dois anos e que conecta os clientes da Log a cerca de 150 sellers. A plataforma reúne serviços como manutenções preventivas, limpeza, sistemas de armazenagem, conectividade e aluguel de equipamentos.
“Estamos crescendo o número de fornecedores e os serviços vendidos no marketplace”, diz Fischer. “Os clientes não querem se preocupar com serviços periféricos. E isso tem nos ajudado a aumentar o nosso NPS e a retenção de clientes, além da nossa capacidade de aumentar o preço de locação.”
Nessa última linha, a Log registrou, entre janeiro e março, o 11º trimestre consecutivo de repasses de preços acima da inflação. No período, a empresa reportou um tíquete médio mensal de R$ 21,09 por metro quadrado de ABL, um crescimento de 2,3% sobre o mesmo intervalo de 2024.
Essa cifra foi ainda maior, de R$ 26,06 por metro quadrado de ABL, quando se leva em conta apenas os três projetos entregues no trimestre – em Cuiabá (MT), São José dos Pinhais (PR) e São Bernardo do Campo (SP). Esses empreendimentos somaram uma ABL de 101,2 mil metros quadrados.
“Nós começamos com o pé direito nosso plano Log 2 milhões”, diz Fischer. “Esses 101 mil metros quadrados foram entregues com 100% de pré-locação e com 100% de clientes que já estavam dentro de casa, o que torna muito mais fácil entender onde investir. Isso tem retroalimentado nosso crescimento.”
O executivo também ressalta que a Log já tem 65% do total necessário para cumprir o novo plano dentro de casa. Esse índice considera os 323,5 mil metros quadrados de obras em andamento e outros 880 mil metros quadrados de 20 terrenos em seu landbank. Boa parte deles, em fase avançada de aprovação.
Fischer prevê que, nesse segundo trimestre, haverá entregas na região Centro-Oeste, em praças como Goiânia (GO), além da possibilidade de projetos na região Nordeste, em capitais como João Pessoa (PB). No ano, também há obras em cidades como Joinville (SC) e Porto Alegre (RS).
Cautela e “timidez”
Fischer chama a atenção, porém, para um dado do balanço. Nos primeiros três meses de 2025, a Log reportou um capex de R$ 171,1 milhões, alta anual de 8,7%. A cifra veio, porém, bem abaixo da média de R$ 220 milhões registrada nos três trimestres anteriores.
“A alta na taxa de juros tem trazido uma piora no cenário de venda dos ativos”, diz o CEO, sobre a estratégia que financia boa parte do seu crescimento. “Então, estamos mais cautelosos e queremos concretizar as vendas antes de entregar toda a capacidade, pois não queremos alavancar a companhia.”
Com o plano de reciclar R$ 1 bilhão em ativos em 2025 – contra R$ 1,5 bilhão no ano passado, Fischer observa que, apesar desse cenário mais incerto, a Log já tem negociações avançadas com investidores institucionais e fundos imobiliários. E deve anunciar uma ou mais operações ainda nesse trimestre.
Diante desse cenário, no entanto, a companhia também reduziu a marcha em outra estratégia que tem marcado seus passos nos últimos tempos. No trimestre, a empresa destinou R$ 565 milhões à recompra de ações, contra R$ 761 milhões no quarto trimestre de 2024.
“A recompra segue no jogo, temos um programa aberto, mas fomos mais tímidos no trimestre e estamos super seletivos no momento”, afirma. “Queremos vender ativos para seguir com o plano de investimento, poder distribuir dividendos e fazer as recompras. Essa é a ordem.”
No período, com um total de R$ 20,5 milhões, a empresa também deu início ao seu plano de distribuição trimestral de dividendos em 2025, com a meta de entregar um total correspondente a 50% do lucro líquido ajustado do ano.
Em outros números do balanço, a Log apurou um lucro líquido de R$ 86,3 milhões, alta anual de 56,2%. O lucro por ação, por sua vez, foi de R$ 0,99, um salto de 80,5% sobre o primeiro trimestre de 2024.
A receita líquida cresceu 2,8%, para R$ 55,3 milhões. Enquanto o Ebitda avançou 63,2%, para R$ 120,7 milhões, e a margem Ebitda evoluiu 80,8 pontos percentuais, para 218,3%. Já a taxa de vacância dos ativos ficou em 1,55%, contra 0,91%, há um ano.
A Log encerrou o trimestre com uma dívida líquida de R$ 1,44 bilhão, um acréscimo anual de 6,3%. A alavancagem da operação, no entanto, recuou de 2,7 vezes, há um ano, para 1,2 vez.
Os papéis da Log encerraram o pregão desta terça-feira, 29 de abril, com alta de 1,14%, cotados a R$ 20,38, dando à empresa um valor de mercado de R$ 1,77 bilhão. No ano, as ações acumulam alta de 13,1%.
