O investimento imobiliário sempre teve um grande apelo para famílias brasileiras pela possibilidade de renda recorrente, por ser um ativo “real” e por ter um planejamento sucessório relativamente simples. Mas a reforma tributária trouxe novos custos e, para muita gente, uma revisão de portfólio.

A mudança começa na mecânica do sistema. A reforma substitui tributos como ISS/ICMS e PIS/Cofins pelo IVA dual: IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Ou seja, adiciona imposto a esse mercado.

O cronograma é escalonado. Em 2026, o IBS estreia como “ano-teste”, com 0,1%, e só ganha peso gradualmente a partir de 2029, enquanto ICMS e ISS vão sendo reduzidos, até a transição terminar em 2033. A CBS, por sua vez, passa a valer em 2027, com alíquota em torno de 9%.

O tamanho final da alíquota combinada ainda é uma incógnita, mas o mercado trabalha com uma referência na casa dos 28% - e é aí que entram os redutores específicos do setor imobiliário.

“Quando a gente olha para a locação, ele vai ter uma redução de 70% da alíquota base. E quando a gente está olhando o setor de compra e venda de imóveis, essa redução é de 50%”, afirma Camila Bacellar, sócia tributária do Cescon Barrieu, no Wealth Point, programa do NeoFeed.

A reforma passa a atingir quem explora imóvel como atividade, e isso vale para pessoa jurídica e, em alguns casos, também para pessoa física.

Do lado da pessoa física, entra um divisor relevante: a “linha de corte” para diferenciar renda ocasional de atividade habitual. O investidor pode virar contribuinte de IBS/CBS se tiver R$ 240 mil ou mais de receita de aluguel no ano anterior, ou mais de três imóveis explorados comercialmente. E permanece a alíquota de imposto de renda de 27,5% sobre os rendimentos.

Do lado das holdings imobiliárias, a receita imobiliária entra no IBS/CBS dentro do regime específico do setor, com redutores e a lógica de créditos do IVA. O que significa que a conta pode variar conforme o tipo de operação e os créditos possíveis.

Em outras palavras, a tendência é de aumento de carga. Se hoje há estruturas que rodam com carga efetiva na casa de 14%, a referência do IVA cheio é 28%, embora o setor tenha redutores que, na prática, tornam difícil chegar ao teto.

Com isso, famílias voltaram para a planilha: se vale manter a estrutura jurídica para concentrar os imóveis, se faz sentido migrar ativos para a pessoa física, ou se a exposição passa a ser feita por veículos do mercado financeiro — e, em alguns casos, se a carteira imobiliária como um todo deve ser reduzida.

Nessa conta entra também a nova tributação de dividendos, já que holdings costumam remunerar a família por essa via.

“Ficou mais caro investir em imóveis e a análise virou caso a caso. Para famílias com muitos dividendos, uma alíquota mais alta pode reduzir a alíquota efetiva do restante do portfólio. Cada um precisa fazer a sua conta”, diz Manoela Vargas, head de wealth planning da TAG Investimentos.