Dentro da sua tese de reciclagem de portfólio, a Log, empresa de galpões logísticos controlada pela família Menin, acaba de anunciar nesta terça-feira, 1º de agosto, venda de mais dois ativos.
A venda foi fechada com um fundo administrado pelo BTG Pactual, no valor total de R$ 207,4 milhões e margem bruta de 29%. Um deles fica em Aracaju (SE) e o outro em Londrina (PR). No total, somam uma área bruta locável (ABL) de 90,7 mil metros quadrados.
Nos termos da transação, 51,8% serão pagos em uma primeira parcela, na data de conclusão do acordo; 19,2% desse montante serão quitados em uma segunda parcela, em até 13 meses, corrigida pelo IPCA; e os 29% restantes em um aporte final com 29%, em até 24 meses, também com correção pelo IPCA.
“No primeiro trimestre, adotamos um pouco mais de conservadorismo no crescimento e definimos a venda de ativos como nosso foco principal”, diz Sergio Fischer, CEO da Log, ao NeoFeed. “Já sabíamos da qualidade e liquidez dos nossos ativos, mas tivemos uma surpresa positiva.”
A surpresa em questão passa pela quantidade de deals e as cifras envolvidas nas transações firmadas pela empresa desde maio de 2023. Com o anúncio de hoje, em pouco mais de três meses, o grupo fechou quatro vendas, para três grupos distintos.
Esses acordos totalizaram R$ 1,2 bilhão e envolveram 11 estruturas, com uma ABL de 375 mil metros quadrados. “Conseguimos colocar uma margem bruta média relevante, de 30%, nesses acordos, mesmo em um momento em que o spread está um pouco pior por conta do cenário macro”, afirma Fischer.
Até o momento, a venda de maior porte foi realizada com o mesmo fundo gerido pelo BTG. Ela foi anunciada no início de maio, no valor de R$ 733,6 milhões, e compreendeu uma ABL de 183,6 mil metros quadrados, distribuídos em três galpões em Fortaleza (CE), Goiânia (GO) e Recife (PE).
A partir desse pacote de transações, o montante gerado já superou a projeção inicialmente traçada pela Log de vender entre R$ 900 milhões e R$ 1 bilhão em ativos em 2023. Para efeito de comparação, entre 2019 e 2022, o grupo vendeu R$ 929 milhões em ativos. Em 2022, essa cifra foi de R$ 429 milhões.
Essa meta inicial foi divulgada em abril, quando a companhia entendeu que era hora de acelerar a reciclagem de ativos, priorizar sua desalavancagem e frear os investimentos em novos galpões. Tudo isso à espera da queda da taxa básica de juros e de um cenário macroeconômico mais favorável.
A decisão acompanhou a divulgação do balanço do primeiro trimestre, quando a empresa reportou uma dívida líquida ajustada de R$ 1,18 bilhão, alta de 47,2% sobre igual período um ano antes. Já a alavancagem foi de 3,1 vezes, contra 1,8 vez, na mesma base de comparação.
Agora, sob a expectativa de início do ciclo da queda de juros, a Log trabalha com um cenário mais favorável. Mas isso não significa que a companhia planeja tirar o pé na estratégia de venda de novos galpões.
“Com certeza não vamos vender R$ 1 bilhão por trimestre, mas a reciclagem vai seguir sendo uma fonte de recursos relevante e devemos ter novas transações nesse ano”, diz. “O que vai ditar esse ritmo é a nossa capacidade de crescimento e a qualidade das transações que chegarem na nossa mesa.”
Fischer projeta que eventuais futuros acordos possam trazer margens e retornos ainda mais atrativos por duas razões. A primeira delas é o fato de que o custo de construção caiu, o que tem permitido realizar obras com menos recursos na comparação com o passado recente.
“Na outra ponta, o mercado está bastante demandante e, nesse contexto, estamos conseguindo subir o preço de locação”, explica. “E esse é um fenômeno nacional. Entregamos recentemente ativos no Nordeste e no Centro-Oeste com preços muito próximos de mercados com São Paulo e Belo Horizonte.”
Com o caixa reforçado pelas vendas e a perspectiva de um cenário menos conturbado, a Log também retomou o investimento em novos projetos. No segundo trimestre, a empresa deu início a empreendimentos em Campo Grande (MS), Natal (RN) e na capital de São Paulo.
“Acho que vamos ter um ciclo de juros positivo para o país e temos capacidade de produzir 50 mil metros quadrados por mês”, afirma Fischer, ressaltando o landbank de cerca de 1 milhão de metros quadrados da Log.
“Esse cenário e o R$ 1,2 bilhão nos deram o poder de barganha e a capacidade de soltar novos projetos”, observa. “Mas estabelecemos um teto para a nossa dívida líquida e vamos fazer isso com cuidado para não alavancar a operação.”
Com a previsão de fechar 2023 com um volume de investimentos em novos empreendimentos na faixa de R$ 500 milhões a R$ 600 milhões, a Log tem atualmente uma ABL total de pouco mais de 1 milhão de metros quadrados, já desconsiderando as vendas anunciadas hoje.
A partir dos empreendimentos iniciados no segundo trimestre, são oito obras em andamento. E, nesse radar, a empresa seguirá investindo na tese de ampliar sua capilaridade e consolidar uma cobertura nacional. E apostando no conceito de flight to quality, com galpões mais sofisticados, puxada, em particular, pelo e-commerce.
“Os grandes marketplaces fizeram a lição de casa e estão bem instalados no Sudeste, mas essa não é a mesma realidade em outras praças do Brasil”, diz Fischer. Ele ressalta que a mesma empresa que precisa de 40, 50 mil metros quadrados em São Paulo, vai precisar de 4, 5 mil metros quadrados em Fortaleza.
“Hoje, nosso cliente médio tem abaixo de 5 mil metros quadrados e precisa estar espalhado perto do consumo, em todo o Brasil”, afirma. “E nós temos capacidade de atender qualquer tamanho de demanda.”
As ações da Log encerraram o pregão nessa terça-feira em queda de 2,24%, cotadas a R$ 20,92. Em 2023, os papéis acumulam uma valorização próxima de 30%. A empresa está avaliada em R$ 2,08 bilhões.
