A gestora Capitânia está preparada para dar início a um novo ciclo de investimentos em seu fundo de logística CPLG11, após ter acordado a venda de centros logísticos por R$ 588 milhões ao todo.
Foram dois negócios anunciados: a venda por R$ 208 milhões para a TRX Investimentos de 43,82% que o fundo detinha no CPLG Meli Curitiba, um built to suit (BTS) com o Mercado Livre, e a comercialização do CPLG Osasco e CPLG Mauá por R$ 380 milhões - este comprador não foi revelado.
O conjunto das operações deve gerar um lucro de R$ 72,7 milhões, valor que será distribuído aos cotistas ao longo dos próximos dois anos.
Os ativos vendidos integraram a segunda fase de investimentos do fundo, iniciada após o giro rápido do seu primeiro projeto: um BTS desenvolvido para o Mercado Livre em Cravinhos, na região de Ribeirão Preto, que foi vendido em cerca de seis meses para a Alianza, com um ganho de R$ 25 milhões.
"Não entramos nos projetos necessariamente para flipar, mas se aparecer uma oportunidade com o preço que entendemos como justo, vendemos", afirma Gabriel Martins, sócio da Capitânia e responsável pela gestão do fundo CPLG11 em entrevista ao NeoFeed.
Martins conta que os recursos da venda serão usados para zerar a alavancagem do fundo, hoje em R$ 194 milhões, distribuir o lucro em dividendos ao longo dos próximos 24 meses e reinvestir os cerca de R$ 400 milhões restantes. Essa distribuição, projeta, deve garantir um dividend yield acima de 14% ao ano.
Após as vendas, o único ativo que sobrou no portfólio foi o CPLG Emigrantes, um desenvolvimento na região de São Bernardo do Campo, no eixo do Rodoanel com a rodovia dos Imigrantes. É descrito como um ativo AAA, localizado em uma área nobre e estratégica da Grande São Paulo.
“É uma reciclagem radical do fundo, mas sem mudança de tese. A nossa ideia é continuar fazendo o mesmo. Vamos iniciar novos ciclos, seja no mercado listado ou no mercado privado”, diz ele.
Martins afirma ter um pipeline bastante robusto de investimentos, especialmente no atual momento de baixa liquidez no mercado.
“Acho que é um ótimo momento para termos caixa. Temos visto muita transação em cota, que é uma maneira bastante inteligente de crescer o portfólio dos fundos imobiliários. Mas nem todo mundo quer negociar com a emissão de cotas. Muitos querem dinheiro, e são poucas as gestoras com caixa”, afirma o gestor.
Ele se diz agnóstico em relação às praças e afirma que a gestora tem analisado oportunidades em diversas regiões do País, como Salvador, Belo Horizonte e cidades do Sul.
Ainda assim, ressalta que a liquidez é um critério indispensável — todos os projetos precisam estar em regiões com demanda suficiente para garantir uma saída eficiente, sem concessões na negociação. “Todos os projetos em temos investido, conseguimos sair sem nenhum tipo de esforço, sem concessões na negociação.”
A preferência, diz, é por ativos com valor entre R$ 100 milhões e R$ 200 milhões — considerados equilibrados por não serem pequenos a ponto de comprometer a escala operacional, nem grandes demais a ponto de limitar potenciais compradores na saída.
“Estamos atentos a projetos em regiões localizadas próximas aos grandes centros urbanos e em que possamos desenvolver com características que tenham boa liquidez para atender a expansão dos players de e-commerce”, diz Martins.
No ano, as cotas do fundo, negociadas sob o ticker CPLG11, acumulam cerca de 10,8% de alta e 15,11% em 12 meses. Seu valor de mercado é de R$ 418,7 milhões.
