Cualquier persona que pasee por São Paulo se encontrará inevitablemente con un edificio de GoodStorage , de color naranja y verde, que comenzó como una empresa de autoalmacenamiento y que, en los últimos años, se ha convertido en una solución integral para el almacenamiento urbano.

Con una cartera de más de 500.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable, que abarca desde taquillas de 1 metro cuadrado para particulares hasta módulos logísticos de 20.000 metros cuadrados, la empresa está iniciando un nuevo ciclo de expansión.

GoodStorage planea invertir R$1.000 millones para duplicar su capacidad de almacenamiento, aprovechando la densificación urbana y la popularización del comercio electrónico , que han transformado un segmento del mercado inmobiliario que antes era poco atractivo en un negocio con alta demanda.

“Los lanzamientos residenciales se centran cada vez más en unidades más pequeñas, sin infraestructura de almacenamiento. Y durante la pandemia, todos empezamos a consumir en línea, un hábito que se mantiene”, afirma Thiago Cordeiro, fundador y director ejecutivo de GoodStorage, a NeoFeed . “Esta clase de activos ha encontrado su lugar en el mercado y la tendencia es hacia el crecimiento”.

Con 72 activos, la empresa planea expandir sus tres líneas de negocio: almacenamiento personal , almacenes logísticos y espacios para pequeñas y medianas empresas, además de invertir en tecnología, servicios administrativos y personal. Actualmente cuenta con 260 empleados.

A pesar de contar con activos en Río de Janeiro, Brasilia y Belo Horizonte, la atención se mantiene en São Paulo, debido a la evaluación de que el mercado de São Paulo es más grande y tiene mayor profundidad, con oportunidades que pueden aprovecharse.

Se prevé que el sector de almacenes logísticos , con nueve activos, represente una parte significativa de la expansión, dada la demanda y la envergadura de los proyectos. La empresa ingresó a este mercado en 2017 para atender a las compañías que necesitan cubrir las necesidades de la denominada " última media milla" , dentro de un radio de 15 kilómetros de la ciudad de São Paulo.

Con clientes como Mercado Livre y Shopee , GoodStorage cuenta con 150.000 metros cuadrados en su cartera. El año pasado inauguró la ampliación de su parque logístico en Lapa, en la Zona Oeste, que cuenta con aproximadamente 45.000 metros cuadrados, y ahora tiene previsto invertir en un "gran proyecto" en la Zona Sur en los próximos años, del que Cordeiro no dio detalles.

En el negocio de autoalmacenamiento, que cuenta con 55 unidades, la idea es seguir expandiéndose hacia los barrios. Cordeiro tiene dos proyectos en Itaim Bibi y otro en Perdizes, ambos en la Zona Oeste. Si bien ha incorporado el concepto de almacenes logísticos para aumentar su escala, el autoalmacenamiento sigue siendo importante para GoodStorage por la rentabilidad que ofrece.

“El alquiler promedio de un trastero es tres veces superior al de un almacén. Para equilibrar la situación, los almacenes tendrían que ser tres veces más grandes, y aún no hemos llegado a ese punto”, afirma Cordeiro. “El interés por el trastero sigue creciendo, pero, naturalmente, dado el volumen de las inversiones, el sector logístico debería ponerse al día pronto”.

Otra área que GoodStorage pretende desarrollar son los espacios para pequeñas y medianas empresas. El producto, llamado Flex y creado en 2021, tiene características similares a las del autoalmacenamiento, como contratos mensuales, cancelación sin penalización y sin necesidad de aval, pero ofrece espacios más grandes, de 100 a 500 metros cuadrados, en comparación con los 1 a 50 metros cuadrados de las instalaciones de autoalmacenamiento tradicionales.

Con la duplicación de la cartera de productos, se espera que los ingresos sigan la misma tendencia. Para 2026, la proyección es de R$ 350 millones, frente a los R$ 300 millones de 2025.

Para lograr sus objetivos, GoodStorage cuenta con el apoyo de Evergreen , una firma de capital privado que ha sido socia de la empresa desde sus inicios e invierte recursos del fondo de pensiones de los empleados públicos del estado de Washington en activos inmobiliarios en todo el mundo.

Cordeiro subraya que este público implica que la empresa no está obligada a rotar constantemente su cartera para generar rentabilidad, ya que su propósito es contribuir a la jubilación de estos empleados. «Se trata mucho más de un negocio de dividendos, de generar rendimiento , que de desarrollar, operar, estabilizar y vender, pasando por un ciclo de ventas. Por eso nunca hemos vendido ningún activo», afirma Cordeiro.

Dado que se trata de una inversión a largo plazo, GoodStorage no ve la necesidad de buscar activamente activos para adquirir, priorizando el crecimiento orgánico, a pesar de haber participado en fusiones y adquisiciones en el pasado.

En 2024, la empresa adquirió GuardeAqui, que anteriormente contaba con el respaldo de Sam Zell , quien se hizo un nombre en el mercado inmobiliario estadounidense, junto con Patria Investimentos . Antes de eso, en 2019, adquirió MetroFit, una inversión de Goldman Sachs .

“En el sector del autoalmacenamiento, no vemos la necesidad, sobre todo porque es un mercado muy fragmentado, y en esa fragmentación, las unidades pertenecen a emprendedores que vieron una oportunidad, pero la propiedad se alquila. Nuestras propiedades son de nuestra propiedad, por lo que podemos obtener ingresos y dividendos”, afirma Cordeiro.

En el caso de los almacenes logísticos, ve pocas oportunidades, ya que los principales promotores trabajan en ciudades cercanas a São Paulo. "Si existen oportunidades y nos interesan, las compras deberían ser en almacenes logísticos", afirma.