根据Anbima的数据，房地产投资基金（REITs）11月份发行了138亿雷亚尔的新股。这一数字不仅创下了单月发行量的最高纪录，也使得2025年成为有史以来发行量最高的一年。

截至11月底，累计排放量达到567亿雷亚尔，超过了2021年创下的523亿雷亚尔的纪录。鉴于12月历来是排放量较高的月份，预计到年底这一数字将大幅增长。

两个主要因素维持了如此高的发行量：一是基金之间的整合运动，二是在房地产市场流动性较低的情况下， 通过资产换股份的方式收购房地产。

“多年前，发行量增加可以用个人投资者对 REITs 的投资增长来解释。而如今，发行量更多地来自基金合并和资产互换，” Paladin的信贷联席经理兼合伙人 Pedro Ferronato 对NeoFeed表示。

鉴于现金交易的困难，以房地产换取股票已成为一种常见的替代方案。市场上，多家资产管理公司已采用这种模式，例如TRX 、 Hedge和Patria 。

TRX 计划筹集高达 30 亿雷亚尔的资金。其中，19 亿雷亚尔将用于以股份形式支付房地产收购款项。TRX 负责投资者关系和基金管理的合伙人 Gabriel Barbosa 表示，接受以股份支付的意愿已显著增强。

“今年年初我们进行了一次小规模的股票发行后，许多房产所有者开始联系我们，希望出售房产以换取股票，”巴博萨说。

推动通过发行股票进行收购交易量增加的一个因素是房地产投资信托基金（REIT）市场交易量的增长。根据巴西证券交易所（B3）的数据，该市场11月份的日均成交额增长了近20%，达到4.39亿雷亚尔，远高于全年平均水平3.27亿雷亚尔。

基金之间的合并和重组——无论是同一资产管理公司内部的合并还是对投资公司的收购——也导致了发行量的膨胀。

在这些情况下，发行新单位被用作将一个基金整合到另一个基金中的工具，从而实现资产转移和结构整合，而不一定代表新资源进入市场。

尽管债券发行量创历史新高，但作为市场主要参与者的个人投资者仍然持观望态度。就投资者数量而言，今年的增长率不到5%，而平均交易量与2024年相比下降了6%。

另一方面，机构投资者虽然在托管份额方面仍属少数，但在交易量方面却已成为多数。11月份，他们的交易量占总交易量的66.5%，而2024年他们的份额约为40%。

“机构投资者解释了交易量增加的原因。这可能与出售用于支付新收购款项的配额有关，”Paladin 信贷联席经理兼合伙人 Gabriel Marreta 表示。

灵感来自FIDC

除了上市的房地产投资信托基金 (REITs) 之外， Tivio Capital房地产主管 Adriano Mantesso 还补充说，允许发行房地产基金次级股份的新规也影响了交易量的增长。

“我们自己已经三年没有筹集资金了，但我们在 11 月份通过发行高级股和次级股筹集了 4 亿雷亚尔，”曼特索说。

此次新架构的实现得益于CVM第175号指令的更新，该指令允许房地产投资基金发行优先股和次级股，尤其适用于以信贷为重点的房地产投资信托基金（REITs）。该模式与信贷权利投资基金（FIDCs）长期以来采用的模式类似，而FIDCs是该国增长最快的基金类别。

从实践中，高级投资者可以获得更高的收益可预测性和额外的投资组合违约保护，而次级投资者则承担更大的风险以换取更高的潜在回报，并承担基金的任何损失。

在Tivio，这种结构已应用于机会基金，该基金投资于其他房地产基金的股份，且未在证券交易所上市。“在优先份额中，我们在浮动收益之上增加了固定收益，”基金经理评论道。

曼特索表示，这其实是市场由来已久的需求。“人们一直在寻找更接近固定收益的产品。这种变化刺激了投资者的需求，因为投资者更加谨慎地对待股市波动，而股市波动过去曾给他们造成过一些损失。”