Criada no fim de 2022, a JHSF Capital nasceu com a orientação de apoiar a expansão da JHSF por meio de fundos que dariam acesso aos principais empreendimentos do grupo focado na alta renda. Do braço original da empresa, na incorporação, aos negócios de renda recorrente – de shoppings a clubes de surf.
Quem inaugurou essa tese, em 2023, foi o JCCJ11, fundo imobiliário de shopping centers criado com o mandato de vender a fatia de 33% que a Gazit detinha no Shopping Cidade Jardim, um dos ativos da JHSF. E é esse mesmo veículo que, agora, está no centro do mais novo movimento da gestora.
A JHSF Capital anunciou nesta sexta-feira, 5 de dezembro, que concluiu uma captação de R$ 780 milhões para o JCCJ11. O montante veio acima da cifra inicialmente projetada, de R$ 600 milhões. E, assim como há dois anos, marca mais uma estreia da operação.
Além do Shopping Cidade Jardim, o fundo imobiliário vai incorporar o Catarina Fashion Outlet e o Shops Jardins, outros empreendimentos da JHSF. E é, na prática, o primeiro veículo multiativos dentro da estratégia da gestora de estruturar fundos puro-sangue, centrados em cada vertical do seu portfólio.
“Nosso objetivo, desde o início, era ter fundos flagships por estratégias de negócio”, diz Augusto Martins, CEO da JHSF, ao NeoFeed. “Mas fomos atropelados, no bom sentido, pela oportunidade de fazer a aquisição da fatia da Gazit no Cidade Jardim e nascer com um trophy asset único.”
Com a nova estrutura a partir dessa captação, os investidores do fundo JCCJ11 passam a ter exposição a participações de 25% no Shopping Cidade Jardim; de 15% no Shops Jardins; e de 10% no Catarina Fashion Outlet.
“Nós nos beneficiamos do fato de que muitos desses investidores são nossos clientes e conhecem esses ativos”, diz Martins, sobre a demanda acima das expectativas iniciais da captação. A partir desse vínculo, ele entende que um fator, em particular, se refletiu nesse apetite pela tese do grupo em shoppings.
“Eu me arrisco a dizer que nossos ativos são dos poucos casos no mundo que avançaram do modelo de shopping para lifestyle center, conectados a hotéis, residenciais e restaurantes”, diz o CEO. “É no desempenho desse formato único, de renda recorrente, que o fundo vai surfar no médio e longo prazo.”
Co-head da JHSF Capital, Victor Arakaki engrossa esse coro ao ressaltar que ativos ligados à alta renda tendem a ser menos vulneráveis às intempéries do cenário macroeconômico. O que, no caso do ecossistema da JHSF, se traduz em alguns indicadores.
“Em 2024, a indústria de shoppings no Brasil cresceu apenas 2%, enquanto os shoppings da JHSF tiveram vendas na casa de 20%”, afirma Arakaki. “Nesse ano, o setor espera um crescimento de 1,6%. E nós continuamos a ter um crescimento cerca de dez vezes acima do segmento.”
O Shopping Cidade Jardim, por exemplo, registrou um crescimento de receita operacional líquida (NOI) de mais de 25% em 2023 e 2024. Já o Shops Jardins entregou um salto de 29% em vendas no mesmo intervalo.
A JHSF já está refinando esse modelo para seguir alimentando esse crescimento. A possibilidade de se conectar com consumidores de alta renda nesse ecossistema de “lifestyle center” tem atraído, por exemplo, marcas internacionais aos ativos do grupo. E essa prateleira está cada vez mais movimentada.
O Cidade Jardim, por exemplo, vai abrigar flagships e expansões de marcas como Channel, Hermès, Dior, Prada e Tiffany, além de restaurantes como Carbone e Loulou. Com isso, o empreendimento adicionará 6 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), chegando a um total de 55 mil metros quadrados.
“Esses shoppings estão em uma corrida para ter uma performance ainda maior, com mudanças de mix, expansões e, cada vez mais, lojas exclusivas que ainda não estão no Brasil”, diz Paulo Gonçalves, co-head da JHSF Capital.
Em paralelo, os executivos não descartam incluir outros empreendimentos que venham a reforçar o portfólio de malls da JHSF no fundo dedicado a esse segmento. Esse radar envolve, por exemplo, dois já em construção: o Shopping Faria Lima e o Boa Vista Village Town Center.
Segundo os executivos, como o fundo envolve ativos performados, uma das condições para que isso aconteça é que esses empreendimentos estejam, de fato, em operação. Em contrapartida, a tese não comporta investimentos em shoppings fora do portfólio da JHSF.
À parte desses eventuais passos, Gonçalves destaca um componente do cenário macro que, em sua visão, deve ajudar a seguir impulsionando a rentabilidade dos ativos já incorporados ao fundo de shoppings da JHSF Capital.
“Nós já começamos a enxergar uma redução da taxa de juros em 2026”, diz Gonçalves. “Mesmo que não seja significativa, essa queda provavelmente vai beneficiar os fundos de tijolo, principalmente quando olharmos as negociações dos caps dos shoppings.”
Com essa perspectiva, e partindo da premissa de que o fundo entregou cerca de 70% de retorno nos últimos dois anos, com apenas um ativo, as projeções são de um dividend yield de 12% no primeiro ano e de uma taxa interna de retorno de 20,4% em cinco anos, além de dividendos de dois dígitos nesse intervalo.
Enquanto busca esses indicadores, nessa largada, o fundo, que chega a um patrimônio líquido de R$ 1,8 bilhão, já está turbinando os números da JHSF Capital. Com a nova captação, a gestora chegou a R$ 4 bilhões de ativos sob gestão.
Já há outras captações em curso para elevar essa cifra. Em setembro, a JHSF anunciou a estruturação de um veículo de R$ 4,6 bilhões, que será focado em seus negócios de incorporação, com a compra e venda de estoques, lotes e produtos imobiliários da própria empresa.
Embora não revele os próximos passos dessa estratégia, Martins, o CEO da JHSF, diz que há demanda de investidores por outros fundos puro-sangue nesse portfólio – em negócios, por exemplo, como locação e clubes.
“O filme da JHSF Capital, desde a sua criação, é muito bom e, se pegarmos uma bola de cristal, ela vai ter papel muito importante no crescimento de todo o ecossistema da JHSF”, diz Martins. “Com isso, no médio prazo, nossa expectativa é superar a marca de R$ 10 bilhões de ativos sob gestão.”
