Nos últimos três anos, a Log, empresa de galpões logísticos controlada pela família Menin, não mediu esforços para concretizar uma meta estabelecida no fim de 2019: adicionar, até 2024, 1,5 milhão de metros quadrados de área bruta locável (ABL) ao seu mapa de operações.
O ritmo acelerado do plano, batizado de “Todos por 1.5”, alcançou seu pico em 2022, com a entrega de 415 mil metros quadrados, um recorde para a Log. Agora, porém, diante de componentes como a manutenção da taxa de juros elevada, esse apetite por novos espaços vai dar lugar a um outro foco.
“Temos 200 mil metros quadrados de ABL que já estavam previstos e vão ser entregues em 2023”, diz Sergio Fischer, CEO da Log, ao NeoFeed. “Estamos em compasso de espera, mas, a princípio, fora esses projetos, não vamos investir em novos galpões no ano. A prioridade é desalavancar o nosso balanço.”
O retrato mais recente dessa alavancagem foi conhecido na noite desta quarta-feira, 26 de abril, com a divulgação do resultado da companhia no primeiro trimestre de 2023. A Log fechou o período com uma relação dívida líquida/Ebitda de 3,1 vezes, contra 1,8 vezes, um ano antes, e 2,1 vezes, no fim de 2022. A dívida líquida ajustada, por sua vez, avançou 47,2% na comparação com o primeiro trimestre do ano passado, para R$ 1,18 bilhão.
De um lado, o foco em trazer esses indicadores para um patamar mais razoável – Fischer não revela qual é a meta nessas frentes – será acompanhado pela redução nos investimentos previstos. Do volume próximo a R$ 900 milhões, registrado em 2022, para uma faixa entre R$ 400 milhões e R$ 500 milhões nesse ano.
“Temos capacidade de virar a chave rapidamente, um landbank grande e com muitos projetos aprovados”, diz Fischer. “Mas o momento pede que nós sejamos mais conservadores enquanto o cenário macro não mudar. Mesmo que isso impacte as entregas e que seja preciso jogar a conclusão do Todos por 1.5 para 2025.”
Em um contraponto a essa postura mais cautelosa, o executivo projeta que a Log estabeleça, em 2023, uma marca recorde em outra ponta. Trata-se da venda de ativos – ou reciclagem, no jargão do setor -, o principal pilar dentro da sua estratégia de desalavancagem.
“O mercado como um todo perdeu liquidez para a venda de ativos, mas nós viramos o trimestre bem aquecidos e com boas negociações em curso”, observa. “Nossa meta é vender algo entre R$ 900 milhões e R$ 1 bilhão no ano.”
Para se ter uma dimensão de como essa frente terá peso para a Log, entre 2019 e 2022, a empresa gerou um total de R$ 929 milhões com a venda de ativos. No ano passado, esse volume foi de R$ 429 milhões. No saldo entre desinvestimentos e novos galpões, a empresa tem atualmente uma ABL total de 1,2 milhão de metros quadrados.
Se o cenário macro e o comportamento dos juros trazem, ao menos no curto prazo, uma perspectiva menos otimista para a Log, o mesmo não se pode ser dito sob o ponta de vista da demanda dos clientes. Especialmente a partir do chamado fly to quality, ou seja, a busca por galpões mais sofisticados.
Alguns números dão um termômetro desse aquecimento. Entre janeiro e março desse ano, a Log registrou uma absorção bruta – espaço total locado no período – de 221 mil metros quadrados, a segunda maior marca da sua história.
Desse total, 129,3 mil metros quadrados estão ligados a contratos de pré-locação de ativos ainda em desenvolvimento. No trimestre, quem puxou essa demanda foi a indústria farmacêutica, com 52,6% dos novos contratos. Seguida pelo setor de alimentos e bebidas, com 15,1%.
Segundo Fischer, mesmo não crescendo no ritmo acelerado da pandemia, o e-commerce também segue com bons níveis de procura, especialmente em regiões além do Sudeste. Na esteira de sua recuperação judicial, a Americanas foi um dos poucos players do setor a ir na contramão desse cenário.
“Nós pegamos metade dos espaços que eles locavam de volta e já alugamos esses galpões novamente”, explica Fischer. “Hoje, a Americanas representa uma fatia próxima de 2% a 2,5% da nossa operação. E estão adimplentes conosco.”
A boa perspectiva na demanda é reforçada por mais alguns dados. A Log registrou uma vacância de 1,43% no trimestre, sua mínima histórica. Em dezembro de 2022, esse índice estava em 2,58%. Ao mesmo tempo, a receita de locação cresceu 61,9% na comparação anual, para R$ 65,9 milhões. Enquanto a inadimplência, nessa mesma base, cresceu de 0,4% para 0,8%.
Entretanto, outros números vieram menos favoráveis. O lucro líquido recuou cerca de 78% sobre igual período, um ano antes, para R$ 29 milhões. Já as despesas operacionais cresceram 13,2%, para R$ 15,4 milhões.
As ações da Log encerraram o pregão de hoje com ligeira queda de 0,32%, cotadas a R$ 15,52. No ano, os papéis da empresa, avaliada em R$ 1,55 bilhão, acumulam uma desvalorização de 3,7%.
