Aos 62 anos, Carlos Gerdau Johannpeter se define como um contador de histórias. E é com uma pitada de bom humor que ele narra a decisão de deixar, em 2002, a vice-presidência da Gerdau, a gigante de siderurgia erguida por sua família e onde ingressou aos 18 anos, como estagiário.
“Eu achei que já tinha muito Johannpeter no negócio”, brinca Johannpeter, que é filho de Jorge Gerdau Johannpeter. “Havia uma limitação para empreender, o que é natural em uma companhia desse porte. Então, decidi sair de uma estrutura grande, mais pesada, para empreender por conta própria.”
Nessa escolha, Caco, como é chamado, enveredou pela construção e incorporação, com a Domus Populi, de casas populares, e a Domus Urbanismo, de loteamentos de alto padrão. Desde 2017, porém, outro projeto de real estate ocupa a maior parte do seu tempo: o Prado Bairro-Cidade.
Instalado em uma área de 350 hectares, o projeto prevê a construção, em diversas etapas, de um bairro planejado em Gravataí (RS), cidade da região metropolitana de Porto Alegre. E, nessa nova história, o próximo capítulo prestes a ser entregue é o parque tecnológico Pradotech.
“Queremos trazer um viés de nova economia, de transformação tecnológica e de ciência de alto padrão para Gravataí”, diz Johannpepeter, ao NeoFeed. “O Pradotech ainda é um bebê, mas, com ele, já temos o conceito, a forma, o conteúdo e o planejamento de onde queremos chegar.”
Com esse caminho traçado, o projeto prevê, no longo prazo, ocupar uma área total de 30 mil metros quadrados e concentrar um aporte de R$ 200 milhões para se consolidar como um ecossistema de tecnologia e negócios. Essa cifra será viabilizada por meio de parcerias com a iniciativa privada.
Nesse modelo, a ideia é que o local abrigue até 150 empresas, de todos os portes. Entre as operações de maior fôlego, o Banrisul é um dos nomes já confirmados para ocupar, em breve, o parque, que também será a sede da Secretaria Municipal de Inovação e Tecnologia de Gravataí.
O Pradotech será inaugurado oficialmente no fim de junho. Antes disso, porém, entrará em operação a Casa das Startups, espaço de 800 metros quadrados reservado a companhias de early stage. Formado por 11 startups residentes, a primeira leva começará a se instalar no local no início de maio.
Esse grupo inclui startups como a Green Way Automotive (GWA), que atua na gestão, valorização e destinação de resíduos gerados pela indústria automotiva. Outro exemplo é a GreenClub, dona de um aplicativo que oferece descontos em empresas parceiras para quem separa lixo domiciliar.
O meio ambiente não será a única área foco no processo de seleção das startups que se instalarão na casa. Internet das coisas, biotecnologia, nanotecnologia, novos materiais, energia e fintechs são algumas das outras verticais no radar.
“Estamos falando de projetos com um nível de tecnologia muito avançado, na ponta do que está se construindo de mais novo”, afirma o empresário. “Ao mesmo tempo, até pelo meu histórico e formação, nosso olhar estará mais centrado na economia real.”
Essa primeira leva foi selecionada pela Unitec, incubadora do Tecnosinos, hub de tecnologia da Unisinos, que irá gerenciar a operação. Nessa abordagem, as startups incubadas terão, entre outros recursos, acesso a aceleração e auxílio na conexão com investidores.
O Pradotech também atuará nessa última ponta, com um fundo gerido pela aceleradora gaúcha Ventiur. O plano é levantar R$ 20 milhões e assinar cheques entre R$ 250 mil e R$ 1 milhão. Em sua primeira chamada, o veículo, que tem quatro startups em análise para inaugurar sua tese, captou R$ 1,35 milhão.
Outro projeto no forno é o lançamento, em maio, de um curso de TI no Sinodal, colégio trilíngue já em operação no bairro. Voltado a alunos do ensino médio, ele terá uma parcela de bolsas integrais para a rede pública. A ideia é que os estudantes interajam com as empresas do Pradotech e sejam, no futuro, uma opção de mão de obra.
“Além dessas iniciativas, um dos próximos passos é buscar recursos para a estrutura voltada a empresas consolidadas”, diz Susana Kakuta, CEO do Pradotech. “E Gravataí é uma cidade bastante favorável nesse sentido, pois já tem um arcabouço legislativo voltado para inovação.”
Do comercial ao residencial
No médio e longo prazo, há planos para projetos conectados ao Pradotech. Um deles envolve a construção de um empreendimento a uma quadra de distância do parque, formado por duas torres, uma comercial e outra residencial, com studios e apartamentos de médio padrão, de um e dois quartos.
O Pradotech é também a ponta de lança para impulsionar a Cidadela. Esse é o nome da área de incorporação vertical do bairro projetada para receber, além do Colégio Sinodal, prédios empresariais e uma estrutura de comércios e serviços, com restaurantes, supermercados hotéis, bancos e shoppings.
Com um valor geral de vendas (VGV) de aproximadamente R$ 1,5 bilhão e vendas em curso, a Cidadela já tem parte de sua infraestrutura funcionando. A previsão é de que as obras sejam concluídas e de que o projeto seja entregue até o fim de 2024.
“Do ponto de vista do real estate, temos uma área total no bairro com potencial de execução de 250 mil a 300 mil metros quadrados de construção”, afirma Caco. “Nossa projeção é que, no mínimo, 70% a 80% disso seja residencial. Mas o número exato é o mercado que vai nos dizer.”
Até aqui, a resposta à fase inicial do bairro tem sido positiva. Trata-se do Prado Los Álamos, primeira etapa residencial entregue pelo projeto. Mais de 80% dos 272 lotes de alto padrão já estão vendidos. Em média, os terrenos têm de 600 a 700 metros quadrados, e custam de R$ 700 mil a R$ 800 mil.
Com R$ 140 milhões de VGV, o Los Álamos demandou um aporte de R$ 64 milhões. Boa parte dos recursos foi financiada por Caco e seu sócio no bairro, Paulo Eduardo da Luz, que também carrega um sobrenome de peso – ele é neto de Hercílio Luz, ex-governador de Santa Catarina.
O Prado Bairro-Cidade prevê outras três fases de projetos residenciais, todas elas ainda sem um VGV estimado. A projeção é de que a próxima etapa seja lançada nesse ano e, as duas restantes, com intervalos de, no mínimo, três anos cada.
Localizado na altura do quilômetro 68 da Rodovia Oswaldo Aranha, junto ao acesso à fábrica da General Motors, o projeto do Prado Bairro-Cidade, que também inclui áreas verdes e de lazer, foi inspirado no conceito de novo urbanismo, cuja demanda foi acelerada com a pandemia.
“Uma parte do novo urbanismo tem a ver com o velho urbanismo. É quase como uma cidade medieval”, diz o empresário. “E as pessoas estão se voltando cada vez mais para a questão básica de morar bem, com distâncias caminháveis, qualidade ambiental. E parte disso já está acontecendo no Prado.”
Em paralelo a esse projeto, ele ainda encontra tempo para investir, como pessoa física, em startups. Uma delas é a Domus Nanotech, de nanotecnologia. Outra em vias de integrar esse portfólio ainda é uma iniciativa em estruturação, sem nome, voltada à mineração de terras raras.
E, por falar em terras, Johannpeter já tem no horizonte um novo projeto imobiliário. Dessa vez, em uma fazenda em Santa Catarina. Mas, como um bom contador de histórias, prefere criar um suspense sobre esse próximo desenvolvimento. “Quanto menos eu falar no momento, melhor”, conclui, aos risos.
