A Barzel Properties tem cerca de 10 negócios sob análise neste momento. A gestora de ativos imobiliários, que tem R$ 7 bilhões sob gestão e o fundo soberano de Cingapura (GIC) como principal sócio, tem na aquisição parte importante da estratégia para este ano.
Para isso, a Barzel separou um cheque de R$ 2 bilhões para investimentos, tanto para compra como para incorporação de projetos. E o primeiro foi assinado recentemente.
A Barzel adquiriu da administradora de shopping centers Multiplan um terreno de 128.642 metros quadrados (m²) na cidade de Ribeirão Preto, distante cerca de 315 km da capital paulista.
Localizado a 8,5 km do Shopping Santa Úrsula e 11,5 km do Ribeirão Shopping, o terreno é não edificado e custou R$ 25,2 milhões para a Barzel, sendo R$ 5 milhões à vista e o restante parcelado com correção pelo IPCA.
A ideia da gestora de ativos imobiliários, assim que as aprovações legais acontecerem, é construir um galpão de 55 mil (m²) de alto padrão, com valor aproximado de locação de R$ 27/m².
“Ribeirão Preto se tornou um hub logístico para o interior de São Paulo, e a procura por locação é alta, apesar de ser difícil conseguir aprovações de construção”, diz Felipe Cunha, diretor de aquisições logísticas da Barzel ao NeoFeed.
“Mas esse terreno que conseguimos não só tem boa localização como já está regulado para construção”, complementa o executivo.
A perspectiva é que, pelo menos, metade do cheque de R$ 2 bilhões seja investido no segmento de logística, entre a aquisição de terrenos e investimento na incorporação. O outro R$ 1 bilhão está separado para demais oportunidades no segmento imobiliário. A expectativa é comprar mais três ativos até o fim do ano.
Segundo a gestora, o segmento corporativo ainda está equilibrando a nova demanda por escritórios com o home office e o setor de shoppings sofre com uma falta de demanda fruto de uma economia ainda pouco pujante.
As melhores oportunidades, para a Barzel, são no segmento de logística, que continua em alta desde a pandemia com o boom do e-commerce. E é nele que a primeira aquisição e os esforços estão voltados neste momento.
A lupa da Barzel está direcionada para o interior de São Paulo. O motivo é a reforma tributária. Se antes as mercadorias eram taxadas na sua origem e muitos varejistas optaram por colocar seus centros de distribuição longe das áreas de alto consumo, agora que a taxação ocorrerá na área de consumo, é bom negócio estar perto da cidade de São Paulo, o maior polo consumidor do Brasil.
“O aumento da demanda por galpões a até 30 km da capital paulista aumentou muito. Em Guarulhos, por exemplo, o preço médio de locação subiu de R$ 23 para R$ 30 o m² e estabilizou”, diz Cunha.
“Mas há pouquíssima vacância. As regiões perto dos grandes modais de transporte são as mais procuradas, e isso significa bons ativos para o longo prazo”, completa o executivo.
O momento do mercado imobiliário no Brasil abriu o apetite da gestora por aquisição. Na avaliação da Bazel, esse segmento ainda está relativamente descontado no pós-pandemia. E com baixa demanda pelos ativos.
Outro fator que interfere diretamente nesse setor é a taxa básica de juros, que continua na casa de dois dígitos, contrariando a perspectiva que os economistas tinham no início deste ano. Isso faz com que a renda fixa continue sendo mais atrativa para o bolso dos investidores.
Esse é um sinal ruim para o mercado de fundos imobiliários, que esteve bastante aquecido desde 2020, quando levantou mais de R$ 20 bilhões por ano em quotas de fundos. Mas, em 2023, a captação ficou em R$ 12 bilhões. Neste ano até abril, só foram levantados R$ 2 bilhões. E apenas mais R$ 2,4 bilhões estão em análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
“O mercado estava ainda muito aquecido com muita gente correndo para comprar ativos, mas agora a grande onda de follow on de FIIs acabou. É o momento para negociar melhor bons ativos”, diz Cassiano Jardim, diretor de investimentos da Barzel Properties.
Apesar de serem consideradas menos atrativas, outras regiões também estão sendo estudadas e estão com terrenos para construção, como Belo Horizonte, onde há um galpão logístico com 2.020 m² em construção, e Porto Alegre, onde há um projeto logístico de 100 mil m² com as obras previstas para o segundo semestre, considerado bem posicionado para os novos parâmetros de risco da região.
Ao mesmo tempo em que constrói um novo portfólio de investimentos, a gestora está atenta as oportunidades de desinvestimento dos seus primeiros ativos. As opções vão desde a venda para estratégicos como na construção de um fundo imobiliário. A expectativa de retorno é de IPCA+8% ano ano.
"Iniciamos a compra de ativos em 2015, e quando seria a janela de desinvestimento veio o Covid e seguramos isso por acreditarmos nas novas oportunidades que apareceram no mercado. Agora, estamos esperando o melhor momento para realizar investimentos já construídos e maduros e entregar nossos primeiros resultados", conta Cassiano Jardim.
Criada em 2015 por Nessim Sarfati, ex-executivo da Cyrela, a Barzel vem construindo um portfólio diversificado por meio de aquisições, desenvolvimento e retrofit. Ao longo de quase quatro décadas na Cyrela, Sarfati liderou os projetos da empresa na região da Nova Faria Lima, como os edifícios Faria Lima Financial Center, Faria Lima Square, JK Financial Center e JK 1455.
Já na Barzel, o empreendedor participou do retrofit do Condomínio São Luiz, empreendimento próximo do Parque do Povo e do Shopping JK projetado pelo arquiteto e paisagista Burle Marx. A gestora tem 22% do conjunto de quatro torres de 15 andares.
Em nove anos, a Barzel adquiriu mais de 160 mil m² de imóveis corporativos, mais de 658 mil m² de imóveis logísticos e 373 mil m² de imóveis de varejo, totalizando um portfólio de 40 ativos.
No ano passado, por exemplo, a Barzel fechou a compra de cinco centros de distribuição e quatro lojas (Jacareí, Guarulhos, Jandira e Santo André, totalizando uma mais de 60 mil m² de área bruta locável) do Grupo Carrefour por R$ 1,2 bilhão.
