A São Carlos Empreendimentos está intensificando sua estratégia de “asset light”. A empresa, que busca reforçar seu papel como gestora e administradora de portfólio, concluiu a venda de oito imóveis por R$ 837 milhões para o fundo de investimento imobiliário (FII) SC JiveMauá.
“Não é uma simples venda de imóveis. É um movimento que destrava valor e cria um novo negócio para a companhia”, diz Gustavo Mascarenhas, CEO da São Carlos Empreendimentos, ao NeoFeed. “A São Carlos está ficando mais com uma cara de gestora do que uma empresa apenas proprietária.”
O pacote vendido ao fundo da JiveMauá inclui ativos como a Torre A do EZ Towers, o Paulista Office Park, imóveis na Chácara Santo Antônio, o GlobalTech em Campinas e três edifícios no Rio de Janeiro. Juntos, eles somam 78,2 mil metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL).
Do montante total, R$ 586,1 milhões entram no caixa, enquanto R$ 251,2 milhões viram cotas subordinadas do novo FII - um mecanismo que cria alinhamento econômico de longo prazo e garante participação direta nos resultados gerados pelos imóveis vendidos.
A empresa, que historicamente concentra seus ativos em escritórios corporativos, na vertical Office, e centros de conveniência e varejo, na vertical Best Center, vem transformando parte de seus imóveis em cotas de FIIs.
Em junho deste ano, a São Carlos já havia empacotado 19 ativos da Best Center (15 centros de conveniência e quatro lojas de rua), com 45 mil m² de ABL em outro FII, em parceria com a gestora TG Core Asset.
O FII criado exclusivamente para receber esses imóveis pagou R$ 308,5 milhões e também deixou a companhia com cotas do fundo. Do total dessa transação, R$ 228,6 milhões foram para o caixa da companhia e R$ 79,9 milhões foram pagos em cotas do fundo.
Nos dois casos, a São Carlos continua administrando e fazendo a consultoria imobiliária dos ativos, o que abre uma nova linha de receita, mais leve, menos dependente de alocação de capital.
“Quando antes o investidor olhava só para o tijolo, agora ele vai enxergar também o nosso know-how sendo rentabilizado”, afirma Mascarenhas. “Continuamos com 25% a 30% dos fundos que originamos. O investidor vai deixar de olhar só o tijolo. Ele vai começar a enxergar a nossa expertise sendo rentabilizada.”
O valor transacionado representa um desconto de 18% em relação ao net asset value (valor patrimonial líquido ou NAV) estimado. Ainda assim, o cap rate anualizado ficou em 8,1%, um número considerado competitivo para ativos corporativos em um ciclo de juros ainda elevado.
Mesmo com essas negociações, a São Carlos mantém 40 imóveis em seu portfólio, com um valor de mercado de R$ 2 bilhões. Nos próximos meses, a companhia vai avaliar a maturidade desses ativos para criar novos FIIs, expandir os FIIs existentes ou realizar a venda direta.
“Vamos avaliar a maturidade de cada ativo. O direcionamento estratégico não muda, mas cada portfólio tem seu tempo”, diz o CEO da São Carlos.
A ideia é se posicionar como plataforma de originação, gestão ativa e reciclagem. O termo “asset light” vem sendo usado internamente, mas, na prática, a São Carlos se transforma em gestora imobiliária híbrida, semelhante às plataformas usadas por Brookfield e Blackstone.
No mesmo comunicado ao mercado, a São Carlos anunciou o pagamento de R$ 406,1 milhões em dividendos, uma decisão que não foi motivada pelas mudanças tributárias em 2026. A decisão foi estratégica e pensada na nova estrutura de capital.
“Se não distribuíssemos, fecharíamos o ano com R$ 1 bilhão em caixa para uma empresa que vale R$ 1,4 bilhão na bolsa”, afirma Mascarenhas.
Em 2023, a ação SCAR3 estava sendo negociada com 90% de desconto. Atualmente, o papel está entre 40% a 50% de desconto em relação ao NAV. A ação da São Carlos acumula alta de 33,5% neste ano, na B3.
