La inversión inmobiliaria siempre ha sido muy atractiva para las familias brasileñas debido al potencial de ingresos recurrentes, su condición de activo "real" y la relativa sencillez de la planificación patrimonial. Sin embargo, la reforma tributaria ha traído consigo nuevos costos y, para muchos, una revisión de su cartera de inversiones.

El cambio comienza con la mecánica del sistema. La reforma sustituye impuestos como el ISS/ICMS y el PIS/Cofins por un IVA dual: IBS (Impuesto sobre Bienes y Servicios) y CBS (Contribución sobre Bienes y Servicios). En otras palabras, añade un impuesto a este mercado.

El cronograma es escalonado. En 2026, el IBS debuta como un "año de prueba", con un 0,1%, y solo aumenta gradualmente su peso a partir de 2029, mientras que el ICMS y el ISS se reducen, hasta que la transición finaliza en 2033. El CBS, a su vez, entra en vigor en 2027, con una tasa de alrededor del 9%.

Aún se desconoce el importe final del tipo impositivo combinado, pero el mercado trabaja con un punto de referencia de alrededor del 28%, y ahí es donde entran en juego las reducciones específicas para el sector inmobiliario.

“En el sector de alquileres, habrá una reducción del 70% en la tasa impositiva base. En cambio, en el sector de venta de bienes raíces, esta reducción es del 50%”, afirma Camila Bacellar, socia fiscal de Cescon Barrieu, en relación con Wealth Point, un programa de NeoFeed .

La reforma afectará ahora a quienes explotan el sector inmobiliario como actividad empresarial, y esto se aplica tanto a las personas jurídicas como, en algunos casos, también a las personas físicas.

Desde la perspectiva del inversor individual, surge una línea divisoria relevante: el límite que distingue los ingresos ocasionales de la actividad regular. Un inversor puede convertirse en contribuyente bajo el sistema IBS/CBS si obtuvo R$ 240.000 o más en ingresos por alquileres el año anterior, o si posee más de tres propiedades explotadas comercialmente. Además, se mantiene vigente la tasa impositiva del 27,5% sobre las ganancias.

En el caso de las sociedades holding inmobiliarias, los ingresos inmobiliarios se registran en el IBS/CBS bajo el régimen específico del sector, con reducciones y la lógica de los créditos del IVA. Esto significa que la cuenta puede variar según el tipo de transacción y los créditos disponibles.

En otras palabras, la tendencia apunta a un aumento de la carga. Si bien algunas estructuras operan actualmente con una carga efectiva de alrededor del 14%, el tipo de referencia para el IVA completo es del 28%, aunque el sector cuenta con reducciones que, en la práctica, dificultan alcanzar el máximo.

Con esto, las familias volvieron a la hoja de cálculo: si valía la pena mantener la estructura legal para concentrar los bienes inmuebles, si tenía sentido transferir los activos al individuo o si la exposición al riesgo debía gestionarse a través de instrumentos del mercado financiero y, en algunos casos, si la cartera inmobiliaria en su conjunto debía reducirse.

Este cálculo también incluye la nueva tributación de los dividendos, ya que las sociedades holding suelen remunerar a la familia mediante este método.

“Invertir en bienes raíces se ha encarecido y el análisis ahora requiere una evaluación individualizada. Para las familias con altos dividendos, una tasa impositiva más alta puede reducir la tasa impositiva efectiva sobre el resto de la cartera. Cada uno debe hacer sus propios cálculos”, afirma Manoela Vargas, directora de planificación patrimonial de TAG Investimentos.