由于房地产投资具有持续收入的潜力、作为“实物”资产的地位以及相对简单的遗产规划，因此一直深受巴西家庭的青睐。然而， 税制改革带来了新的成本，也促使许多家庭重新审视其投资组合。

变革始于系统机制的改变。改革以双重增值税（IBS，商品和服务税）和商品和服务贡献税（CBS）取代了ISS/ICMS和PIS/Cofins等税种。换言之，改革在这个市场中增加了税收。

时间表是分阶段进行的。2026年，IBS作为“试行年”推出，税率为0.1%，从2029年开始逐步增加，同时ICMS和ISS的税率逐渐降低，直至2033年过渡期结束。CBS则于2027年生效，税率约为9%。

综合税率的最终幅度尚不清楚，但市场普遍认为参考点约为 28%——而这正是房地产行业具体减税的依据。

“就租赁市场而言，基本税率将降低 70%。而就房地产销售市场而言，这一降幅为 50%。”Cescon Barrieu 的税务合伙人 Camila Bacellar 在NeoFeed 的Wealth Point 节目中说道。

这项改革现在将影响那些以房地产为商业活动的人，这适用于法人实体，在某些情况下也适用于个人。

从个人投资者的角度来看，一条重要的分界线浮现出来：这条“分界线”区分了偶尔性收入和常规收入。如果投资者上一年的租金收入达到或超过24万雷亚尔，或者拥有三处以上商业用途的房产，则该投资者可能需要根据IBS/CBS系统缴纳所得税。此外，27.5%的所得税税率仍然有效。

对于房地产控股公司而言，房地产收入按照该行业的特定规定进入IBS/CBS系统，并适用相应的减免和增值税抵免规则。这意味着账户余额可能因交易类型和可抵免额的不同而有所差异。

换句话说，趋势是负荷增加。虽然目前一些建筑的有效负荷约为14%，但增值税全额征收的参考税率为28%，尽管该行业存在一些减免政策，但实际上很难达到最高税率。

因此，各家各户又回到了电子表格前：是否值得维持现有的法律结构来集中房地产，是否应该将资产转移给个人，或者是否应该通过金融市场工具来处理风险敞口——在某些情况下，是否应该减少整个房地产投资组合。

该计算还包括对股息的新税收，因为控股公司经常通过这种方式向家族支付报酬。

“投资房地产的成本越来越高，分析也变得更加细致。对于股息收入较高的家庭来说，较高的税率可能会降低投资组合中其他部分的实际税率。每个人都需要自己进行计算，”TAG Investimentos财富规划主管Manoela Vargas表示。