A gestora Éxes, com R$ 1,6 bilhão sob gestão, foi a mercado para captar R$ 100 milhões e conseguiu R$ 69,47 milhões — o bastante para dobrar o fundo imobiliário EXES11, que passa a deter algo em torno de R$ 140 milhões sob gestão.
O FII é listado em bolsa e tem como estratégia investir em papéis de crédito imobiliário, como Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs), mas também em notas promissórias e obrigações de compra e venda.
A ida a mercado, mesmo em um ambiente avesso ao risco, aconteceu por três razões. Primeiro porque a gestora entendeu que havia uma janela de captação com muitos investidores tendo entendido o valor da liquidez no portfólio após se machucarem por um excesso de produtos "cetipados" em carteira.
Em segundo lugar houve o entendimento de que o fundo, por ser um dos que estão sem desconto em bolsa, conseguiria aproveitar a confiança do investidor para captar.
E o terceiro ponto é o número de oportunidades. A gestora mapeou um pipeline de R$ 900 milhões, sendo a maior parte delas em operações de incorporação residencial vertical, com uma bateria de CRIs para esse segmento em diferentes estágios de estruturação.
“Desde a restrição de lastros do CMN, o desenvolvimento residencial surge como uma oportunidade ainda mais interessante de lastrear CRIs. E por ter tíquetes pequenos, que não são do interesse dos bancões, conseguimos originar bastante coisa”, diz Artur Carneiro, sócio-fundador da Éxes, que conta com mercado de capitais, wealth management e securitizadora.
Ainda segundo ele, a menor oferta de funding subsidiado e a queda da poupança criaram lacunas para o mercado de incorporação que o mercado de capitais consegue preencher de forma competitiva com a isenção aos CRIs e prazos aderentes ao cronograma de obra e repasse.
“Esta sendo muito importante a manutenção da isenção para esses títulos, pois permite o mercado de capitais dar lugar ao funding mais barato que não existe mais, sendo uma troca natural de recursos”, explica Carneiro.
A oferta foi feita para o público em geral e descreve o retorno-alvo dos ativos em IPCA+11,17% ao ano e CDI+4,51% ao ano, além de um pipeline indicativo de 16 transações com os recursos captados.
Com tantas oportunidades mapeadas, a casa, que também tem estratégias no agronegócio e em debêntures incentivadas, pretende aproveitar outras pequenas janelas a frente para captar mais em imobiliário.
“Com tantos problemas no mercado agro, e o spread de crédito de infra tão comprimido, o imobiliário é o segmento isento com melhor risco e retorno hoje”, afirma Carneiro.
