Diante de um cenário mais propício para o mercado de fundos imobiliários (FIIs), a SulAmérica Investimentos está reunindo a papelada para levar seu único fundo para a bolsa de valores no começo de 2024.
A casa, que detém R$ 62 bilhões sob gestão, projeta realizar o IPO de seu fundo proprietário, um FII de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), no primeiro semestre. Ele conta com cerca de R$ 100 milhões alocados com recursos próprios, sem investimentos de terceiros.
Sem ter um montante fechado, a gestora vê espaço para uma emissão na casa dos R$ 200 milhões. A operação, quando ocorrer, marcará a entrada da companhia em um segmento em que ainda não tem forte presença, mas que pode representar uma avenida de crescimento para a casa.
“Entrar no mercado de FIIs faz parte do nosso projeto de crescimento em produtos estruturados”, diz Marcelo Mello, CEO da SulAmérica Vida, Previdência e Investimentos, ao NeoFeed, sem abrir metas ou projeções de crescimento nesta frente. “Investimos recentemente no projeto de crédito e hoje estamos colhendo os frutos do investimento; agora o próximo passo são os FIIs.”
Estruturado há cerca de um ano e meio, o FII foi criado para a gestora entender mais sobre esse universo, quais ativos seriam alvos de aquisição e a estratégia, além de estabelecer processos e montar equipe.
A escolha por começar seu ingresso pelo mundo de FIIs por meio de um fundo de CRI ocorreu para aproveitar a expertise que a SulAmérica obteve no mundo de crédito privado, em que tem cerca de R$ 18 bilhões em ativos sob gestão.
Segundo Daniela Gamboa, head de crédito privado e imobiliário da SulAmérica Investimentos, o FII a ser levado ao mercado se encaixa na categoria mid grade, ficando abaixo dos produtos high grade, aqueles de mais baixo risco, que investem em CRIs de empresas consolidadas, com taxas de CDI + 0,50%.
O fundo da SulAmérica Investimentos pretende entregar entre CDI + 2,5% e CDI + 3% aos investidores. “Entendemos que o gestor acaba adicionando pouco neste mundo [high grade], então a gente tem uma tomada de risco adicional, mas sem ser high yield. Nosso fundo fica no meio do caminho”, diz ela.
Embora esse FII não seja um produto temático, a equipe da SulAmérica tem visto bastante oportunidades com CRIs na área de geração distribuída de energia solar, ou seja, aquela que fica próxima ao ponto de consumo. Segundo ela, tem saído operações com boas taxas de remuneração, pagando perto de IPCA + 10,5%.
A decisão de deixar o IPO para 2024 partiu do cenário adverso para ofertas de novos FIIs neste ano, considerando que muitos fundos listados negociaram abaixo da cota patrimonial, um efeito da política monetária mais restritiva. Dados da B3 apontam que o número de ofertas até outubro alcançou 33, enquanto foram registradas 67 operações em 2022. O volume recuou 45%, para R$ 11 bilhões.
“O investidor olhava e pensava ‘poxa, já tem um fundo aqui, com histórico, que tem oportunidade de ganho que parece muito mais clara, então por que eu vou fazer um investimento num novo entrante?’”, diz Gamboa.
Segundo ela, a perspectiva de manutenção da queda da Selic abre espaço para a tomada de riscos entre os investidores, por consequência permitindo IPOs de FIIs.
Segundo dados no site do Clube FII, atualmente existem cinco ofertas de novos fundos em andamento, com valor total de R$ 1 bilhão. Já a quantidade de follow ons é maior, com um pipeline de 21 operações, que alcançam R$ 6,1 bilhões.
“A gente ouve [de assessores] de segurar [o IPO] porque no começo de 2024 conseguiremos levar o fundo para a rua. Mas já vemos demanda e esse tipo de pedido voltando a acontecer entre investidores”, afirma a executiva da SulAmérica.
Recentemente, o NeoFeed mostrou que a Paramis Capital, com o esforço comercial da InvestSmart, foi a primeira gestora desde agosto do ano passado a ter um FII listado em bolsa a ter demanda tanto para a cota principal como para a adicional.
O ano dos FIIs
A entrada da SulAmérica Investimentos no segmento de FIIs ocorre após um período de consolidação desta classe de ativos, que apresenta forte crescimento desde o começo da década de 2010. Até outubro, o número total de fundos, entre listados e não listados, somava 896, acima dos 805 registrados ao final de 2022, segundo dados da B3.
Para crescer sua área de FIIs, a SulAmérica Investimentos vai primeiro apostar no FII de CRIs, para eventualmente depois considerar lançar novos produtos. “Plano de FII de tijolo pode vir lá na frente depois da consolidação da estratégia de CRI”, afirma o CEO da SulAmérica Investimentos.
E com o mercado se mostrando mais propício para ofertas, Gamboa diz que a gestora poderia voltar com novas emissões no curto e médio prazo no fundo que pretendem listar. “Existindo mercado, podemos voltar ao mercado no segundo semestre”, afirma a executiva.
