Quase cinco anos após lançar seus primeiros fundos com exposição ao mercado imobiliário dos Estados Unidos, a Canuma Capital volta a estruturar um veículo voltado ao mercado americano, com foco em crédito imobiliário privado.
A gestora de Marcelo Vainstein, ex-CIO da Brookfield, que tem o BTG Pactual como sócio minoritário, anunciou na quinta-feira, 23 de abril, a conclusão da captação de R$ 89,7 milhões para o fundo Canuma Capital US Real Estate Private Credit FIM IE.
O fundo, voltado para clientes de alta renda e de wealth management, vai investir em operações de crédito para ativos residenciais considerados mais defensivos, como multifamily e moradias para a terceira idade.
Ao NeoFeed, Vainstein diz que o veículo foi pensado para atender à demanda dos investidores por mais opções de investimentos no mercado imobiliário americano, uma vez que a maior parte dos produtos é de exposição via equity — como desenvolvimento e retrofit de ativos —, estruturas que envolvem maior risco de execução e prazos mais longos.
“Conversando com os nossos clientes, recebemos uma demanda por esse tipo de produto, porque as pessoas querem diversificar, ter também a opção em crédito no mercado americano, e não ficar somente no mercado brasileiro”, afirma.
O fundo pretende atuar na camada de crédito da estrutura de capital, priorizando operações com garantias imobiliárias e prazos mais curtos, entre 12 e 36 meses. O portfólio-alvo contempla mais de 50 operações, com relação média de empréstimo sobre o valor do ativo (loan-to-value, LTV) em torno de 65%.
A originação das operações é feita em parceria com players locais. “Começamos a formatar esse produto há dois anos, porque a gente precisava selecionar bem os private lenders”, diz Vainstein.
A meta é entregar entre 15% e 17% de retorno ao ano. Embora os ativos sejam denominados na moeda americana, o fundo busca entregar rentabilidade prefixada em reais, sem exposição cambial, explorando o diferencial de juros entre Brasil e Estados Unidos por meio de estruturas de hedge.
Segundo Vainstein, esse formato foi decidido em conversas com os clientes, com a maioria pedindo por um fundo prefixado para aproveitar o potencial de queda da taxa de juros, em que se consegue ter um spread grande entre o prefixado e a curva de juros.
Esse é o segundo fundo internacional da Canuma. A gestora conta também com o US REITs, focado no investimento em ações de empresas do setor imobiliário dos Estados Unidos, os REITs (Real Estate Investment Trusts), cujo patrimônio líquido soma R$ 24,8 milhões. A casa conta ainda com um veículo que tem a mesma estratégia do US REITs, mas com proteção contra variação cambial do dólar frente ao real.
Com o US Private Credit, a estratégia global da Canuma passa a representar cerca de 17,5% dos R$ 950 milhões em ativos sob gestão. Vainstein diz que a Canuma quer expandir a atuação nos Estados Unidos, afirmando que tem em mente vários fundos semelhantes ao US Credit, mas que, no curto prazo, a ideia é demonstrar resultados para convencer os investidores. A gestora tem nos planos um novo veículo nos mesmos moldes para este ano, mas com um único cotista.
Ele destaca que o mercado de crédito imobiliário privado nos Estados Unidos é da ordem de US$ 5 trilhões. Dentro desse universo, o chamado middle market, foco da Canuma, representa aproximadamente US$ 700 bilhões.
Apesar das turbulências na economia americana, Vainstein diz que a situação não preocupa e que é possível acessar oportunidades menos disputadas e com maior potencial de retorno ajustado ao risco.
“Todos os números macroeconômicos dos últimos três meses mostram que a economia ainda está resiliente”, diz Vainstein. “Até houve uma desaceleração do mercado de imóveis residenciais, por conta dos juros, mas até agora não vemos sinais de desaceleração relevante. Não vemos sinais para ficar preocupados com a economia americana.”
