O engenheiro Ricardo Ramires tem planos ousados para 2025. Como fundador da GIP Invest, incorporadora especializada em empreendimentos de alto padrão, ele lançou um modelo de operação que permite aos investidores adquirir unidades hoteleiras — que, quando são usadas pelos proprietários, lhes oferecem as comodidades de um cinco estrelas e que, quando não, lhes garantem retorno financeiro.
Nos últimos dez anos, a GIP lançou cinco empreendimentos. Agora, Ramires conseguiu trazer para suas fileiras parceiros de peso como à gigante global da hotelaria Hilton, a brasileira HCC Hotels, operadora de marcas como Wyndham e Best Western, e a Blue3 Investimentos, assessoria de investimentos sócia da XP. Com o reforço, a GIP pretende lançar dez hotéis na próxima década, com um Valor Geral de Vendas (VGV) total de R$ 1,4 bilhão.
A expectativa é a de que o faturamento da incorporadora salte dos R$ 150 milhões de 2024 para R$ 500 milhões no fechamento de 2025.
Frequentemente, quem tem um segundo endereço de férias, seja na praia ou no campo, usufruiu da propriedade poucas vezes por ano — ou por falta de tempo ou por vontade de descansar em outras paragens. Enquanto isso, seus donos têm de arcar com os custos de manutenção do imóvel fechado.
“Foi pensando nisso que decidimos unir a casa de férias ao hotel cinco estrelas, resolvendo em grande parte esse problema", diz Ramires, em entrevista ao NeoFeed.
A GIP compra o terreno, desenvolve projeto de arquitetura e decoração, constrói e vende as unidades — em geral, apartamentos de 40 a 200 metros quadrados. Depois de pronto, o empreendimento passa a ser gerido por uma operadora hoteleira.
A princípio, a proposta da GIP pode parecer um modelo de propriedade compartilhada, cada vez mais comum no mercado imobiliário global. Nele, o proprietário compra cotas de um imóvel e reveza seu uso junto com os outros donos. No sistema idealizado por Ramires, porém, o comprador vira sócio do hotel.
Nos períodos em que não usa a propriedade, ele automaticamente a disponibiliza para o hotel. Com isso, recebe entre 7% e 8,5% do valor das diárias.
O primeiro projeto da GIP, o Casa Di Sirena Ilhabela by Wyndham, foi lançado em 2020. Localizada na praia do Veloso, no sul da ilha, as propriedades custam, em média, R$ 1,1 milhão. Na “versão hotel”, as diárias variam de R$ 1,1 mil a R$ 5,2 mil.
O gosto brasileiro por investir em imóveis
Mais dois empreendimentos estão em desenvolvimento: o Casa Costa, também em Ilhabela, com entrega prevista para maio de 2026, e o Casa Di Sirena Campos de Jordão, na Serra da Mantiqueira, a ser entregue em novembro do próximo ano. Os dois terão a bandeira Hilton e os valores devem se aproximar dos praticados na primeira propriedade.
Por enquanto, o negócio tem se revelado bom para todas as partes envolvidas. Para os proprietários, ao fazer o imóvel render algum dinheiro extra nos períodos em que não estão lá. Para os hotéis, porque garante a ocupação dos quartos. Para se ter ideia, ao longo de 2024, apenas 3,83% das reservas foram feitas por seus donos.
“Os hotéis sofreram demais durante a pandemia e sabemos que não adianta oferecer um lugar lindo e ter prejuízo, que foi o que aconteceu”, diz Elias Rodrigues, diretor presidente da HCC ao NeoFeed. “Com essa alternativa, nós unimos todas as pontas e conseguimos ter um negócio saudável.”
Ao firmar parceria com a GIP, a Blue3 passa a ter um novo ativo para oferecer a seus 45 mil clientes, cujos investimentos ajudam a financiar as obras da incorporadora — o que reduz a dependência da companhia do dinheiro das grandes instituições, cada vez mais caro.
“O brasileiro está acostumado a investir em CDB, em um fundo ou mesmo em ações, mas ele tem uma tendência de procurar por investimentos em imóveis, algo que é da nossa cultura”, lembra Mateus Machado, head de estruturação da Blue3 Capital ao NeoFeed. “Até recentemente, esse investidor pessoa física não tinha opções para investir nesses imóveis sem ser por meio de fundos, mas isso está mudando.”
Em 2024, a Blue3 emitiu R$ 730 milhões em operações. Desse montante, cerca de 30% foram destinados a investimentos na GIP, segundo o executivo. “Hoje temos mais de mil clientes que investem nos papéis da incorporadora”, diz Machado.
Em sua opinião, esse modelo de investimento também democratiza o acesso aos imóveis, já que os investidores podem aportar valores pequenos como R$ 10 mil e ir evoluindo essas apostas ao longo do tempo. “Assim, a gente consegue aproximar a economia real dos investidores”, completa o executivo.
Com esse dinheiro “no bolso”, a GIP já tem mais quatro projetos no pipeline. Um deles é o Hotel Casa di Sirena Campo Alegre, em Santa Catarina, a primeira empreitada da empresa fora de São Paulo.
Além disso, a incorporadora já tem alguns terrenos em prospecção em locais como Espírito Santo do Pinhal, Bragança Paulista e Pirenópolis, em Goiás. Do outro lado do oceano, Cascais, em Portugal, deve ser o primeiro a receber o carimbo da GIP, caso os planos se concretizem.
Como não é só de sombra e água fresca que se vive um negócio, a GIP também desenvolve empreendimentos mais “executivos”, mas que seguem o mesmo formato dos imóveis de lazer. A empresa já tem quatro hotéis entregues nesse modelo e três a serem lançados.
“A demanda por turismo em São Paulo, seja ele executivo ou não, também é muito grande, então nós precisamos aproveitar isso”, diz Ramires. “As nossas unidades que já estão funcionando na cidade têm superado as expectativas de ocupação e nós queremos seguir apostando nesse negócio também.”
