Depois de ocupar o papel de vilão no universo dos fundos imobiliários (FIIs), os shopping centers voltaram ao jogo. Segundo relatório setorial do Itaú BBA, os FIIs com esses ativos, que fecharam 2024 com queda de 12%, inverteram o resultado. Neste ano, acumulam valorização de 18,4% no primeiro semestre, uma das melhores performances dentro do índice de fundos imobiliários (IFIX), que tem alta de 14,8% no ano.
O Itaú BBA ressalta que a melhora vem acompanhada de fundamentos operacionais mais saudáveis. No entanto, as cotas seguem descontadas em relação ao valor patrimonial, com relação preço sobre o valor patrimonial (P/VP) de 0,86 – o que mostra que há espaço para mais valorização.
Os shoppings têm mostrado resiliência operacional e geração de caixa consistente, refletida em descontos médios de 6% no P/VP e dividend yields anuais entre 8,9% e 21,1%.
No entanto, isso faz com que as janelas de captações sigam fechadas, com os fundos buscando honrar suas obrigações por aquisições de imóveis, reorganizando seus balanços. Além disso, o custo de oportunidade das aquisições com os juros altos também desincentiva compras no mercado.
Esse ambiente tem forçado gestores a reorganizar balanços e a reciclar ativos. O XP Malls (XPML11), por exemplo, firmou contrato para vender nove shoppings por R$ 1,6 bilhão, enquanto o BB Premium Malls (BBIG11) aprovou em setembro uma emissão de novos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) para reforçar o caixa e honrar obrigações. São movimentos defensivos em uma indústria que ficou sem combustível novo, mas que ajuda a destravar valor e alongar passivos.
Mas há fatores que mostram a recuperação do setor, além de uma expectativa para um novo cenário quando a taxa básica de juros começar a baixar. O primeiro ponto é uma recuperação da vacância em relação à pandemia, que ficou em 4,8% em junho de 2024. O segundo, é o faturamento do setor permanecer estável apesar da Selic em 15% ao ano.
Segundo projeções da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), o faturamento de 2025 deve crescer 1,6% e atingir R$ 201,6 bilhões, uma leve desaceleração em relação ao avanço de 1,9% em 2024.
E o setor continua expandindo. O Brasil encerrou 2024 com 648 shoppings e 476 milhões de visitantes por mês. A projeção é inaugurar 17 empreendimentos neste ano. Na composição do IFIX, os shoppings hoje representam cerca de 13% da carteira teórica.
Apesar da maior volatilidade recente, o Itaú BBA lembra que, historicamente, a classe oferece relação risco-retorno atrativa no longo prazo frente a outros índices de renda variável e paga dividendos atrativos.
Com base em indicadores como taxa de capitalização (cap rate), P/VP, liquidez e endividamento, o Itaú BBA elevou a recomendação de compra para quatro fundos: Hedge Brasil Shopping (HGBS11), HSI Malls (HSML11), Vinci Shopping Centers (VISC11) e XP Malls. Outros cinco ficaram com recomendação neutra, entre eles BB Premium Malls e BTG Pactual Shoppings (BPML11), cujas alavancagens exigem monitoramento.
“Estamos diante de um ciclo difícil para captações, mas que gera oportunidades assimétricas de retorno, sobretudo para fundos que conseguiram renegociar dívidas ou reforçar caixa via emissão de CRIs”, diz Larissa Gatti, analista de FIIs do Itaú BBA, no relatório.
“Em um cenário de juros elevados, os investidores exigem descontos maiores – é o momento de aproveitar valores patrimoniais subprecificados”, complementa.
O Hedge Brasil Shopping, por exemplo, tem como objetivo auferir rendimentos pela aquisição e exploração comercial de shopping centers com pelo menos 15 mil metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL), localizados em regiões com, no mínimo, 500 mil habitantes e administrados por empresas especializadas.
Em abril do ano passado, o fundo concluiu a aquisição da participação de 50% do Shopping Jardim Sul, localizado em São Paulo, por R$ 292,3 milhões. Após essa aquisição, o HGBS11 se tornou proprietário de 90% do ativo, dos quais 40% já haviam sido adquiridos em junho de 2023.
Em dezembro de 2024, o fundo comprou 25% do Shopping Jaraguá, no valor de R$ 63 milhões e pagos via cessão da dívida do vendedor. Em junho deste ano, firmou compromisso de compra e venda para alienação de 10% do Shopping Jardim Sul, pelo valor de R$ 63 milhões.
Outro exemplo é o HSI Malls, que busca obter renda e ganho de capital mediante investimento em imóveis ou direitos reais sobre imóveis prontos do segmento de shopping centers.
Em agosto deste ano, o fundo encerrou sua 5ª emissão de cotas, captando R$ 54,69 milhões, com objetivo de reforçar a estratégia de crescimento e diversificação da carteira.
Com a emissão, o fundo adquiriu 7,52% do SuperShopping Osasco e 24% do Pátio Cianê Shopping. A intenção do fundo é adquirir até 10,02% do ativo em Osasco (mais 2,50%) e, quanto ao Pátio Cianê, o fundo realizará aumento de participação no futuro, caso entenda favorável.
Para os próximos meses, o principal risco segue atrelado ao cenário macroeconômico: níveis de desemprego que, se estabilizarem perto dos atuais 6,6%, podem pressionar o consumo. E a inflação que, mesmo em desaceleração, mantém a taxa de juros elevada.
Se esses indicadores continuarem favoráveis, os fundos de shoppings têm condições de entregar retornos acima das taxas de renda fixa e seguir atraindo fluxo em carteira.
