Duas gigantes estão unindo forças para criar um colosso no setor de fundos imobiliários focado em shopping centers. De um lado, a Allos, com 45 shoppings, 1,93 milhão de metros quadrados de área locável e R$ 2,7 bilhões de faturamento em 2025. Do outro, a Kinea Investimentos, gestora que é sócia do Itaú, com R$ 150 bilhões sob gestão, dos quais R$ 40 bilhões em fundos imobiliários.
As companhias acabam de assinar um Memorando de Entendimento (MOU) para criar o fundo imobiliário Kinea ALLOS Malls FII, que será gerido em conjunto e pode captar entre R$ 789,5 milhões e R$ 1,97 bilhão. Na prática, pelos termos do acordo, Allos e Kinea estão inaugurando uma sociedade para gerir fundos na área de shoppings.
“A Kinea era o parceiro mais óbvio para sermos sócios”, diz Rafael Sales, CEO da Allos, ao NeoFeed. “Primeiro porque temos os mesmos valores, visão de longo prazo e reputação impecável com os investidores. E também porque, além de ser uma gigante em fundos imobiliários, ela não atuava em shoppings.”
Carlos Martins, sócio da Kinea e gestor dos fundos imobiliários de equity, vai na mesma linha das sinergias entre ambas as empresas. “Atuamos muito em fundos imobiliários de crédito, de escritórios, de logística e residencial. E sempre fomos questionados sobre o porquê de não termos a vertical de shoppings”, diz Martins ao NeoFeed. A realidade é que faltava um sócio que soubesse operar.
“Diferentemente do residencial, do logístico e de escritórios, em que compramos 100% e operamos, os shoppings vão além do real estate. É quase uma operação de varejo, ele é muito vivo”, diz Martins. A Allos, como a maior empresa de shoppings do Brasil, consegue preencher essa lacuna.
“No nosso acordo, qualquer negócio de gestão de investimentos em shopping centers ou ativos relacionados a shopping centers, a Allos está vinculada a fazer com a Kinea e a Kinea a fazer com a Allos”, diz Sales. Mas isso não impede a Allos de vender seus ativos para outros fundos, desde que sejam respeitadas as cláusulas acordadas em contrato.
Nesse primeiro FII, a captação será destinada a comprar ativos da Allos que são mais maduros a um cap rate de 9,5%. Os empreendimentos são trophy assets da rede e as participações dependerão do tamanho da capitalização. O que está na mesa é uma projeção do que pode ser adquirido.
São participações de 49% a 100% do Shopping Metrô Santa Cruz; 65% do Caxias Shopping; de 4,5% a 53% do Bangu Shopping; de 12% a 40% do Shopping Parangaba; de 11% a 50,1% do Plaza Sul Shopping; de 10% a 12% do Shopping Villa-Lobos e de 5% a 15% do Shopping Tamboré.
A Allos receberá 80% à vista, uma parte em dinheiro e outra em cotas que totalizam 24% do fundo. Os 20% restantes serão pagos em três parcelas em 24 meses, 36 meses e 48 meses depois da liquidação da oferta. Com o dinheiro em mãos, a companhia poderá usar para reduzir dívida, fazer M&As ou pagar dividendos.
“Mas isso decidiremos lá na frente, quando captarmos”, diz Sales. "O importante é que é uma oportunidade de criar uma nova frente de crescimento e de alocação de capital."
Mais do que colocar uma grande quantia no caixa, que dá mais flexibilidade ao balanço, a Allos abre uma nova vertical de negócios de renda recorrente e liquidez. “Cada vez mais a gente percebe que os fundos imobiliários têm uma vantagem tributária, estrutural e consistente”, diz Sales. “É um mercado estruturalmente forte no Brasil, com uma base de investidores cada dia maior, tanto indivíduos como institucionais.”
A ideia é fazer esse fundo virar uma fonte de receita recorrente para a Allos e torná-lo um dos maiores fundos de shoppings do Brasil. “Podemos chegar a R$ 10 bilhões, R$ 20 bilhões no futuro”, diz Martins, da Kinea. As decisões estratégicas do fundo, afirma ele, “serão tomadas a quatro mãos” e ativos que não são, necessariamente, da Allos poderão entrar no fundo.
“O que pode fazer o fundo crescer, além dos shoppings que já são dados, são eventualmente, aquisições de portfólios de, por exemplo, investidores institucionais que sejam donos de shoppings e que se sintam mais confortáveis de serem sócios de um fundo gerido pela Kinea e pela Allos”, diz Sales.
No caso, esses investidores receberiam cotas do FII em troca de suas participações em shoppings. Isso permitirá que o fundo cresça e que também ofereça liquidez para investidores que, eventualmente, queiram sair do investimento. Afinal, um FII é negociado no mercado. “Por exemplo, existem fundos de pensão no Brasil que têm participação direta em shoppings”, diz Sales.
Allos e Kinea têm até 31 de dezembro deste ano acordo de exclusividade para concluir a operação. Para a companhia de shoppings, o negócio abre mais uma avenida de captação para fazer negócios, além de equity e dívida. Na quinta-feira, 9 de abril, a ação da Allos fechou o pregão avaliada em R$ 32,29 e seu valor de mercado atingiu R$ 16,1 bilhões.
Os analistas do Santander enxergam grande potencial de valorização para a companhia e recentemente apresentaram um preço-alvo de R$ 38,50 para o papel, em 2026, recomendando a compra.
“Nossa visão positiva é sustentada por alto dividend yield de 12% para 2026; e valuation atrativo, com a ação negociando a um múltiplo de 9,8x AFFO (a métrica que mostra o resultado mais limpo das empresas do setor) versus a média histórica de 13,9x”, disseram os analistas.
