Quem caminha por São Paulo invariavelmente se depara com um prédio nas cores laranja e verde da GoodStorage, nascida como companhia de self storage e que, nos últimos anos, tornou-se um one stop shop de armazenagem urbana.
Com um portfólio de mais de 500 mil metros quadrados de área bruta locável – de lockers de 1 metro quadrado para pessoas físicas até módulos logísticos de 20 mil metros quadrados –, a empresa inicia um novo ciclo de expansão.
A GoodStorage pretende investir R$ 1 bilhão para dobrar a metragem, aproveitando o adensamento urbano e a popularização do e-commerce, que transformaram um segmento antes “pouco sexy” do mercado imobiliário em negócio altamente demandado.
“Os lançamentos residenciais estão cada vez mais focados em unidades menores, sem infraestrutura para armazenar. E todos passaram a consumir online na pandemia, hábito que permanece”, diz Thiago Cordeiro, fundador e CEO da GoodStorage, ao NeoFeed. “Essa classe de ativo encontrou seu 'lugar ao sol' e a tendência é avançar.”
Com 72 ativos, a empresa planeja ampliar as três frentes de negócios – self storage, galpões logísticos e espaços para pequenas e médias empresas – além de investir em tecnologia, serviços de backoffice e pessoal. Hoje, conta com 260 funcionários.
O foco segue em São Paulo, apesar de possuir ativos no Rio de Janeiro, Brasília e Belo Horizonte, pela avaliação de que o mercado paulistano é maior e possui mais profundida, com oportunidades a serem capturadas.
A área de galpões logísticos, com nove ativos, deve responder por boa parte da expansão, dada a demanda e o tamanho dos projetos. A empresa entrou neste mercado em 2017 para atender as empresas que precisam atender o chamado last half mile, no raio de 15 quilômetros da capital paulista.
Com nomes como Mercado Livre e Shopee como clientes, a GoodStorage conta com 150 mil metros quadrados no portfólio. No ano passado, inaugurou a expansão do condomínio logístico na Lapa, na Zona Oeste, que possui cerca de 45 mil metros quadrados, e agora pretende investir num “grande projeto” na Zona Sul nos próximos anos, que Cordeiro não detalhou.
No self storage, em que possui 55 unidades, a ideia é seguir avançando pelos bairros. Cordeiro conta com dois projetos no Itaim Bibi e outro em Perdizes, ambos na Zona Oeste. Apesar de ter incorporado a tese de galpões logísticos para ganhar escala, o self storage continua importante para a GoodStorage, por conta do retorno que dá.
“O aluguel médio do self storage é três vezes maior que o do galpão. Para equilibrar resultados, os galpões precisam ser três vezes maiores, e ainda não chegamos lá”, afirma Cordeiro. “O interesse em self storage continua, mas naturalmente, pelo tamanho dos investimentos, o negócio de logística deve se equiparar logo menos.”
Outra frente que a GoodStorage pretende desenvolver é de espaços para pequenas e médias empresas. Batizado de flex, o produto criado em 2021 possui características parecidas ao self storage, como contratos mensais, cancelamento sem multa e dispensa de fiador, mas tem espaços maiores, de 100 a 500 metros quadrados, contra 1 a 50 metros quadrados dos self storages.
Com o portfólio dobrando, a expectativa é de que a receita possa seguir a mesma tendência. Para 2026, a projeção é de R$ 350 milhões, acima dos R$ 300 milhões de 2025.
Para cumprir com os objetivos, a GoodStorage conta com o apoio da Evergreen, gestora de private equity que é sócia da empresa desde o princípio e investe recursos do fundo de pensão de funcionários públicos do estado de Washington em ativos imobiliários pelo mundo.
Cordeiro destaca que esse público faz com que a companhia não seja obrigada a ficar rodando o portfólio para entregar retorno, porque seu propósito é contribuir com a aposentadoria desses funcionários. “É muito mais um negócio de dividendo, de gerar yield, do que desenvolver, operar, estabilizar e vender, fazer um ciclo de venda. Tanto é que nunca vendemos ativo”, diz Cordeiro.
Por ser um investimento de longo prazo, a GoodStorage não vê necessidade de ir em busca de ativos para comprar, priorizando o crescimento orgânico, ainda que já tenha apelo a M&As no passado.
Em 2024, a companhia adquiriu a GuardeAqui, que já contou com o apoio de Sam Zell, que fez fama no mercado imobiliário americano, junto com o Patria Investimentos. Antes disso, em 2019, adquiriu a MetroFit, investida do Goldman Sachs.
“Em self storage, não vemos necessidade, até por ser um mercado bem fragmentado, e na sua fragmentação as unidades são de empreendedores que viram uma oportunidade, mas o imóvel é alugado. Nossos imóveis são próprios, para que possamos capturar renda e dividendo”, diz Cordeiro.
No caso dos galpões logísticos, ele vê poucas oportunidades, com os grandes desenvolvedores trabalhando em cidades ao redor de São Paulo. “Se houver, e tivermos interesse, as compras devem ser em galpões logísticos”, afirma.
