Tan solo cinco días después de completar una ronda de financiación de R$780 millones para su primer fondo de inversión de alta gama, centrado en los centros comerciales de su cartera, JHSF vuelve a la carga. Y esta vez, con aún más impulso.
El grupo inmobiliario de alta gama anunció en la noche del miércoles, 10 de diciembre, que concretó la venta de su inventario de propiedades terminadas y en desarrollo de su división de desarrollo inmobiliario , en un negocio por un valor de R$ 5,2 mil millones, superando los R$ 4,6 mil millones inicialmente proyectados.
Este paquete se vendió a un Fondo de Inversión Inmobiliaria (REIT) con capital de Itaú BBA, Bradesco BBI y XP. El vehículo fue estructurado y será gestionado por JHSF Capital , la división de gestión de activos de JHSF, que, a su vez, se convierte en uno de los inversores de este fondo, convirtiéndolo así en el segundo fondo de mayor prestigio de su cartera.
En este acuerdo, JHSF será inversor en el tramo subordinado del fondo inmobiliario , con una participación equivalente a aproximadamente el 24,9% de los tramos. Los tramos restantes serán suscritos por los accionistas principales del fondo.
“Esta es la mayor IPO en la historia del mercado de capitales brasileño, no solo en términos de REIT, sino en todo el sector inmobiliario”, declaró Augusto Martins , director ejecutivo de JHSF, a NeoFeed . “Y es transformadora para JHSF, en términos de modelo, estructura y en qué medida impulsará aún más nuestras dos tesis de negocio”.
Las dos tesis en cuestión se centran precisamente en el segmento de constitución de sociedades, el segmento a través del cual JHSF se dio a conocer. Y, completando este par, están los negocios de ingresos recurrentes , que incluyen centros comerciales, hoteles y restaurantes, aeropuertos, alquileres y clubes, y la propia JHSF Capital.
Estas últimas ramas comenzaron a consolidarse a principios de 2024, cuando Martins asumió la dirección de JHSF. Desde entonces, cada trimestre la compañía ha avanzado en los resultados —y en la conexión— generados por este ecosistema enfocado en consumidores de altos ingresos, dentro de un concepto de "centro de estilo de vida".
A pesar de que esta tesis se refleja en los estados financieros, el ejecutivo enfatiza que la empresa sintió la necesidad de brindar mayor claridad sobre estas dos estrategias. Esto se suma a la dificultad, en este contexto, para que el mercado tenga una percepción más precisa del valor intrínseco de cada uno de estos negocios.
“Estudiamos estructuras más modernas, principalmente de empresas estadounidenses, para desarrollar proyectos inmobiliarios en fondos de inversión”, afirma el director ejecutivo. La opción de escisión se descartó debido a las restricciones de liquidez en la bolsa B3. “El desafío siempre ha sido el tamaño de nuestro inventario”.
Sin embargo, señala que el grupo está dando un paso atrás en este asunto con la venta de sus activos de desarrollo inmobiliario. Y, en este punto, destaca que el monto recaudado solo con estos activos, R$ 5.200 millones, supera el valor de mercado de todo el JHSF, actualmente valorado en R$ 5.100 millones.
“Esto demuestra el valor no capturado dentro de esta estructura”, afirma Martins, quien también destaca la otra cara de la moneda. “Y también subraya el gran valor que genera para una empresa que genera más de mil millones de reales en ingresos recurrentes”.
A partir de esta cifra de mil millones de dólares generada por la otra estrategia de JHSF, añade: "Las empresas de ingresos recurrentes, en general, operan entre 10 y 15 veces este múltiplo, lo que debería ser la percepción de valor adecuada para esta nueva estructura".
Una parte esencial del plan para cambiar esto, el REIT en cuestión estará compuesto por un inventario completo y en desarrollo de proyectos como Boa Vista Village, Boa Vista Estates, Reserva Cidade Jardim, São Paulo Surf Club Residences y Fazenda Santa Helena.
Al mismo tiempo, JHSF conservará una parte del inventario de estos proyectos. Estas porciones se destinarán a su negocio de ingresos recurrentes, concretamente al alquiler residencial. En Boa Vista Estates, por ejemplo, el grupo dispondrá de 700.000 metros cuadrados para este fin.
En Reserva Cidade Jardim, la empresa será propietaria de 62 apartamentos en el hotel Fasano Cidade Jardim. Mientras tanto, en São Paulo Surf Club Residences ocupará dos de las cuatro torres. Este paquete también incluye unidades en Boa Vista Village y Fazenda Santa Helena.
“A pesar de esta gran venta, mantuvimos inventario para fortalecer la cartera de ingresos recurrentes”, afirma. “Es la combinación perfecta. Brindamos mayor transparencia a ambas ramas del negocio, invertimos R$ 5.300 millones en flujo de caja, avanzamos hacia una deuda neta negativa a mediano plazo y contamos con mayor margen de inversión”.
Del volumen total de la transacción, R$ 3.490 millones ingresarán a las arcas de JHSF el 15 de diciembre, tras la liquidación. El monto restante de R$ 1.740 millones se recibirá en diciembre de 2026.
Martins enfatiza que la incorporación sigue siendo estratégica. Y, desde esta perspectiva, destaca otro punto: JHSF seguirá siendo responsable del desarrollo de los activos aún no finalizados, lo que se traduce en un banco de tierras con un valor total de venta (VV) de R$ 30 mil millones.
“Este modelo de transformación nos abre una vía muy importante para lanzar nuevos productos de la misma manera que lo hicimos con todo el inventario de la empresa”, afirma. “Ahora tenemos la opción de buscar estas estructuras de financiación más modernas”.
Finalmente, Martins también destaca que, con la nueva transacción, JHSF Capital alcanza aproximadamente R$ 10 mil millones en activos bajo gestión. Añade que ya se están estudiando otros vehículos de alta gama para aumentar esta cifra.
“En el futuro, el plan es tener un fondo para el aeropuerto y otro para propiedades”, dice Martins. “Tendremos la cartera completa, lo que permitirá a los inversores analizar tanto la empresa directamente como cada estrategia de negocio”.
