在为其首支专注于旗下购物中心的“纯种”基金完成7.8亿雷亚尔的募资仅五天后， JHSF又重返市场。而且这一次，势头更加强劲。
这家高端房地产集团于 12 月 10 日星期三晚上宣布，已完成其房地产开发部门已建成和在建物业库存的出售，交易额达 52 亿雷亚尔，超过了最初预计的 46 亿雷亚尔。
该投资组合已售予一家由伊塔乌银行（Itaú BBA）、布拉德斯科银行（Bradesco BBI）和XP银行牵头的房地产投资信托基金（REIT）。该基金由JHSF的资产管理部门JHSF Capital构建并管理，JHSF Capital也因此成为该基金的投资者之一，使其成为JHSF投资组合中的第二只“纯种”基金。
根据这项安排，JHSF将成为该房地产基金次级部分的投资者，持股比例约为24.9%。剩余部分将由该基金的高级部分持有人认购。
“这不仅是巴西资本市场历史上规模最大的IPO，也是整个房地产行业规模最大的IPO，”JHSF首席执行官奥古斯托·马丁斯对NeoFeed表示。“这对JHSF来说具有变革性意义，无论从模式、结构还是对我们两大商业理念的进一步推动方面来看都是如此。”
这两个论点恰恰涉及公司注册业务板块，也就是JHSF赖以成名的业务板块。此外，还包括经常性收入业务，例如购物中心、酒店和餐厅、机场、租赁和俱乐部，以及JHSF Capital本身。
2024年初，马丁斯接管JHSF后，这些业务板块开始发展壮大。自那时起，公司每个季度都在业绩和客户关系方面取得进步，这得益于其以“生活方式中心”理念为核心，专注于高收入消费者的生态系统。
尽管财务报表已反映出这一论点，但高管强调，公司认为有必要进一步阐明这两项战略。此外，在此背景下，市场也难以更准确地评估每项业务的内在价值。
“我们研究了更多现代化的建筑结构，主要来自美国公司，以便在投资基金中开发房地产项目，”首席执行官表示——由于B3证券交易所的流动性限制，分拆上市的方案被排除在外。“我们面临的挑战始终是库存规模。”
但他指出，随着集团出售其房地产开发资产，该集团正在翻过这一页。而且，他强调，仅这些资产筹集的资金就高达52亿雷亚尔，超过了整个JHSF的市值——目前JHSF的市值为51亿雷亚尔。
“这表明该结构中存在尚未挖掘的价值，”马丁斯说道，他还强调了问题的另一面。“这也凸显了对于一家经常性收入超过10亿雷亚尔的公司而言，这种结构能够释放多大的价值。”
他以 JHSF 的另一项策略所创造的十亿美元数字为起点，补充道：“一般来说，经常性收入公司的运营倍数在 10 到 15 倍之间，这应该是对这种新结构的合理价值认知。”
作为扭转这一局面的计划的重要组成部分，相关房地产投资信托基金将由已完工和开发中的项目组成，例如 Boa Vista Village、Boa Vista Estates、Reserva Cidade Jardim、São Paulo Surf Club Residences 和 Fazenda Santa Helena。
与此同时，JHSF将保留这些项目的部分产权。这些“份额”将分配给其经常性收入业务，更具体地说，是住宅租赁业务。例如，在博阿维斯塔庄园项目中，该集团将拥有70万平方米用于此用途。
在 Reserva Cidade Jardim，该公司将在 Fasano Cidade Jardim 酒店拥有 62 套公寓。与此同时，在圣保罗冲浪俱乐部住宅区，它将占据四座塔楼中的两座。该套餐还包括 Boa Vista Village 和 Fazenda Santa Helena 的单位。
“即便完成了这笔巨额交易，我们仍然保留了库存，以增强经常性收入来源，”他说道。“这是完美的组合。我们让公司两大业务板块的运作更加清晰，为现金流注入了53亿雷亚尔，在中期内朝着净负债为负的目标迈进，并且我们还有更多的投资空间。”
本次交易总额中，34.9亿雷亚尔将于12月15日结算时进入JHSF的账户。剩余的17.4亿雷亚尔将于2026年12月到账。
马丁斯强调，合并仍然是一项战略举措。从这个角度来看，他还强调了另一点：JHSF将继续负责尚未完工的资产开发——这意味着其土地储备总销售价值（VGV）达300亿雷亚尔。
“这种变革模式为我们开辟了一条非常重要的途径，使我们能够以与推出公司全部库存相同的方式推出新产品，”他说道。“现在，我们可以选择寻求这些更现代化的融资结构。”
最后，马丁斯还强调，通过此次新交易，JHSF Capital的管理资产规模将达到约100亿雷亚尔。他补充说，目前正在研究其他“纯种”投资工具，以进一步扩大这一规模。
马丁斯表示：“未来，我们计划设立一个机场基金和一个房地产基金。我们将拥有完整的投资组合，让投资者既可以直接了解公司整体，也可以了解每项业务战略。”
