A Cy Capital, gestora de fundos imobiliários que tem a Cyrela como controladora, acaba de captar R$ 833 milhões para o seu segundo fundo de desenvolvimento logístico.
Um fundo soberano, cujo nome ainda é guardado sob sigilo, e a própria Cyrela são os âncoras dessa captação. Os dois limited partners (LPs) estão se comprometendo com R$ 625 milhões do capital – a maior parte desses recursos é do fundo soberano.
Os cotistas do primeiro fundo de desenvolvimento logístico, que levantou R$ 400 milhões e já investiu todos os recursos, vão entrar com R$ 208 milhões – estes ainda não fecharam o investimento, mas em conversas com sócios da Cy Capital sinalizaram que vão comprometer o capital.
O novo fundo vai seguir a mesma tese da primeira captação: comprar terrenos próximos a grandes cidades, desenvolver galpões logísticos, alugá-los e depois vendê-los. A estimativa é que com os recursos possam ser construídos até seis galpões logísticos.
“Vamos buscar terrenos com, no mínimo, 100 mil metros quadrados para projetos de 40 mil a 50 mil metros quadrados”, afirma Bruno Ackermann, sócio e head de logística da Cy Capital, com exclusividade ao NeoFeed.
A novidade é que, em vez de estar concentrado a um raio de 30 quilômetros da cidade de São Paulo, a Cy Capital vai buscar terrenos fora do Estado de São Paulo. As cidades de Brasília, Belo Horizonte e Rio de Janeiro são candidatas a receber esses investimentos.
Para a construção dos galpões, a Cy Capital vai também fazer dívida, que pode chegar a R$ 400 milhões. Alguns terrenos já estão em fase final de aquisição para o começo dos projetos.
No primeiro fundo, a Cy Capital desenvolveu quatro galpões logísticos – a gestora é dona também de um imóvel localizado em Extrema (MG) que não faz parte do fundo.
Um dos galpões está localizado em Embu das Artes e tem 30 mil metros quadrados. Outro fica na cidade de São Paulo, na Marginal Tietê, com 24 mil metros quadrados. E dois estão em Guarulhos: o primeiro tem 40 mil metros quadrados e o segundo (ainda em construção), 100 mil metros quadrados.
O primeiro desinvestimento aconteceu com o galpão de Guarulhos, vendido por R$ 126,5 milhões em abril deste ano – esse valor foi pela fatia de 67% que a Cy Capital detinha do ativo. A venda teve um TIR (taxa interna de retorno) de 54,2% e um MOIC (Multiple on Invested Capital) de 1,47 vez.
“A ideia é vender rápido. Nesse caso, o ativo estava pronto e tivemos algumas propostas que chegaram ao preço que gostaríamos", diz Gustavo Rassi, sócio da Cy Capital.
Mercado de FIIs aquecido
A captação acontece em um momento que os volumes levantados por fundos de investimento imobiliário (FIIs) está alto, de acordo com a Anbima. Nos cinco primeiros meses de 2024, eles captaram R$ 22,7 bilhões – em 2023, o ano completo, foi R$ 30,2 bilhões.
A visão dos gestores da Cy Capital é que há ainda muito espaço para o desenvolvimento de galpões logísticos. Após o boom da pandemia, cuja demanda foi puxada por empresas de e-commerce, a procura segue aquecida, mas os clientes, agora, são outros.
“O perfil dos ocupantes dos galpões logísticos de 2020 até agora foi mudando”, diz Rassi. “As empresas chinesas, que estão vindo para o Brasil, assim como as empresas farmacêuticas estão demandando espaço logístico.”
Os concorrentes da Cy Capital são GLP, Prologics (com quem a Cyrela já teve uma parceria), Sanca e Bresco. A Log, companhia da família Menin negociada em bolsa de valores, também está na lista de rivais, mas tem uma capilaridade muito maior de atuação.
Como surgiu a Cy Capital
A Cy Capital começou a ser criada depois que dois non competes da Cyrela venceram. Um deles era o que a construtora tinha com a Syn (antiga CPP). O outro era com a Prologis, com quem a empresa de Elie Horn tinha uma parceria para investir exatamente no setor de galpões logísticos.
Mas em vez de fazer dentro de casa, a ideia da Cyrela foi criar uma gestora com outros sócios. Ela nasceu em 2021 com os sócios Bruno Ackermann, Gustavo Rassi e Danny Gampel. A Cyrela, em geral, participa das captações com uma fatia, mas a ideia é buscar recursos com terceiros.
Além dos dois fundos de desenvolvimento logístico, a Cy Capital atua na área de crédito com CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), cuja área é comandada por Gampel e fez duas emissões.
O primeiro fundo imobiliário captou R$ 160 milhões e o segundo, R$ 210 milhões. Agora, a Cy Capital vai fazer um follow on que pretende levantar mais R$ 180 milhões nessa tese. O objetivo é usar os recursos para financiamentos de obras, compra de carteiras de recebíveis e home equity.
