A Syn, antiga Cyrela Commercial Properties, está dando um presente de R$ 1 bilhão aos seus acionistas até o fim deste ano.
Nesta segunda-feira, 2 de setembro, a companhia anunciou uma proposta de redução de capital de R$ 560 milhões a ser paga em dezembro deste ano. Antes, havia comunicado dividendos de R$ 440 milhões.
O valor de mercado da Syn, antes do anúncio de redução de capital, é de R$ 1,2 bilhão – o que deve cair para pouco mais de R$ 600 milhões após a operação.
Um gestor comprado no papel resolveu fazer as contas e chegou à conclusão de que a ação da Syn está extremamente descontada. O NAV (valor líquido dos ativos) da Syn é de R$ 1,1 bilhão, segundo uma estimativa conservadora desse gestor.
A empresa, cuja principal receita é o valor dos aluguéis dos shoppings e dos imóveis que detém, é dona de ativos considerados muito bons, como o Shopping Cidade São Paulo, do qual tem uma fatia de 60%. Além disso, conta com participações em outros shoppings e tem lajes corporativas AAA.
“No preço atual, o que sobra está avaliado a um cap rate de 18%”, diz esse gestor. “O NAV, excluindo o que será distribuído aos acionistas, é duas vezes maior do que o valor de mercado.”
Esse fato já havia sido notado por muitos, quando a Syn vendeu ativos para o XP Malls por R$ 1,85 bilhão– 20% de seu valor de mercado na época. Por conta disso, a ação SYNE3 deu um salto de 70% em um único dia. “Agora, ficou ainda mais escancarado”, afirma esse gestor.
Do valor da venda para o XP Malls, entraram para o caixa da Syn “apenas” R$ 941 milhões. O restante será pago em duas parcelas com vencimentos no fim de 2024 e 2025.
Os dois maiores acionistas da Syn são Elie Horn, o controlador da Cyrela, e Leo Krakowiak com 23,58% e 22,18%, respectivamente.
