O fundo imobiliário XP Malls está vendendo uma fatia de 10% do Catarina Fashion Outlet, da JHSF, por R$ 97,5 milhões.
A transação significa um ganho de capital para o fundo de R$ 33,8 milhões, que será distribuído aos mais de 300 mil cotistas do XP Malls. Isso representa um potencial de distribuição de dividendo bruto de aproximadamente R$ 1,59 por cota.
Dono de 49,9% do shopping center que fica em São Roque (SP), o XP Malls montou sua participação em dois momentos. No primeiro, em 2018, comprou 32% com direito ao projeto de expansão do shopping. Um ano depois, adquiriu mais 17,9%, sem direito à expansão.
A fatia que está sendo vendida corresponde ao bloco sem direito à expansão do Catarina. O valor que não será distribuído aos cotistas será usado para investir na expansão do Catarina, que deve inaugurar, em breve, uma nova área com 21 metros quadrados de área bruta locável (ABL), quase dobrando de tamanho (hoje, a ABL é de 29 mil metros quadrados)
“Muita gente acha que um gestor de fundos imobiliários deve comprar e segurar (o ativo)”, afirma Pedro Carraz, sócio e head de real estate da XP Asset. “Fazemos uma gestão ativa e buscamos reciclagem do capital.”
O negócio será quitado em quatro parcelas. A primeira, que será paga agora, corresponde a R$ 32,2 milhões. Os demais parcelamentos serão corrigidos monetariamente. O comprador não teve o nome revelado. O NeoFeed apurou que se trata de um gestor de fundos no mercado imobiliário.
Quando o XP Malls comprou sua primeira fatia do Catarina Fashion Outlet, a receita operacional líquida (NOI, da sigla em inglês) era de R$ 37 milhões. No ano passado, o NOI foi de R$ 75 milhões. E a estimativa é que atinja R$ 80 milhões em 2023.
Com 16 participações diretas e indiretas em shopping centers, o Catarina é o maior contribuinte de NOI para o XP Malls. Com a venda, o ativo representará 12% da ABL e 21% da receita operacional líquida nos próximos 12 meses.
O portfólio do XP Malls inclui participação em oito shoppings em São Paulo, três no Rio de Janeiro, três no Nordeste, um em Minas Gerais e um no Amazonas. No total, os ativos do fundo, após a venda de fatia do Catarina, contam com mais de 150 mil metros quadrados de ABL.
A lista de shoppings incluem, além do Catarina, o Cidade Jardim (São Paulo), o Internacional Shopping (Guarulhos), Plaza Sul Shopping (São Paulo), Shopping Ponta Negra (Manaus), o Via Parque Shopping (Rio de Janeiro), Shopping da Bahia (Salvador) e o Shopping Estação BH (Belo Horizonte), entre outros ativos.
Lançado em 2017, o XP Malls já fez sete emissões de cotas, captando R$ 2,2 bilhões. A emissão mais recente aconteceu no fim do ano passado, quando levantou R$ 270 milhões com investidores profissionais.
O dinheiro captado será usado para investimento na expansão do Shopping Cidade Jardim e do Catarina. Uma parte já foi utilizada para aumentar a fatia em alguns shoppings do portfólio (Campinas Shopping e Shopping da Bahia).
De acordo com Carraz, o XP Malls estuda fazer uma nova emissão em 2023 para recompor o caixa do fundo e fazer novas aquisições. Mas isso vai depender das condições do mercado por conta dos juros de 13,75%.
No ano passado, a cota do XP Malls (que é comercializada com o tíquete XPML11 no mercado secundário) valorizou-se 10,3%. Neste ano, estão estáveis. O IFIX, Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, cai 2% em 2023.
A crise da Americanas, bem como de outros varejistas como Tok&Stok e Marisa, não deve afetar a distribuição de dividendos do fundo. Segundo Carraz, essas lojas não passam de 2% da receita dos shoppings nos quais o fundo tem participação. “E se precisar trocar as lojas âncoras, vai ter fila (para trocar)”, afirma Carraz.
