Los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) emitieron R$ 13.800 millones en nuevas acciones en noviembre, según datos de Anbima. Estas cifras no solo representan un récord de emisiones en un solo mes, sino que también convierten a 2025 en el año con el mayor volumen de emisiones de la historia.

Hasta noviembre, el acumulado de emisiones alcanzó los R$ 56,7 mil millones, superando el récord anterior de R$ 52,3 mil millones, registrado en 2021. La tendencia es que este número crezca significativamente hasta finales de año, dado que diciembre es históricamente un mes con más emisiones.

Dos factores principales han sostenido este elevado volumen de emisiones: el movimiento de consolidación entre fondos y la adquisición de inmuebles mediante el intercambio de activos por acciones , en un contexto de menor liquidez en el mercado inmobiliario.

“Hace años, un mayor volumen de emisiones se explicaba por el crecimiento de los inversores individuales en REIT. Hoy en día, este volumen proviene mucho más de fusiones de fondos y canjes de activos”, afirma Pedro Ferronato, codirector de crédito y socio de Paladin , a NeoFeed .

Dada la dificultad de realizar compras al contado, el intercambio de bienes inmuebles por acciones se ha convertido en una alternativa común. En el mercado, varias gestoras de activos han adoptado este modelo, como TRX , Hedge y Patria .

TRX ofrece hasta R$3 mil millones. De esta cantidad, R$1.9 mil millones se destinarán a la entrega de acciones para la adquisición de bienes raíces. La aceptación de recibir pagos en acciones ha aumentado significativamente, según Gabriel Barbosa, socio responsable de relaciones con inversores y gestión de fondos de TRX.

“Después de que hicimos una emisión más pequeña a principios de año, muchos propietarios de inmuebles comenzaron a contactarnos para vender propiedades a cambio de acciones”, dice Barbosa.

Un factor que contribuye a este mayor volumen de adquisiciones mediante la emisión de acciones es el aumento de las transacciones en el mercado de REIT (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces). Según datos de B3 (la bolsa brasileña), el volumen de negocios diario del mercado aumentó casi un 20 % en noviembre, alcanzando los 439 millones de reales, muy por encima del promedio anual de 327 millones de reales diarios.

Las fusiones y reorganizaciones entre fondos (tanto dentro del mismo gestor de activos como en adquisiciones de empresas de inversión) también contribuyeron a inflar el volumen de emisiones.

En estos casos, la emisión de nuevas unidades se utiliza como herramienta para integrar un fondo a otro, posibilitando la transferencia de activos y la consolidación de estructuras, sin que necesariamente represente el ingreso de nuevos recursos al mercado.

Incluso con emisiones récord, los inversores individuales, principales actores de este mercado, se mantienen al margen. En cuanto al número de inversores, el crecimiento este año es inferior al 5%, mientras que el volumen medio de negociación ha disminuido un 6% en comparación con 2024.

Por otro lado, los inversores institucionales, que aún son minoritarios en las posiciones de custodia, se han convertido en mayoría en la negociación. En noviembre, representaron el 66,5% del volumen negociado, mientras que en 2024 su participación rondaba el 40%.

“Son los inversores institucionales quienes explican este aumento en el volumen de transacciones. Y esto podría estar relacionado con la venta de cuotas emitidas para financiar nuevas adquisiciones”, afirma Gabriel Marreta, codirector de crédito y socio de Paladin.

Inspiración de los FIDC

Además de los REIT cotizados, Adriano Mantesso, responsable de real estate en Tivio Capital , añade que la nueva normativa que permite la emisión de acciones subordinadas de fondos inmobiliarios también influyó en el aumento del volumen.

“Nosotros mismos habíamos estado tres años sin levantar capital y logramos captar R$ 400 millones en noviembre a través de acciones senior y subordinadas”, afirma Mantesso.

Esta nueva estructura fue posible gracias a la actualización de la Instrucción 175 de la CVM, que permitió a los fondos de inversión inmobiliaria emitir acciones preferentes y subordinadas, especialmente para REITs con enfoque crediticio. El modelo es similar al utilizado durante mucho tiempo en los FIDCs (Fondos de Inversión en Derechos de Crédito), la categoría de fondos de mayor crecimiento en el país .

Los inversores senior, en la práctica, obtienen una mayor previsibilidad de los retornos y una capa adicional de protección contra el incumplimiento de la cartera, mientras que los inversores subordinados asumen más riesgo a cambio de un mayor retorno potencial, absorbiendo cualquier pérdida del fondo.

En Tivio, esta estructura se implementó en el fondo Opportunities, que invierte en acciones de otros fondos inmobiliarios y no cotiza en bolsa. «En la acción sénior, sumamos renta fija a renta variable», comenta el gestor.

Según Mantesso, esta ya era una demanda arraigada en el mercado. "La gente ya buscaba algo más parecido a la renta fija. Este cambio ha impulsado el apetito de los inversores, ya que eran más cautelosos ante la volatilidad del mercado bursátil, que los perjudicaba un poco en el pasado".