Alguns números ilustram a dimensão da Hines, gigante americana de investimentos, desenvolvimento e gestão de projetos imobiliários. Com cerca de US$ 96 bilhões em ativos sob gestão, a empresa marca presença em quase 20 milhões de metros quadrados, distribuídos em 30 países.
Esse mapa inclui o Brasil, onde a companhia tem US$ 1,8 bilhão em ativos sob gestão. No País, o grupo já desenvolveu 58 projetos – de prédios comerciais e residenciais a galpões logísticos e industriais, que somam cerca de 3,5 milhões de metros quadrados e um aporte de aproximadamente R$ 6 bilhões.
Esse portfólio será reforçado, em breve, com novos espaços e cifras. A Hines antecipou ao NeoFeed um dos próximos projetos em seu radar: um empreendimento de uso misto em um terreno de 14 mil metros quadrados (m²) em São Paulo, com um valor geral de vendas (VGV) de R$ 1,5 bilhão.
“Estamos com bastante apetite e o segmento de uso misto é uma das linhas em que queremos ser mais atuantes”, diz Antonio Ferreira Rosa, country head da Hines no Brasil, ao NeoFeed. “São projetos com prazos de aprovação e maturidade mais longos, mas que têm um valor adicional e uma liquidez maior.”
Ainda em fase de design e sem um “nome de batismo”, este projeto será desenvolvido na região da avenida Chucri Zaidan, na zona sul de São Paulo, na altura do hotel Grand Hyatt e próximo a corredores como a avenida Nações Unidas.
Com previsão de lançamento e início das obras em 2025, o empreendimento terá, no total, 80 mil metros quadrados. Parte desse espaço será ocupado por uma torre de escritórios corporativos, triple-A, com aproximadamente 50 mil metros quadrados.
O projeto também inclui duas torres residenciais, com 10 mil m² cada. Uma, com apartamentos de 25 a 60 metros quadrados e a outra com opções de 90 a 140 m². As três torres serão integradas e entrecortadas por um boulevard e por uma área de comércios e serviços.
“Um prédio de escritórios, por exemplo, não pode ser simplesmente uma área de mármore que separa a porta de entrada, a catraca e o elevador”, diz Ferreira. “Vemos esse ambiente muito mais como um lobby de hotel e esse modelo misto permite explorar todas essas áreas com muito mais escala.”
O executivo ressalta que a Hines vai finalizar o desenho e o desenvolvimento do empreendimento. Para, aí sim, buscar um ou mais parceiros de incorporação dispostos a embarcar na empreitada. Enquanto isso, a Hines contabiliza outros projetos de uso misto tocados a quatro mãos.
Localizado na Avenida Roque Petroni Júnior, também na zona sul de São Paulo, o Éden Park é o mais recente deles e foi lançado no fim de 2022, em parceria com a Cyrela. As obras foram iniciadas em abril, em um terreno de 42 mil m².
O empreendimento terá uma torre de escritórios corporativos, uma torre de residenciais para locação e seis torres residenciais para venda. Além de uma área de shopping e conveniência, e de um parque que também será aberto a visitação.
Esse portfólio também inclui uma parceria com a Tecnisa. Batizado de Jardim das Perdizes e instalado na zona Oeste de São Paulo, ele está sendo desenvolvido em uma área total de 230 mil m². O projeto prevê 25 torres, sendo uma de escritórios e, as demais, residenciais.
“Dessas 25 torres, 13 já foram entregues e estão 100% vendidas”, afirma Ferreira. “Lançamos outras duas em 2022 e vamos iniciar as obras em julho. Uma está com 85% das vendas realizadas e, a segunda, com 43%. As restantes, vamos lançar de acordo com a demanda do mercado.”
Na capital paulista, não faltam exemplos para ilustrar como o termômetro está aquecido para projetos nesses moldes. É o caso do Parque Cidade Jardim, da JHSF, no bairro do Morumbi e que inclui, entre outras questões, duas torres comerciais e dez residenciais, em um terreno de 72 mil m².
Outro projeto é o Paseo Alto das Nações, que une a WTorre e a Carrefour Property, braço de real estate do Carrefour. Localizado na avenida Nações Unidas, no terreno da primeira unidade da rede no País, ele prevê três fases de entrega, com torres mistas, parque e um VGV de R$ 3 bilhões.
Fruto de uma parceria entre a Brookfield e a Fibra Experts, o Passeio Paulista reforça essa tendência. O complexo será instalado em uma área de mais de 46 mil m², próxima à Avenida Paulista, com lajes corporativas, lofts para locação e um centro comercial.
Residencial para locação e galpões
As apostas da Hines não estão restritas a esse segmento. Recentemente, o grupo incorporou ao seu portfólio local uma frente já explorada em outros países: os residenciais para locação, também conhecidos como multifamily.
Em junho de 2022, para “tropicalizar” essa oferta, centrada inicialmente na cidade de São Paulo, a empresa anunciou uma joint venture com a canadense Ivanhoé Cambridge, com o plano inicial de investir R$ 750 milhões em projetos de alto padrão.
“Nos últimos dez anos, muitos bairros de São Paulo tiveram uma grande valorização, o que limitou a compra de imóveis nessas regiões”, diz Ferreira. Itaim, Pinheiros e Vila Madalena são alguns dos bairros em avaliação para receber projetos da parceria.
“Temos três projetos em fase final de negociação e que vão ser o nosso ponto de partida no mercado de multifamily”, observa o executivo. “Nossa expectativa é concluir essas aquisições ainda em 2023 e iniciar as obras no ano que vem.”
Impulsionada pela demanda do e-commerce, uma terceira via de expansão é o segmento de galpões. Hoje, a Hines tem nove parques logísticos no País, divididos igualmente entre São Paulo, Rio de Janeiro e Manaus, com uma área de cerca de 900 mil metros quadrados e uma ocupação, em média, de 93%.
Um dos projetos envolve uma aquisição, prestes a ser concluída, próxima a capital paulista, com potencial de desenvolvimento de 55 mil m². Com um aporte de R$ 50 milhões, o grupo também está ampliando sua unidade em Embu (SP), que passará a ter 170 mil m².
