O mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo vive seu melhor momento desde a pandemia. Praticamente todas as regiões da cidade registraram aumento no volume de espaços ocupados, especialmente na região de Pinheiros, Paulista e Chucri Zaidan. O volume de devoluções de imóveis comerciais esfriou, o que elevou a absorção líquida.
De acordo com estudo da consultoria imobiliária internacional Newmark, que o NeoFeed teve acesso com exclusividade, o segundo trimestre de 2025 registrou absorção líquida de 108 mil metros quadrados (m²). Em termos anuais, este indicador superou em 22% o mesmo período do ano passado.
Houve, também, queda da taxa de vacância de 19,4% para 18,2%, confirmando uma recuperação mais robusta do que no ano anterior, quando o setor ainda engatinhava para se recompor após a retração causada pela Covid-19.
"O termômetro do mercado é a absorção líquida — quanto o espaço ocupado cresce efetivamente — e vimos deslanchar em volume. Ela foi novamente robusta e crescente", afirma Mariana Hanania, head de pesquisa e inteligência de mercado da Newmark.
A dinâmica atual reforça uma confiança crescente tanto de usuários como de proprietários, evidenciada pela velocidade no fechamento de contratos e pela abrangência de operações de grande porte.
Entre abril e junho deste ano, 67% das transações que foram divulgados envolveram empresas do setor de serviços, sobretudo do segmento financeiro, de seguros e investimentos, seguido pela indústria farmacêutica.
O destaque do período ficou por conta de três transações milionárias, todas acima de 10 mil m² — volumes considerados raros na capital paulista.
O Banco do Brasil liderou com 13,7 mil m² na torre Passeio Paulista, da Brookfield, na região da Consolação. Na sequência, o Tribunal de Justiça de São Paulo renovou 13,2 mil m² em prédio da Funcef, na Marginal Tietê. E fechando esse pódio, a Saint Paul Escola de Negócios, do BTG, que locou 10,9 mil m² no Passeio Paulista, também da Brookfield.
"Essas grandes absorções não aconteciam com essa frequência", diz Hanania.
A retenção de matrizes e a busca por edifícios corporativos de alto padrão têm garantido liquidez imediata para projetos entregues entre 2023 e 2024. Exemplos como o Passeio Paulista e o Eldorado Business Tower já operam com vacância praticamente zerada.
A Brookfield, gigante canadense do setor imobiliário, protagonizou 28% das absorções do trimestre. A empresa, que em 2022 fez a maior aquisição imobiliária da história do Brasil ao comprar 12 prédios da BR Properties por R$ 5,9 bilhões, consolida sua posição dominante no mercado paulistano de escritórios corporativos.
Disputa acirrada pelos endereços nobres
As localizações premium continuam concentrando a demanda. Pinheiros, Paulista e Faria Lima responderam por quase 70% da absorção líquida do segundo trimestre.
A Paulista, que havia perdido protagonismo antes da pandemia, experimenta uma retomada acelerada, beneficiada pela integração com o transporte público e pela liquidez característica da região.
Em Pinheiros, a escassez de oferta na vizinha Faria Lima tem gerado um efeito dominó. O fenômeno tem provocado valorizações pontuais acima de R$ 200,00 o m² na região, que se beneficia da proximidade com o principal centro financeiro da cidade.
Mesmo regiões em desenvolvimento, como a Rebouças, registraram ocupações significativas de 3,5 mil m² no trimestre, evidenciando a busca por alternativas com bom custo-benefício em áreas com infraestrutura consolidada.
O preço médio de locação subiu para R$ 112,3 o m² por mês, representando alta de 1,3% sobre o primeiro trimestre e 13,3% em relação ao mesmo período de 2024.
As regiões mais caras seguem sendo a Faria Lima, com valor de R$ 283,70 o m² por mês, seguida pelo Itaim, com R$ 279,50 o m² por mês e o JK, R$ 277,8 o m² por mês.
"O grande driver da demanda continua sendo a qualidade dos ativos em localizações estratégicas e a consolidação de contratos de longo prazo", diz Hanania. A combinação entre oferta restrita e demanda focada em ambientes de alto padrão tende a sustentar ajustes acima da inflação geral nos próximos meses.
Apesar da chegada de 45 mil m² de novos edifícios ao mercado no trimestre, a queda na vacância confirma a força da demanda atual. Para o fim de 2025, estão previstos 319 mil m² adicionais em torres localizadas em Pinheiros, Jardins e Chácara Santo Antônio.
A maior delas será o Alto das Nações - Torre Corporativa, que fica na Chácara Santo Antônio, com pouco mais de 99 mil m² de área locável. Em seguida aparece, também na mesma região, o Esther Towers – Torre A, com cerca de 45,4 mil m² de área locável.
Caso o cronograma seja cumprido, poderá haver pressão momentânea na vacância, mas a expectativa é de rápida absorção, seguindo o ritmo atual de ocupação.
O fator macroeconômico
O contexto macroeconômico ainda exige cautela. Com projeção de PIB de 2,1% para 2025, inflação de 5,25% e Selic em 15% — embora com expectativa de cortes graduais a partir de meados de 2026 —, o ambiente não é dos mais favoráveis para expansões corporativas.
No entanto, o mercado de escritórios corporativos paulista demonstra resiliência. A consolidação do modelo híbrido de trabalho, longe de reduzir a demanda por escritórios, tem direcionado as empresas para espaços de maior qualidade e melhor localização.
Com o ritmo atual de ocupação e as entregas planejadas, o segundo semestre promete reforçar a recuperação, sobretudo nos polos mais consolidados.
A continuidade de projetos de infraestrutura e eventuais avanços em reformas fiscais podem ainda atrair mais investimentos corporativos, ampliando o ciclo de crescimento do segmento de alto padrão em São Paulo.
“Isso tudo corrobora com o crescimento do mercado por uma demanda consistente. E, apesar de uma previsão de segundo semestre mais desafiador no âmbito político e macroeconômico, esperamos que este cenário se sustente até o fim do ano e início do próximo”, diz a head de pesquisa e inteligência de mercado da Newmark.
