A Faria Lima foi, por muito tempo, o sonho de consumo das companhias que desejavam instalar um escritório de alto padrão em São Paulo. Mas, com aluguéis cada vez mais caros, isso está mudando.
Muitas empresas estão começando a mudar para outra região que fica ao lado da Faria Lima: a Rebouças, avenida que, nos últimos anos, passou por um forte processo de desenvolvimento e começa a atender a demanda das empresas por prédios corporativos de alto padrão.
Com mais de 3,3 quilômetros de extensão, a Rebouças vem atraindo pesos-pesados ao longo dos anos. Depois do Nubank, um dos pioneiros na região ao inaugurar sua sede na região em 2016, grandes marcas começam a aparecer no noticiário se tornando inquilinos de prédios novos, alguns ainda nem entregues, como Amazon, Netflix e Stone.
Uma parte desse movimento acontece justamente pelo preço do metro quadrado das lajes corporativas de alto padrão na Faria Lima. Um levantamento feito pela Binswanger Brazil, obtido com exclusividade pelo NeoFeed, aponta que mesmo com preço dos aluguéis na Rebouças aumentando 21,4% em um ano, atingindo, em média, R$ 156,24 o metro quadrado no primeiro trimestre, eles são mais baratos do que na região da Faria Lima, que registrou no mesmo período um preço médio de R$ 235,54.
De acordo com Melissa Spinelli, co-diretora de escritórios da Binswanger, houve um aumento nas consultas de companhias que estudam sair da Faria Lima, por não conseguirem acompanhar os preços. “Eles querem sair de prédios cujos aluguéis, nas últimas negociações, foram para R$ 300, quase R$ 400 por metro quadrado”, diz ela.
O levantamento da Binswanger destaca que a única região que registrou aumento de preço real nos últimos dez anos foi a Faria Lima, diante da vontade das empresas de estarem pela região e, também, pela falta de novos desenvolvimentos, consequentemente apertando a oferta disponível.
Mas não se trata uma questão apenas de preços. A Rebouças vem passando por uma forte expansão de projetos disponíveis. Nos últimos anos, a avenida registrou a entrega de 14 prédios, mais da metade deles de 2022 em diante, somando um total de 190 mil metros quadrados de lajes prontas.
Outros 70 mil metros quadrados estão previstos para serem construídos, segundo a Binswanger. Desse total, 45 mil metros quadrados já estão em obras. Ao final, a previsão é de que a avenida tenha um total de 260 mil metros quadrados de lajes corporativas.
Mesmo com volume de entregas constante nos últimos anos e com a demanda em alta, a vacância dificilmente ultrapassou a casa dos 24%. No primeiro trimestre, fechou em 19%. Na Faria Lima, por sua vez, ela se encontra na casa dos 7%. E com a perspectiva das novas entregas, a vacância na Rebouças deve permanecer nos mesmos patamares.
A força do plano diretor
O desenvolvimento da Rebouças começou a ganhar força a partir de 2016, com a implantação do atual Plano Diretor da cidade, que incentivou a verticalização perto de vias movimentadas. Isso, junto com a mudança no uso do terreno na região, motivou a construção de escritórios na região, aproveitando a proximidade de duas estações de metrô e do corredor de ônibus na avenida.
Para Daniel Ribeiro, CEO da GD.8 Incorporadora, esse são fatores que também ajudam a atrair empresas para a Rebouças, ao facilitar o deslocamento de funcionários e reduzir a fricção do fim do home office em muitas empresas, além do fato de ficar mais próxima da região central da cidade e ter uma infraestrutura de comércio robusta. “Na Faria Lima, a pessoa tem que ir até a Marginal Pinheiros para pegar metrô, enquanto na Rebouças tem duas estações”, diz Ribeiro.
Em parceria com a Kinea Investimentos, a GD.8 foi responsável por desenvolver um dos maiores projetos da Rebouças, o edifício Biosquare. O empreendimento está em um terreno de mais de 5 mil metros quadrados na região da Rebouças, contando com 25 andares e deve ficar pronto daqui um ano. Ele é apontado como o prédio que vai abrigar as operações da Amazon. Questionado sobre isso, Ribeiro não quis comentar.
O Biosquare traz outro ponto que marca alguns dos empreendimentos construídos na Rebouças, que é ter uma laje grande - o prédio tem andares de até 2 mil metros quadrados. Ribeiro considera isso um atrativo para empresas que desejam concentrar suas atuações num único local. Muitos dos novos empreendimentos na avenida são monousuários.
“As empresas que estão na Faria Lima estão picadas, não conseguem concentrar os escritórios. Os novos prédios da Rebouças têm espaços maiores para locação, onde as empresas conseguem juntar as operações num edifício só. E na Faria Lima não tem área para alugar, mesmo se quisesse”, diz o CEO da GD.8.
Segundo Mariana Hanania, head de pesquisa de mercado da Newmark, uma questão é para onde a Rebouças pode crescer, uma vez que boa parte dos terrenos possíveis para construção já foram comprados.
“No sentido da Marginal Pinheiros, os terrenos estão bem esgotados e a área agora é menor e não permite edificações robustas”, diz Hanania. “Tem uma discussão para uma mudança dos parâmetros construtivos do outro lado da avenida, no lado das casas, mas ainda tem uma briga, as associações de bairro não estão contentes com as mudanças nos parâmetros e querem preservar as casas.”
Mesmo não sendo o principal motivo para o desenvolvimento da Rebouças, o fato de ela ser uma conexão para a Faria Lima também ajudou na construção de novos prédios e para que esses fossem ocupados.
Spinelli, da Binswanger, destaca que o crescimento da Rebouças não significa um esvaziamento da região da Faria Lima, que ainda permanece como polo de negócios e coração do mercado financeiro brasileiro.
“A Rebouças é uma consequência da Faria Lima”, diz a executiva, destacando que a avenida representa uma extensão da famosa avenida. “É para onde a Faria Lima pôde crescer.”
