Desde el 20 de enero, la alcaldía de São Roque, ciudad del interior de São Paulo ubicada en la región metropolitana de Sorocaba, intenta desinvertir su inversión de R$ 20 millones en el Fondo de Inversión Inmobiliaria Nest Eagle, pero enfrenta dificultades para recuperar los recursos invertidos.

Las inversiones fueron realizadas por São Roque Prev, el sistema de seguridad social propio del municipio (RPPS), en la primera emisión de acciones del fondo en noviembre de 2024. Sin embargo, desde el año pasado, la ciudad ha sido cuestionada por el Tribunal de Cuentas del Estado de São Paulo (TCE-SP) sobre la inversión.

Gestionado por Nest Asset Management y administrado por Daycoval, el REIT está destinado a la adquisición de propiedades de lujo y ultralujo. Incluso antes de completar su oferta inicial, Nest Eagle y sus accionistas aprobaron la adquisición de propiedades que podrían presentar conflictos de intereses con personas vinculadas a la gestora.

Las actas de la reunión del comité de inversiones del RPPS del 20 de enero de este año revelan conversaciones entre representantes de São Roque y el banco Safra, custodio del fondo, para facilitar el reembolso. Dada la falta de liquidez, se acordó una venta de prueba de 2.000 unidades (aproximadamente el 1% del total en posesión) a R$ 93, un 7% por debajo del precio de entrada.

Datos recientes de São Roque Prev indican que Nest Eagle es el único REIT en la cartera, representando el 3,6% del ahorro de los empleados municipales.

En su comunicado al RPPS (Sistema Público de Previsión Social del Estado de São Paulo), el Ministerio Público del Estado de São Paulo (MPE-SP) cuestiona la concentración en el fondo, la baja liquidez, la falta de un historial de seguimiento y el hecho de que solo los planes de previsión invirtieron en la oferta inicial de Nest Eagle.

"Al ser un fondo cerrado, sin opciones de reembolso, la única forma que tiene un inversor de salir de la inversión es vendiendo sus acciones en el mercado secundario a B3", informa Nest a NeoFeed en un comunicado.

"En relación a la concentración de inversores del RPPS (Régimen Propio de Previsión Social) en fondos cerrados, como el Nest Eagle FII, el gestor monitorea el perfil de pasivos para asegurar que la política de inversión sea compatible con el horizonte temporal de los inversores, de acuerdo con la normativa", añade el texto ( el texto completo está al final del informe ).

El Ministerio Público también levanta sospechas sobre el hecho de que la inversión en Nest Eagle fue discutida por el comité de São Roque en septiembre de 2024, dos meses antes de que se divulgara el prospecto del fondo en noviembre de ese mismo año.

Además de São Roque, el Ministerio Público de São Paulo (MPE-SP) notificó al RPPS (Régime Próprio de Previdência Social - Sistema Público de Pensiones) de Cajamar, que también participó de la oferta inicial de Nest Eagle, con un aporte de R$ 25 millones.

Al menos otros siete fondos de pensiones invirtieron en el REIT, según el Ministerio Público del Estado de São Paulo. La mayor inversión provino de RioPrevidência , que aportó R$ 75 millones al fondo de Nest, seguida por la del Ayuntamiento de Maceió, con R$ 50 millones.

Otros cinco fondos de pensiones municipales de Mato Grosso do Sul contribuyeron al fondo entre R$ 1,5 millones y R$ 2 millones: Fátima do Sul, Angélica, Bodoquena, Aquidauana y Tacuru. De ellas, Angélica y Fátima do Sul también compraron instrumentos financieros de Master en los últimos años.

Hasta febrero de 2025, Nest Eagle había recaudado R$ 198,8 millones de sus propios sistemas de seguridad social (RPPS), según documentos del Ministerio Público del Estado de São Paulo (MPE-SP).

Conflictos en el lujo

Con el dinero recaudado, Nest Eagle pretendía adquirir propiedades vinculadas a personas relacionadas con el propio fondo. La compra, que implicó conflictos de intereses, incluso se sometió a votación en una junta general extraordinaria (JGE) en febrero del año pasado, aproximadamente un mes antes de que se completara la primera oferta del fondo, y fue aprobada.

La lista de inmuebles con conflictos de intereses incluye hasta veinte casas del proyecto Jardin D'L'Helvetia, ubicado en la ciudad de Indaiatuba, interior de São Paulo, y futuras unidades del proyecto São Paulo Surf Club Residences, en la ciudad de São Paulo, sin especificar la cantidad.

Según el documento, las unidades del São Paulo Surf Club presentaron conflictos de intereses involucrando a individuos vinculados al vendedor y al consultor especializado contratado por el fondo, mientras que las propiedades de Indaiatuba también involucraron conflictos con el administrador y uno de los socios de la gestora Nest Eagle.

En el documento, la gestora de activos está representada por Nest International Administradora de Carteira de Valores Mobiliários, un holding cuyos accionistas son los socios fundadores de Nest Asset, Felipe Prata y Luis Castro da Fonseca, además de otros 11 socios y dos holdings.

El vendedor y el consultor especializado del fondo, que supuestamente tenían intereses en conflicto, no fueron detallados en los documentos.

En la misma reunión también se aprobó la autorización para que el fondo incurra en gastos relacionados con la adquisición de propiedades en los condominios Nampur Azul y Residencial Nampur Ávora, ambos ubicados en Porto Seguro.

Nest aclara en el comunicado que, en cumplimiento de la normativa y para brindar transparencia a los inversores, la adquisición de activos con un posible conflicto de intereses con las partes contratadas por el Fondo se sometió a la consideración de los partícipes en una Asamblea General Extraordinaria. De no haber sido aprobada por los partícipes, estos activos no se habrían adquirido. La cartera del Fondo se diseñó para tener una capacidad de R$ 500 millones. Dado que el resultado de la recaudación de fondos no cumplió con las expectativas, nos centramos en adquirir activos que generaran una mayor rentabilidad potencial para los partícipes.

Modus operandi

De las nueve RPPS (fondos de pensiones públicos brasileños) que invirtieron en Nest Eagle, seis asignaron recursos a los instrumentos financieros de Master . Además de RioPrevidência, objeto de un operativo de la Policía Federal, São Roque, Cajamar y Maceió también estuvieron entre las RPPS que más compraron valores del banco.

También existe una coincidencia temporal entre las inversiones realizadas en Master y Nest. En São Roque Prev, por ejemplo, la decisión de invertir en ambos productos se tomó en la misma reunión del Comité de Inversiones.

En Maceió, la inversión en Nest Eagle fue presentada en la reunión siguiente a la que discutió inversiones en instrumentos financieros de Master y anterior a la que trató inversiones en fondos vinculados al conglomerado.

Las actas de los comités de inversión obtenidas por NeoFeed revelan que el fondo fue presentado formalmente al RPPS (Regímenes Propios de Previdência Social) a través de empresas consultoras contratadas.

El informe identificó al menos tres empresas especializadas que participaron activamente en la oferta del fondo: Crédito & Mercado, Amplie Invest y Vibra Investimentos, también conocida como Vamos Investir Brasil.

En algunos casos, la presentación del fondo fue realizada directamente por los socios de Nest Asset, como en la inversión realizada por el fondo de pensiones de São Roque.

Pero no todos aceptaron la idea del fondo, pues consideraron que los riesgos eran demasiado altos en relación con la rentabilidad esperada. La lista incluye los planes de pensiones de Bom Despacho (MG), Venâncio Aires (RS) y las ciudades paulistas de Itanhaém, Registro y Araras.

Según los documentos, Nest Eagle fue ofrecido a los sistemas públicos de pensiones principalmente a través de consultoras contratadas por las propias RPPS.

Los intercambios de correos electrónicos obtenidos por NeoFeed entre el RPPS Araras (Régimen Propio de Previdência Social - Sistema Público de Pensiones) y la consultora Crédito & Mercado muestran que el fondo se ofreció con una rentabilidad esperada del IPCA + 5,50% y un indicio de potencial de revalorización adicional, con una tasa interna de retorno (TIR) estimada entre el 20% y el 30%. No se mencionaron posibles conflictos de intereses.

En los correos electrónicos, la consultora de Crédito & Mercado también admite la ausencia de informes de valoración sobre las posibles adquisiciones del fondo, incluso con la oferta ya en marcha, además de la falta de un historial operativo de las transacciones. La comisión de gestión propuesta era del 2,18%, más una comisión de rendimiento del 20% sobre cualquier inversión que superara el índice de referencia IPCA+5,5%, sin opción de reembolsos anticipados.

Dadas las condiciones, el comité de inversiones de Araras decidió por unanimidad rechazar la inversión, concluyendo que "la rentabilidad presentada es baja y muy cercana a nuestro objetivo actuarial, y presenta un alto riesgo".

Sin embargo, la negativa de algunos RPPS (Regímenes Propios de Previdência Social - Sistemas Públicos de Pensiones) no impidió que el fondo completara su primera emisión, aunque por un monto menor al previsto. De los R$ 500 millones proyectados, el Fondo de Inversión Inmobiliaria Nest Eagle recaudó R$ 157,8 millones.

En abril, menos de un mes después del cierre de su primera emisión, el fondo lanzó una nueva, esta vez con la expectativa de recaudar R$ 360 millones, pero solo logró recaudar R$ 28,9 millones. Había cinco inversores y, al igual que en la primera emisión, todos se clasificaron como "otras personas jurídicas", la misma categoría utilizada para designar a los RPPS (fondos de pensiones públicos brasileños).

Ya bajo la lupa de los tribunales de cuentas, el Fondo de Inversión Inmobiliaria Nest Eagle celebró otra junta general extraordinaria en noviembre del año pasado para deliberar una vez más sobre la compra de propiedades con conflictos de interés. En esta ocasión, la mayoría de los accionistas decidió no ratificar la adquisición de las propiedades cuya compra se había aprobado en febrero de 2025.

En la última reunión también se propuso un cambio en el administrador del fondo, con una migración a inter DTVM.

El texto presentado a los inversores estipulaba la ratificación de todos los actos administrativos y de gestión del fondo realizados hasta ese momento por el administrador y la gestora, así como por terceros contratados por ellos, "incluyendo la concesión de una liberación total e irrestricta, de modo que no pudieran reclamar nada más, en ningún momento ni por ningún motivo". Sin embargo, la migración fue rechazada por la mayoría de los inversores.

Aunque los inversores revirtieron su decisión en noviembre de 2025 respecto a las inversiones con conflictos de intereses, los informes periódicos de Nest Eagle revelan que desde diciembre de 2024 el fondo ha mantenido prácticamente la totalidad de su inversión en propiedades generadoras de ingresos.

En 2024 se realizaron tres adquisiciones: dos propiedades en Fazenda Boa Vista por R$ 35,55 millones y R$ 19,19 millones, y tres propiedades en el Condominio Saint Barthélemy, en Vila Nova Conceição, São Paulo, por R$ 36,9 millones. Las participaciones en estas propiedades se detallan hasta el informe trimestral de junio de 2025, pero no aparecen en el informe del trimestre que finaliza en septiembre.

El informe mensual de diciembre, el último publicado por el fondo, muestra R$ 182,77 millones invertidos en propiedades generadoras de ingresos terminadas y solo R$ 585.000 en activos líquidos. Hasta la fecha, no se ha distribuido nada a los inversores.

Maceió apoya a FII y niega relación con Master.

El medio de comunicación contactó a Nest Asset y a los mencionados RPPS (Regimes Próprios de Previdência Social - Regímenes Propios de Seguridad Social), pero sólo el plan de pensiones de Maceió respondió a las preguntas.

Según Maceió Previdência, la inversión fue seleccionada "como la opción más adecuada para llenar el gap de exposición inmobiliaria" y decidida después de "análisis técnicos profundos realizados por una consultora de inversiones externa debidamente acreditada", es decir, Crédito & Mercado.

Existió una recomendación formal por escrito a favor de la inversión, fundamentada en informes técnicos de octubre de 2024, que analizaron los riesgos crediticios, de mercado y de liquidez, así como el cumplimiento de la legislación aplicable. Sin embargo, la decisión de invertir provino del Comité de Inversiones y del Directorio Ejecutivo de Maceió Previdência.

Maceió Previdência también menciona que se les presentaron los inmuebles que componían el pipeline de adquisición junto con informes de auditoría técnica (información que contradice el intercambio de correos electrónicos entre representantes de la consultora y la RPPS de Araras).

Maceió Previdência también indicó que el fondo proyecta una rentabilidad anual del IPCA+5,50%. Esta rentabilidad es significativamente inferior a la del NTN-B con vencimiento en 2045, que actualmente se sitúa en un IPCA+7,23%. A corto plazo, la rentabilidad se acerca al IPCA+8%.

La RPPS también afirmó que fue cuestionada por el TCE y el MPE de Alagoas sobre las inversiones en Nest Eagle, pero que "ya presentó una defensa técnica detallada, demostrando la integridad de todas las acciones realizadas".

También se negó que hubiera “cualquier vínculo operativo o decisional” entre la asignación en Nest Eagle REIT y la adquisición de las cartas financieras de Masters, “excepto por el hecho de que ambas ocurrieron dentro de una estrategia de diversificación legítima”.

A continuación el texto completo del comunicado enviado por la empresa gestora Nest:

El Nest Eagle FII se estructuró para el público en general. Debido a la estrategia comercial alineada entre los participantes en la oferta pública, se priorizó a los inversores institucionales (RPPS). La oferta pública fue aprobada y registrada ante la Anbima/CVM y B3, respetando la gobernanza y la transparencia exigidas por la normativa. Las participaciones del Fondo cotizan en B3.

Todos los participantes en la oferta pública de las participaciones del Fondo recibieron amplia información, así como sus funciones y remuneración. Las firmas de consultoría de valores o los asesores de inversión no forman parte del grupo. Estos últimos son contratados y remunerados por la entidad distribuidora. Los consultores de valores, en cambio, son contratados y remunerados por los inversores que los contratan.

El fondo busca incrementar el precio de las acciones del inversor mediante una estrategia combinada de apreciación y rentabilidad, mediante la adquisición y el arrendamiento de propiedades residenciales de lujo y superlujo. Diversos estudios y datos de mercado han demostrado una apreciación y resiliencia constantes en este mercado durante las últimas décadas, con rendimientos anuales superiores a los dos dígitos.

Debido a que es un fondo cerrado sin opciones de reembolso, la única forma que tiene un inversor de salir de la inversión es vendiendo sus acciones en el mercado secundario a B3.

En cuanto a la concentración de inversores del Régimen Propio de Previsión Social (RPPS) en fondos cerrados, como el Nest Eagle FII, la gestora supervisa el perfil de pasivos para garantizar que la política de inversión sea compatible con el horizonte temporal de los inversores, de acuerdo con la normativa. Se trata de un fondo de inversión inmobiliaria a largo plazo, donde, siguiendo la política de inversión y las inversiones ya realizadas, esperamos generar rentabilidades positivas para el inversor.

Se prevén rentabilidades negativas durante los primeros años debido al impacto de los costes de la oferta pública de venta, así como a los costes de adquisición de activos que aún no generan rentabilidad, los desembolsos necesarios para preparar las propiedades para su arrendamiento y los costes de mantenimiento del propio Fondo. La apreciación de los activos podría reflejarse en los precios unitarios de las valoraciones anuales de la cartera, así como en cualquier transacción de activos (venta o permuta) e ingresos por arrendamientos.

Cabe destacar que, como todos los activos de los fondos de inversión, estos pueden experimentar pequeñas variaciones al negociarse, pero consideramos un horizonte más amplio. En resumen, la rentabilidad y el rendimiento se basan inicialmente en los desembolsos, que representan la curva en "J", tan común en este tipo de inversión, y se estabilizarán a medida que el fondo madure, como es habitual en el mercado.

De conformidad con la normativa y para brindar transparencia a los inversores, la adquisición de activos con un posible conflicto de intereses con las partes contratadas por el Fondo se sometió a la consideración de los partícipes en una Asamblea General Extraordinaria. De no haber sido aprobada por los partícipes, estos activos no se habrían adquirido. La cartera del Fondo se constituyó con una capacidad de R$ 500 millones. Dado que los resultados de la captación de fondos no cumplieron con las expectativas, nos centramos en adquirir activos que generaran una mayor rentabilidad potencial para los partícipes.

Paralelamente, estamos evaluando otras estrategias para diversificar los activos de la cartera, así como para aumentar su patrimonio neto, con el fin de diluir el pasivo en RPPS (fondos de pensiones brasileños). Para ello, mantenemos conversaciones con otras gestoras y otros fondos de inversión inmobiliaria con estrategias y objetivos similares a los de Nest Eagle FII. Toda la información sobre los activos que componen la cartera del Fondo se pone a disposición de los accionistas mensualmente.

En cuanto al resultado de la Junta General Extraordinaria de noviembre, esta decisión es definitiva y respetamos la voluntad de los accionistas. Entendemos que los puntos del orden del día estaban interrelacionados y eran interdependientes, lo que dificultaba la votación sobre asuntos aislados, dado que el tema principal era el cambio propuesto en la administración, la custodia y el registro.

En cuanto a las observaciones de los organismos reguladores, cabe señalar que el gestor no ha recibido ninguna solicitud de aclaración. En cuanto a los inversores, se trata de una actividad rutinaria de los organismos supervisores, y siempre que los accionistas nos lo soliciten, les transmitiremos toda la información que esté a nuestro alcance.

Nest es la gestora de Nest Eagle FII (EAGL11), debidamente autorizada por la CVM (Comisión de Valores Mobiliarios de Brasil) para la gestión de valores, específicamente en la categoría de Gestión de Fondos. El Fondo es administrado por Banco Daycoval SA, institución financiera autorizada por la CVM para la gestión de valores, específicamente en la categoría de administración fiduciaria. Previo a su adquisición, los activos se someten a una debida diligencia legal, valoración de mercado e inspección técnica, todo ello realizado por firmas especializadas independientes, de acuerdo con las mejores prácticas del mercado. El fondo es auditado anualmente por una firma especializada independiente, según lo estipulado en sus estatutos y reglamentos.

Finalmente, queremos destacar que Nest Asset Management, fundada en 2017, es una gestora de activos especializada en renta variable, renta fija e inversiones alternativas. Cuenta con un equipo de 18 profesionales con una sólida trayectoria en gestoras de activos independientes, bancos de inversión y consultoras financieras, con más de 90 años de experiencia acumulada en los mercados de capitales.