Com cerca de 3 mil quilômetros de extensão, o litoral do Nordeste é casa de algumas das praias mais conhecidas e paradisíacas do Brasil, como Jericoacara, no Ceará, Carneiros, em Pernambuco, e São Miguel dos Milagres, em Alagoas.
Com um litoral tão diferenciado em sua área de atuação, a Moura Dubeux resolveu colocar o pé na areia e descobriu um negócio quase bilionário.
Por conta disso, ela está aumentando a sua aposta no lançamento de empreendimentos imobiliários residenciais com serviços de hotelaria na praia, um negócio que era inexpressivo e hoje já representa 30% da execução de vendas da companhia. A ideia é atrair pessoas que buscam uma segunda casa ou estão em busca de oportunidades de investimentos, de olho no turismo.
“Desde a Praia do Forte, no litoral norte de Salvador, até o litoral sul de Fortaleza, existem vários lugares que estão dentro do raio de atuação da companhia e que a gente pode explorar, considerando desenvolvimento imobiliário muito pequeno que tem nessas regiões”, diz Diego Villar, CEO da incorporadora, ao NeoFeed.
Maior incorporadora do Nordeste, com R$ 1,1 bilhão em vendas no acumulado de nove meses de 2022 e valor de mercado de R$ 616,6 milhões, a companhia está lançando uma série de empreendimentos no litoral.
Dos nove empreendimentos lançados em 2022, quatro são do chamado Beach Class, linha que traz imóveis residenciais com serviços agregados, na praia e nas cidades. Eles somam R$ 809 milhões em valor geral de venda (VGV) bruto.
O valor equivale a 52,5% do VGV bruto apurado no acumulado de 2022. “A gente lançou mais Beach Class por ano nesses últimos dois anos do que nos últimos 20 anos”, diz Villar.
Mesmo existindo há bastante tempo, essa linha de produto recebia pouca atenção da Moura Dubeux até pouco tempo atrás, que concentrava as atenções em empreendimentos residenciais para média e alta renda em grandes cidades nordestinas.
A posição mudou com a chegada da pandemia, com muitas pessoas decidindo investir em segundos imóveis, diante da impossibilidade de viajar por causa das restrições à circulação no Brasil e no mundo.
Além disso, segundo Villar, o modelo do Beach Class começou a ganhar força com a popularização de plataformas de locação como Airbnb e Housi, com investidores querendo aproveitar a demanda dos turistas por locais para ficarem quando passam férias no litoral nordestino.
“Entre o fim do ano e o Carnaval, os valores para locação sobem muito para short e long stay”, afirma Villar. “E em julho e agosto, quando é baixa estação, ainda está quente. Então a pessoa pode usar o imóvel em metade do ano, e alugar na outra metade.”
Com este impulso, a Moura Dubeux decidiu apostar no lançamento de empreendimentos neste modelo. Desde o IPO, que ocorreu em 2020, ela lançou sete projetos no segmento Beach Class.
Para a própria companhia, o modelo Beach Class tem vantagens financeiras. Segundo Villar, ele, na média, tem o dobro da velocidade de venda que outros empreendimentos. O preço dos imóveis varia de R$ 350 mil a R$ 400 mil.
E, de acordo com Marcello Dubeux, diretor financeiro e de relações com investidores, ele apresenta boas margens, porque seu financiamento, de maneira geral, é feito sob o regime de condomínio fechado.
Nele, ao invés de tomar financiamento, a empresa reúne investidores e utiliza os recursos para construir o empreendimento, com cada um dos que aportou dinheiro sendo proprietário de uma ou mais unidades.
“Os Beach Class que foram feitos neste formato tem margem maior, rodando na faixa de 50%, enquanto na incorporação ela fica por volta de 30%”, afirma Dubeux.
Diante dos bons resultados, e vendo aderência ao modelo, a Moura Dubeux pretende lançar mais empreendimentos do tipo Beach Class. Sem informar projeções, por questões regulatórias, os executivos afirmam que a ideia é avançar pelo litoral nordestino e também desenvolver projetos nas cidades.
“Já não é mais nicho, o Beach Class virou um segmento onde a gente desenvolveu um produto aderente à demanda”, diz Villar. “Agora é manter uma recorrência de acordo com essa demanda”
Novos públicos
Da mesma forma que intensificou os lançamentos de empreendimentos do tipo Beach Class ao perceber um aumento da demanda por imóveis do tipo, a Moura Dubeux começa a olhar para a possibilidade de ampliar o leque de produtos, visando a um novo público.
Conhecida pelos empreendimentos de alto padrão, com unidades com valores médios de R$ 800 mil a R$ 3 milhões, a incorporadora vê espaço para desenvolver projetos com valores um pouco acima da última faixa de renda exigida para se enquadrar no programa Casa Verde Amarela, de até R$ 8 mil por mês.
“Tem muito espaço para crescer dentro do mercado imobiliário do Nordeste em linhas de produtos mais bem desenvolvidos do que os empreendimentos do Casa Verde Amarela, com preços um pouco superiores”, diz Villar.
Segundo ele, há demanda de parcela da sociedade por imóveis de qualidade que ficam entre a última faixa do programa habitacional do governo federal, mas abaixo do que é considerado médio padrão, em que ela vende unidades a valores médios de R$ 300 mil a R$ 450 mil. “Ele visa a atender a demanda de pessoas que têm uma preocupação maior do que aquela que só quer comprar a primeira casa”, diz.
E a expectativa é de que a Moura Dubeux tenha participação relevante neste segmento, além dos Beach Class. Com os maiores nomes do setor, como Cyrela e Tecnisa, deixando de lançar empreendimentos no Nordeste após sentirem os efeitos da crise econômica de 2014, a empresa reina sozinha na região.
Os analistas do Santander destacam que ela é a única incorporadora de média e alta renda capaz de lançar mais de R$ 500 milhões em valor potencial de vendas (PSV, na sigla em inglês) de projetos residenciais por ano nas cidades em que atua no Nordeste, um mercado cujo PSV médio é de R$ 8,6 bilhões, pulverizado entre diferentes incorporadoras.
“Após a recuperação econômica de 2018 e 2019, e com a queda das taxas de juros para os menores níveis da série histórica, a companhia retomou suas operações tradicionais de incorporação, se beneficiando de demanda reprimida e falta de competição nos locais em que opera”, diz trecho do relatório assinado pelos analistas Fanny Oreng, Antonio Castrucci e Matheus Meloni, que recomendam a compra das ações, com preço-alvo de R$ 9,50.
Os papéis da Moura Dubeux fecharam o pregão de terça-feira com alta de 0,95%, a R$ 7,40. No ano, eles acumulam alta de 26,7%.
