Após vender seu portfólio de fundos listados ao Patria Investimentos, a RBR Asset lançou um novo fundo em parceria com a Itaú Asset para atuar em desenvolvimento logístico.
As gestoras captaram R$ 355 milhões para um fundo voltado ao desenvolvimento de dois ativos logísticos localizados a até 30 quilômetros da cidade de São Paulo. A operação representa a primeira captação de um fundo de desenvolvimento imobiliário da Itaú Asset, que administra R$ 1,2 trilhão em ativos.
“O mercado de galpões logísticos tem apresentado fundamentos sólidos e crescimento relevante, o que nos levou a iniciar com um produto nesse segmento específico”, afirma Tatyana Katalan, gestora dos portfólios imobiliários na Itaú Asset, ao NeoFeed.
O fundo, batizado de Itaú RBR Desenvolvimento Logístico FII (ILOG11), levantou recursos exclusivamente com clientes do Itaú Private e institucionais, e terá Itaú Asset e RBR como co-gestoras.
A RBR mantém parceria com o Itaú desde 2019, distribuindo fundos aos clientes private do banco. Segundo Guilherme Bueno, sócio-fundador e portfólio manager da área de desenvolvimento e incorporação da RBR Asset, ao longo do tempo foi percebida uma sinergia com a asset em mandatos de tijolo.
“No caso deste fundo, ele surgiu porque nós e a Itaú Asset estávamos avaliando os ativos de Guarulhos e percebemos que não valia a pena competir, era melhor nos unirmos”, diz Bueno. Com taxa global de 1,57% ao ano, o ILOG11 projeta taxa de performance de 20% sobre o que exceder o IPCA mais 7% ao ano.
Os recursos serão utilizados para desenvolver dois galpões logísticos. Um deles é um greenfield em Guarulhos, com cerca de 94 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), próximo ao Aeroporto Internacional de Guarulhos. O outro é um retrofit de galpão em Tamboré, Alphaville, com aproximadamente 52 mil metros quadrados de ABL.
O investimento ocorre em momento de alta demanda por galpões logísticos na região metropolitana de São Paulo, com vacância em patamares historicamente baixos e aluguéis em alta.
Um estudo da CBRE, publicado em agosto do ano passado, mostrou que, pela primeira vez, o mercado de condomínios logísticos de São Paulo e região vive um ciclo consistente de aumento nos valores de locação. Em 24 meses, os aluguéis subiram até 30% acima da inflação do período, impulsionados pela alta na ocupação.
“O e-commerce vem crescendo bastante, mas vemos que, em Guarulhos principalmente, há demanda para diversos usos, desde fábricas até varejo, inclusive fora do radar”, diz Bueno. “E o ativo de Tamboré é bem last mile, adequado ao perfil de grandes varejistas.”
A captação é a primeira concluída pela RBR desde a transferência de 12 fundos ao Patria, mas a operação com a Itaú Asset corria em paralelo. Além disso, a RBR fechou acordo com a EQI e o BTG Pactual para captar cerca de R$ 600 milhões em um fundo de debêntures de infraestrutura.
O ILOG11 está alinhado à nova fase da RBR. Atualmente com R$ 4 bilhões em ativos sob gestão, a casa direciona sua atuação para fundos voltados ao público institucional e private, ainda que o acordo com o Patria não imponha restrições caso queira voltar a ter fundos listados.
Segundo Bueno, a RBR saiu do acordo com o Patria com “mais musculatura” para avançar na área de desenvolvimento, com planos de estruturar mais fundos para compra e desenvolvimento de ativos, ao mesmo tempo em que expande estratégias de crédito imobiliário e fundos de fundos.
“Em desenvolvimento, temos sete fundos e nenhum deles foi para o Patria, o que fez a área ficar proporcionalmente maior. É uma área que vamos continuar fazendo fundos grandes, com capital proprietário”, diz Bueno.
