Apontada como a principal responsável pela queima de caixa registrada pela MRV desde 2022, a Resia trouxe um alívio para sua controladora ao fechar a venda de um de seus empreendimentos, no momento em que o mercado americano começa a melhorar.
A MRV anunciou nesta segunda-feira, 30 de setembro, que a unidade de propriedades multifamily nos Estados Unidos vendeu o empreendimento Old Cutler, localizado em Miami, na Flórida, pelo valor geral de venda (VGV) de US$ 118,5 milhões.
Segundo o comunicado divulgado ao mercado, a operação, concluída na sexta-feira, 27 de setembro, representou um lucro bruto de US$ 11 milhões, um cap rate de 5,65% e um yield on cost (taxa de retorno calculada pela divisão das receitas de aluguel pelo investimento total) de 6,2%. O nome do comprador não foi divulgado.
A venda, junto com outras operações que a companhia espera fechar até o fim deste ano, deve ajudar a reequilibrar a dinâmica de caixa da Resia, que somente no primeiro semestre registrou uma queima de quase R$ 640 milhões, um aumento de 1,6% em relação ao mesmo período de 2023.
“Enxergamos uma queima de caixa neutra para a Resia neste ano”, diz Ricardo Paixão, CFO e diretor de relações com investidores da MRV, ao NeoFeed. “É o que a gente se comprometeu com o mercado no início do ano e é o que pretendemos entregar.”
O modelo de negócio da Resia depende de vendas para conseguir reciclar os ativos para financiar e iniciar novas obras, mas a conjuntura macroeconômica fez com que a companhia passasse um tempo sem acessar o mercado. A última venda feita pela Resia foi no quarto trimestre do ano passado, do empreendimento Biscayne Drive, localizado em Miami, por US$ 54,5 milhões, com cap rate de 6,15%.
A operação com Old Cutler veio no momento em que o Federal Reserve (Fed, o banco central dos Estados Unidos) começou a reduzir a taxa de juros, deixando o mercado mais propício às operações, aliviando a situação da Resia.
Quem normalmente compra as propriedades são investidores que se alavancam para realizar as aquisições. Com os juros caindo, a situação fica mais fácil para realizar negócios a bons preços. “Agora, começamos a ver um ambiente melhor e que vai melhorar ainda mais com a queda dos juros, fazendo com que o valor das propriedades suba”, diz Paixão.
Considerando Old Cutler, que conta com 390 unidades em oito prédios, com uma taxa de ocupação próxima de 95%, a Resia conta com cinco projetos prontos no portfólio, em estágios diferentes de locação.
A expectativa é de fechar o ano com mais duas vendas, um empreendimento em Dallas e outro em Austin, ambos no estado do Texas, cumprindo com a meta estabelecida no ano. Isso abre caminho para investir em novos empreendimentos.
“Colocamos uma regra para nós mesmos que, neste ano, a Resia não deveria queimar caixa, que a empresa só deveria começar empreendimentos à medida que conseguisse fazer a venda de propriedades”, afirma Paixão. “Com essa venda, podemos começar projetos até o fim do ano.”
Para a MRV, a expectativa é de que a retomada do mercado americano e seus efeitos sobre a Resia tenham consequências positivas para o seu caixa, que já vem dando sinais positivos. No primeiro semestre, a geração de caixa ajustada somou R$ 32,4 milhões, revertendo a queima de R$ 301,1 milhões do mesmo período de 2023.
Enquanto toca a operação da Resia, a MRV segue analisando a possibilidade de trazer um sócio para a operação americana. Sobre esse tema, Paixão diz que não há novidades, com a companhia avaliando a melhor forma de eventualmente fazer isso.
A ação MRVE3, da MRV, fechou o pregão de sexta-feira, 27 de setembro, com alta de 1,10%, a R$ 7,34. No ano, os papéis acumulam queda de 31,5%, levando o valor de mercado a R$ 4,1 bilhões.
