Los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) comienzan el año con grandes expectativas. Tras superar el escepticismo del sector el año pasado con uno de los mejores resultados entre los activos locales, los inversores anticipan que estos resultados positivos se repetirán en 2026.
Caio Nabuco, analista inmobiliario de Empiricus, ve tres factores detrás del renovado vigor del IFIX, el principal índice del sector: el indicador subió un 21% el año pasado, incluso con una tasa Selic del 15%.
El primero es la caída de los tipos de interés, sostenida por un patrón histórico: tras las tres últimas pausas en el ciclo alcista, los 12 meses siguientes registraron aumentos promedio del 20%, y en los últimos seis meses han subido alrededor del 9%. Los otros dos factores son las elecciones, consideradas por el mercado como un evento binario en un escenario de preocupación fiscal, y la reforma tributaria.
“Los fondos inmobiliarios fueron excluidos de la base de cálculo de la nueva ley de tributación de dividendos, lo que los convierte en un vehículo atractivo para este público. Además, la propia reforma fiscal afectará también a los bienes inmuebles físicos, favoreciendo la asignación a través de fondos”, afirma Nabuco en una entrevista con Wealth Point, un programa de NeoFeed .
En un escenario de caída de los tipos de interés y recuperación del sector inmobiliario, los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) tienen mayor potencial de rentabilidad que los fondos de bonos. Al tener mayores descuentos y sus carteras en mejores condiciones, la caída de los tipos de interés debería impulsar su rendimiento.
Los descuentos son muy altos y ofrecen un gran potencial de plusvalía. Segmentos interesantes incluyen centros comerciales, fondos de cobertura (fondos híbridos) y oficinas. Además, la ocupación es más atractiva, con aumentos reales de alquiler, lo que se traduce en una mayor rentabilidad para los inversores, afirma Flávio Pires, analista de fondos inmobiliarios de Santander.
Sus fondos de inversión inmobiliaria preferidos son TRX Real Estate FII, Urban Income (TRXF11), Vinci Logística FII (VILG11) y Hedge Brasil Shopping (HGBS11). Caio Nabuco, por su parte, prefiere BTG Pactual Logística FII (BTLG11), Pátria Malls FII (PMALL11) y VBI Prime Properties FII (PVBI11).
Pero los fondos en papel seguirán dando buenos resultados, con un rendimiento de dividendo promedio del 1% mensual.
Los riesgos a monitorear incluyen una caída menor a la esperada de la tasa Selic y la volatilidad del escenario electoral. En un ciclo de apreciación, se espera el regreso de las emisiones de seguimiento, lo que requiere la diligencia de los inversores para distinguir entre la captación de capital que realmente genera valor y las emisiones oportunistas.